■ 撰文 | 熊瑞瑞 ? 《地盤》金牌撰稿人

鄭州的機遇和挑戰(zhàn)前所未有，作為中原經(jīng)濟區(qū)的引領(lǐng)者，他是當(dāng)家大哥，作為新一線國家中心城市，他是新晉后生，責(zé)任和壓力并存。

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城鎮(zhèn)化背景

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2017年底，官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計河南人口已經(jīng)過億，城市化率也剛50%，而國家層面城市化率達(dá)到58%，如何讓河南城市化率追平國家標(biāo)準(zhǔn)線，顯然還有很長的路要走，這也成為河南房地產(chǎn)市場長期的基本面。而省會鄭州作為河南的單核心城市，毫無疑問責(zé)無旁貸。

?示意圖

好在鄭州長期以來作為河南經(jīng)濟增長極，擁有超強的吸引力和輻射力，周邊市縣乃至整個中原都是他堅強的后盾。

《2017年鄭州市組團新區(qū)建設(shè)專項工作方案》就將中牟新區(qū)、滎陽健康園區(qū)、新密新區(qū)、新鄭新區(qū)、新鄭教育園區(qū)、登封新區(qū)等周邊縣市的6個新區(qū)納入其中，除此之外，平原新區(qū)在各大組團新區(qū)中的存在感也并不弱，他們組成的環(huán)鄭新區(qū)共同為鄭州發(fā)展助力。

?鄭州各新區(qū)組團分布示意圖

那這些周邊縣市的新區(qū)情況如何，有什么樣的定位和特色，看下面一張表格。

?環(huán)鄭縣區(qū)組團功能定位一覽

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組團新區(qū)解析

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中牟新區(qū)

中牟是鄭州的市轄縣，更是 “城市向東”發(fā)展下逆襲成功的典型代表，轄區(qū)內(nèi)除劃歸鄭東新區(qū)，經(jīng)開區(qū)，港區(qū)外大部分為新區(qū)。

?中牟新區(qū)示意圖

需要注意的是雖然人們總是把白沙+綠博稱為“白綠”，但是白沙已經(jīng)劃歸鄭東新區(qū)，綠博和雁鳴湖一樣屬于中牟。

中牟新區(qū)雖然屬于中牟，但頭頂大鄭東的IP，成為周邊市縣一眾新區(qū)眼中的紅人。內(nèi)部組團IP存在感較強，所以中牟新區(qū)的提法倒并不多見。

2017年中牟新區(qū)的總體規(guī)劃是北部發(fā)展生態(tài)休閑旅游區(qū)，中部發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群，南部是特色農(nóng)業(yè)旅游區(qū)。

?文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群

中牟新區(qū)在鄭州與開封之間，因其獨特的區(qū)位和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，政策利好頗多，鄭汴一體化，鄭汴新城、鄭開創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)走廊，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等等。

滎陽新區(qū)

滎陽在鄭州西北，是鄭州管轄的縣級市，區(qū)域水資源豐富，桃花峪、環(huán)翠峪、植物園林等景區(qū)遍布，是周末游的好去處。

?環(huán)翠峪風(fēng)景

2018年8月21日滎陽發(fā)布規(guī)劃《滎陽市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2018-2035年）》，滎陽作為鄭上新區(qū)的重要組成部分，定位于鄭州都市區(qū)西部新城中心城市。

?滎陽新區(qū)示意圖

滎陽新區(qū)位于滎陽西南部的崔廟鎮(zhèn)和賈峪鎮(zhèn)，依托于良好的生態(tài)資源，著力發(fā)展健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，旨在建設(shè)鄭州都市核心區(qū)的醫(yī)療綜合服務(wù)區(qū)。

滎陽作為鄭州“一心兩翼”的鄭上新區(qū)核心區(qū)域，受到光明、恒大、碧桂園、金地、鑫苑、綠城、永威、新田、天倫等各路房企的青睞。

同時它毗鄰中原區(qū)，在華僑城大型文化旅游項目等輻射范圍內(nèi)，又確定建設(shè)賈峪洞林湖文旅小鎮(zhèn)、廣武江南春溫泉小鎮(zhèn)、王村古柏渡櫻花小鎮(zhèn)等特色小鎮(zhèn)，未來也是值得期待的。

