■ 撰文 | 熊瑞瑞 ? 《地盤》特邀撰稿人

一葉知秋。

中國(guó)的房地產(chǎn)與這個(gè)季節(jié)一道，快速步入寒冬。

被各種調(diào)控的冷風(fēng)吹了個(gè)透心涼的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片哀嚎，來客與成交的斷崖式下跌讓很多從業(yè)者失去了信心，也讓市場(chǎng)的觀望情緒更加濃厚。但對(duì)于部分剛需客戶來說也許是件好事。

入秋以來，和那些以投資需求為主的樓盤門廳漸顯冷清，剛需項(xiàng)目反而倒是人氣旺。

?示意圖

改善、投資客戶驟減少，為貼合實(shí)際，以往要做精裝賺溢價(jià)的樓盤，現(xiàn)在又悄悄改為毛坯，價(jià)格也被打回原形。以往那些叫囂著“全款的往里走、按揭的不要堵在門口、公積金的把小黃車挪一挪”的，現(xiàn)在只要想買房，騎小黃車的也都是大爺。

調(diào)控之下，只有剛需市場(chǎng)還算正常。剛需客戶成為開發(fā)商最喜歡的客戶，而剛需戶型也成為香餑餑。

那么，剛需客戶應(yīng)如何辨別優(yōu)劣進(jìn)行挑選呢？

先以金水區(qū)和惠濟(jì)區(qū)部分項(xiàng)目為例，看看100平以下的剛需戶型有哪些。

注：文中出現(xiàn)戶型面積都是約數(shù)，具體精確面積以購房合同為準(zhǔn)。

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金水區(qū)100平以下的戶型有哪些

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金水區(qū)的部分城改項(xiàng)目容積率都偏高，而且又商住房慘雜其中，萬科美景世玠都是大戶型社區(qū)，亞新美好城邦也剩下大戶型，此在項(xiàng)目均不再列舉。

美景美境均價(jià)15000元/m2起，有90平的小三房待售，戶型方正，典型的兩開間朝南小三房，資質(zhì)規(guī)矩，亮點(diǎn)是陽臺(tái)外贈(zèng)送的小花池，面積雖小，情志不能少。

10月21日（本周日），美景美境，二批87-149㎡全系新品將盛大開盤。15000的價(jià)格，將會(huì)誘惑多少人圍觀？

美景美境鄭重承諾：無理由退房，降價(jià)補(bǔ)差價(jià)，簽約前可更名。可謂勁爆！

錦藝金水灣均價(jià)約15000元/m2，在售約88平三房好處是南向開窗多，另外待售87-88小三房與美景美境基本類似。

?美景美境、金水灣小三房戶型對(duì)比

碧桂園國(guó)控天譽(yù)整體均價(jià)約18500元/m2，約98平的三房豎廳分布，中規(guī)中矩；73平的兩房臥室朝南比較舒適，但客廳餐廳陰涼感會(huì)比較重。碧桂園國(guó)控天譽(yù)還有60平和73平的戶型，因面積小犧牲了南向開間。

?碧桂園·國(guó)控天譽(yù)小兩房戶型

泰山譽(yù)景均價(jià)約17000元/m2，剛需戶型為主，最大不超過119平。兩房有73和81平，咋一看，戶型布局一樣，73平逆向旋轉(zhuǎn)90度就是81平戶型，但81平的優(yōu)勢(shì)在于朝向和光照。

?泰山譽(yù)景兩房戶型

90平的三房，三開間朝南，兩個(gè)臥室飄窗，較難得，遺憾在于進(jìn)門就是餐廳，玄關(guān)難設(shè)計(jì)。100平的三房，多1個(gè)飄窗。大面積相比小面積，衛(wèi)生間由一體式變成二分式。

?泰山譽(yù)景三房戶型

其他項(xiàng)目也多少配備了剛需戶型，比如名門翠園在售的是公寓，但待售有約87兩房和約91三房也可提前關(guān)注。

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惠濟(jì)區(qū)100平以下戶型項(xiàng)目

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惠濟(jì)區(qū)萬科·民安云城均價(jià)約15800元/m2，性價(jià)比高，約89 和約95的三房都在售，無浪費(fèi)面積。萬科天倫紫臺(tái)均價(jià)約16000元/m2，86-89平完全是跟萬科民安云城的戶型一樣。

?萬科·民安云城和萬科·天倫紫臺(tái)戶型對(duì)比

萬科的這類戶型布局都十分緊湊，實(shí)際是向南兩開間，但是南北一錯(cuò)位，就便于南向開窗，而且都是三分式衛(wèi)生間，十分實(shí)用，遺憾是陽臺(tái)面積太小，實(shí)際使用面積約4平方。