新密新區(qū)

新密位于鄭州主城區(qū)西南，新密市區(qū)位于轄區(qū)中心位置，西部的曲梁鎮(zhèn)是新密新城所在地，曲梁以女褲聞名于世，被稱為“褲都”，故而新密新區(qū)也被稱為曲梁新區(qū)，或褲都新區(qū)。

?新密新區(qū)示意圖

整個新密分城鎮(zhèn)體系“一城一區(qū)四鎮(zhèn)”， 一城：即中心城區(qū)。一區(qū)：即新密新區(qū)。

中心城區(qū)和新密新區(qū)皆為綜合性城區(qū)，分別以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)，服裝、裝備制造、綠色循環(huán)經(jīng)濟等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

一個區(qū)域價值的變動，房企是最為敏感的。綠地就將自己在中原的第一個特色小鎮(zhèn)布局在曲梁——新密綠地溱水小鎮(zhèn)，擬投資600億元，打造以“文旅”為特色，以“愛情”為主題的大型文旅體驗示范區(qū)。

新鄭新區(qū)

新鄭市的新鄭教育園區(qū)和新鄭新區(qū)是鄭州周邊市縣組團中，僅次于中牟的新區(qū)。

新鄭市的總體規(guī)劃將整個區(qū)域分為兩部分。.

?新鄭新城示意圖

北部是臨鄭產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，包括龍湖、郭店和孟莊等鎮(zhèn)，以龍湖鎮(zhèn)為主，重點發(fā)展文教產(chǎn)業(yè)，這里匯聚了中原工學(xué)院、河南工程學(xué)院、河南醫(yī)專等大批學(xué)校。這個片區(qū)也就是文件中提到的新鄭教育園區(qū)。

?新鄭龍湖鎮(zhèn)規(guī)劃

轄區(qū)東部是新鄭中心城區(qū)，因東部為國際航空港區(qū)，所以規(guī)劃為為臨港產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，包括薛店、和莊、龍王等鎮(zhèn)，形成都市工業(yè)走廊和新港產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

因片區(qū)內(nèi)歷史文化遺產(chǎn)眾多，且重點打造皇帝故里國際文化旅游名城，所以定位為“現(xiàn)代田園臨空經(jīng)濟強市”，這個片區(qū)正是上文中的新鄭新區(qū)。

?新鄭城北新區(qū)總體規(guī)劃

其中新鄭新城以中興路為界，也分為南北兩部分，距老城區(qū)較近的南部片區(qū)已基本開發(fā)完畢，目前一線房企們爭相入駐的片區(qū)主要是北部片區(qū)。

登封新區(qū)

?登封新區(qū)示意圖

登封因嵩山少林聞名天下，轄區(qū)內(nèi)古城名勝眾多，被稱為是“歷史文化名城”。

?嵩山萬景臺風(fēng)景

區(qū)域總體規(guī)劃以登封中心城區(qū)為主，西部登封新區(qū)定位為產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，但目前正在探索中，呼聲弱。

雖然嵩山少林名聲在外，每年吸引來游客不少，但文化、旅游資源開發(fā)力度有限，留不住游客，沒有形成高頻消費、深度消費的環(huán)境。不過，由于鄭少洛對豫A車牌的免費政策，一定程度上增強了登封對鄭州的吸引力。

而且近年來隨著特色小鎮(zhèn)的建設(shè)，建業(yè)、恒大、綠地進駐開發(fā)，登封或許會迎來新的發(fā)展機遇。

嵩山特色小鎮(zhèn)、恒大禪意小鎮(zhèn)、建業(yè)中岳文化苑、嵩山論壇、正商朝陽溝戲曲小鎮(zhèn)等建設(shè)的完成，有利于登封留住游客，進行二次消費，也能為中原人民提供一個高水平的候鳥式養(yǎng)老基地。

平原新區(qū)

新鄉(xiāng)轄區(qū)4區(qū)6縣，其中平原新區(qū)行政上隸屬于新鄉(xiāng)市原陽縣，官方稱為平原城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)。

?平原新區(qū)總體規(guī)劃

平原新區(qū)幾乎與鄭東新區(qū)同時段開始謀劃，定位于科技研發(fā)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，也一度列入國家級重點開發(fā)區(qū)域（2014年），目前正在申報新鄉(xiāng)平原綜合保稅區(qū)。

?平原新區(qū)景觀

隨著“東擴北移，跨河發(fā)展”的戰(zhàn)略構(gòu)想被越來越多的人認(rèn)可，平原新區(qū)也承接了鄭州部分外溢客戶。

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思考與總結(jié)

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鄭州地鐵規(guī)劃已經(jīng)到了21條之多，主城區(qū)交通路網(wǎng)密集，幾乎沒有地鐵到不了的區(qū)域，反倒是周邊市縣的組團新區(qū)對于地鐵的需要更加急迫。作為政府明文示意過的組團新區(qū)，地鐵規(guī)劃也頗有照顧。

?鄭州軌道交通規(guī)劃示意圖

中牟：8、12、14、18、19等多條地鐵線

滎陽：1號線延長線，6號線，8號線、10號線，鄭西高鐵

新鄭：9號線二期，16號線，

新密：15號線、7號線

登封：15號線、鄭登洛城際

平原新區(qū)：13號線，6號線或2號線的延長線，鄭新快軌

這些組團新區(qū)的地鐵情況，目前大多也只限于規(guī)劃階段，到底能不能修成通車還是個未知數(shù)，但是誰又能預(yù)測到這些組團新區(qū)未來呢。

組團新區(qū)的出現(xiàn)和發(fā)展為鄭州未來經(jīng)濟的長效發(fā)展注入了強有力的后勁，這無疑是值得額手稱慶的事。

縱觀這些新區(qū)，不管是鄭州主城區(qū)內(nèi)的組團新區(qū)還是周邊市縣的組團，都試圖滿足“產(chǎn)業(yè)+居住”，也就是所謂的“產(chǎn)城融合”之路，事實上這也是中國現(xiàn)階段大部分新區(qū)的發(fā)展之路。

?產(chǎn)城融合發(fā)展圖示

但是中國產(chǎn)業(yè)目前正面臨轉(zhuǎn)型升級，落后產(chǎn)業(yè)逐漸淘汰。

中原區(qū)和上街區(qū)的現(xiàn)狀就是最好的例證。所以新區(qū)規(guī)劃要在科學(xué)研判國內(nèi)外宏觀形勢的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍v史、生態(tài)資源，合理布局主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

而如何在這場產(chǎn)業(yè)升級中把握機遇，既不滯后規(guī)劃也不過分超前規(guī)劃，這是很具考驗性的事。

?示意圖

例如被稱為“現(xiàn)代科技烏托邦”的日本筑波科技城，至今依然是個空夢，再如河北曹妃甸因?qū)暧^形勢誤判，攤子鋪太大結(jié)果也很是失落。

鄭州目前的這些新區(qū)，產(chǎn)業(yè)布局也有重合，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)水平不一，而且政策層面也經(jīng)常變動，甚至名稱和口號也都相差不大，辨識度不高，比如：雙湖科技城和云湖智慧島，不管是IT還是大數(shù)據(jù)，都是高科技，且某種程度上二者血肉相連。

?城市發(fā)展示意圖

甚至某些新區(qū)也存在利用新區(qū)概念，打造IP賣地圈錢的現(xiàn)象，造成很多行政的資源的浪費。

對于新區(qū)的發(fā)展和趨勢，每個普通人都無法左右其現(xiàn)狀和未來，但細(xì)思之下，每個新區(qū)似乎與每個普通人又都息息相關(guān)。

目前鄭州的組團新區(qū)給人希望也讓人擔(dān)憂，而我們能做得唯有擦亮雙眼、篤思明辨。