謙祥·福晟興隆城均價(jià)約15000元/m2，約88平的兩個(gè)三房戶型都還不錯(cuò)，能做到兩個(gè)南向飄窗已經(jīng)也不容易。

等等，72平的兩房和第二個(gè)88的戶型是不是看著很眼熟？沒錯(cuò)，兩房跟泰山譽(yù)景的一樣三房跟萬科的一樣。其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目還有的66平的兩房待售，整體不錯(cuò)，但犧牲了餐廳，且次臥靠近入戶門，安全感差。

?謙祥·福晟興隆城兩房戶型

和昌林與城均價(jià)約12500元/m2，單看89平的三房還是比較正常的，但是83平的戶型就比較踩雷了，形似手槍，無玄關(guān)，入門就是餐客廳，而且餐客一廳東側(cè)不是陽臺(tái)而是個(gè)大飄窗，瞬間又占用不少面積，整個(gè)廳室顯得狹窄。房間散落在兩頭，不像是住戶，倒是更適合合租戶。

?和昌林與城兩房戶型

錦藝四季城往期均價(jià)約15000元/m2，待售的有約89和91平的三房都是3開間朝南，戶型都很不錯(cuò)，91平雖然只比89多了2個(gè)平方，但南向開窗多了，衛(wèi)生間也能做成分離式的了，值。

華潤(rùn)悅璽均價(jià)約15000元/m2，目前待售有約78和98兩種戶型，戶型規(guī)矩，可以關(guān)注。

?錦藝四季城戶型

?華潤(rùn)悅璽戶型

由于惠濟(jì)區(qū)項(xiàng)目一直不少，所以可選戶型也相對(duì)多一些。

比如正商河峪洲均價(jià)約12000元/m2，的剛需戶型選擇也是很多的，但在售89平的三房和待售100平的三房戶型布局一樣，只不過房間、陽臺(tái)大小有差別，衛(wèi)生間洗臉臺(tái)擺放有差別需要對(duì)比清楚。

如果愿意等，綠地璀璨天城均價(jià)14000元/m2，有待售的極小的戶型也可放入備選單，不過要注意市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

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戶型到底該怎么選

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從兩個(gè)區(qū)域100平以下戶型可以看出，80平以上比重大。

實(shí)際上，在保證舒適的前提下，房間的玄關(guān)在3-5平，客廳不低于25平，餐廳6-8平，廚房不低于4平米，主臥不低于16平，次臥不低于12平，兒童房不低于10平，衛(wèi)生間不低于4平，總體算下來使用面積不低于70平，算上高層75-80%的得房率，建筑面積在80-100之間的確是基本需求了。

?示意圖

低于這個(gè)面積的，不僅要犧牲朝向也就是光照，通常還要犧牲一些功能區(qū)，比如玄關(guān)和餐廳肯定是最先被拋棄的。

目前市場(chǎng)上的兩房和三房，好戶型都差別不大，客戶接受程度也比較高，所以戶型創(chuàng)新少，整體的排布也分為兩種，一種是大面寬型（面寬>進(jìn)深），一種是大進(jìn)深型（面寬<進(jìn)深）。

很多戶型都類似，只是做了稍微的調(diào)整。

剛需戶型功能區(qū)標(biāo)配是：2臥室+1餐廳+1客廳+1衛(wèi)生間（一體式）+1陽臺(tái)。

剛需戶型朝向標(biāo)配是：2開間朝南（1臥室+1客廳）。

?示意圖

標(biāo)配之外，多的都是驚喜，買房時(shí)可以算作加分項(xiàng)。

比如：衛(wèi)生間的洗面臺(tái)、馬桶、淋浴是分離式的，兩分式是小驚喜，三分式是大驚喜。

朝南有3個(gè)開間自然是極好的，但若做不到，其他房間盡量有南向窗戶也不錯(cuò)。

1個(gè)陽臺(tái)是標(biāo)配，多幾個(gè)生活陽臺(tái)就是幾重驚喜。

在有限的空間內(nèi)，一般面寬越大越受歡迎，南向房間越多越受歡迎，陽臺(tái)、衛(wèi)生間、飄窗越多越好。

?示意圖

剛需客戶資金有限，買房如遇兩個(gè)面積段相差不多的戶型，一定要仔細(xì)對(duì)比多出來的面積做了哪些改進(jìn)，是不是你所需要的。

比如，泰山譽(yù)景的73m2和81m2看似戶型一樣，但是73平因?yàn)槟舷蜷_間幾乎沒有，所以敏感客戶，也要謹(jǐn)慎選擇。

?泰山譽(yù)景建面約73.6m2戶型

好戶型大多都差不多，一些稀奇古怪的戶型，除非自己是設(shè)計(jì)師否則不要輕易嘗試。比如和昌林與城的83平戶型。

大家對(duì)自家戶型有何不滿或滿意的地方，歡迎在留言區(qū)分享。