■ 撰文 | 馬萬里 ? 《地盤》特邀撰稿人

大水漫灌之后，所有人都在尋找價值洼地。但又有幾人，能穿過迷之表象，看透鄭州房地產(chǎn)的亂局。

一路之隔，房價能相差成千上萬；百步之內(nèi)，樓盤可造就云泥之別。若不潛心研究，便揮斥方遒，指點樓市江山，豈不惹人笑談？

鄭州的哪里是高高山崗，哪里又是價值洼地，千百人有千百人的判斷，但在行內(nèi)人看來，這里必是洼地之一。

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鄭州未來發(fā)展

一路向南

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管南片區(qū)與惠濟(jì)區(qū)相比區(qū)域不同，但對鄭州而言，地位卻是相似，一個鄭南，一個鄭北。

1、交通優(yōu)勢明顯。

盡管惠濟(jì)區(qū)的生態(tài)條件要好點，距離北龍湖近一點，但管南優(yōu)勢也不少，距離港區(qū)、火車站、會展中心、高鐵站統(tǒng)統(tǒng)更近。

▲管南區(qū)位圖

從紫荊山南路與南三環(huán)交叉口出發(fā)，到會展中心是12公里，到高鐵東站16公里。從惠濟(jì)區(qū)文化路英才街到會展中心是15公里，到高鐵東站是22公里，都比管南片區(qū)更遠(yuǎn)。到機(jī)場和火車站的距離就不用對比了，惠濟(jì)區(qū)遠(yuǎn)的不止一點。

如果是坐地鐵，從南三環(huán)與四環(huán)之間的站馬屯站出發(fā)，到CBD一共是9站，平均每站是3分鐘，也就是27分鐘。到高鐵東站是13站，大約需要40分鐘。所以，在區(qū)位上來看，管南片區(qū)還是略占上風(fēng)。

2、無論是未來的規(guī)劃，還是發(fā)展的現(xiàn)狀，鄭州東南飛，都是一個不爭的事實。從去年發(fā)布的《鄭州市城市總體規(guī)劃》來看就非常明顯。

▲鄭州市城市總體規(guī)劃

東南、東南、東南。

錢是最聰明的東西，它往哪流，人就往哪走，哪里就能得到更好的發(fā)展。為何東南發(fā)展的比西邊和北邊好，因為錢流進(jìn)去了唄！

當(dāng)機(jī)場和高鐵南站落地的一剎那，鄭州這個城市的發(fā)展趨勢，就已經(jīng)成了定數(shù)，短短幾十年之內(nèi)，無法改變。

3、房價便宜

三環(huán)附近13800元/m2的價格，現(xiàn)在鄭州的哪個區(qū)域還有？

常西湖新區(qū)的華瑞紫韻城只能算半個，距離西三環(huán)4公里，挨著西四環(huán)了，并且它距離東區(qū)更遠(yuǎn)，遠(yuǎn)沒管南片區(qū)占優(yōu)勢。

從這點看，管南片區(qū)的房價是非常夯實，沒有任何泡沫的。

去年，惠濟(jì)區(qū)的房價漲到了17000元/m2以上，明顯虛高?，F(xiàn)在每平降了1000-2000元/m2，在15000-16000元/m2之間，頁算是擠壓了點泡沫，但依然比管南片區(qū)高了近2000元/m2。至于性價比到底怎樣不知道，但肯定不是價值洼地。

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占位比管南更靠東

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其實與傳統(tǒng)的管南片區(qū)相比，還有一個區(qū)域具有管南片區(qū)的所有優(yōu)勢，甚至優(yōu)勢更大，但是房價同樣是13800元/m2。這就是管城的東南——金岱產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

▲金岱產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)

也許是以前管南被關(guān)注的太多，造成了燈下黑，金岱產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)沒被注意，但它的位置真的比管南更好。

它位于南三環(huán)、南四環(huán)、機(jī)場高速、十八里河合圍的區(qū)域。北部為三環(huán)內(nèi)成熟片區(qū)，有橡樹玫瑰城、正商華鉆等小區(qū)；西部為管南正商、永威、綠都、鑫苑等樓盤；東部為金沙湖片區(qū)；南部為綠地公園城、南曹鄉(xiāng)改造項目。

▲金岱區(qū)位圖

整個區(qū)域比管南片區(qū)更靠東，距離會展中心只有5站地鐵，距高鐵東站只有8站，比管南片區(qū)更有區(qū)位優(yōu)勢。

以前，我們沒有推薦這個區(qū)域，是因為區(qū)域內(nèi)有太多工廠和物流園，環(huán)境比較嘈雜。但是，如今它已今非昔比，原因有三：

1、未來更宜居。

最近鄭州市出臺了金岱產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃，未來幾年，工廠、物流園都將外遷，區(qū)域?qū)⑸壐脑鞛橐拙?、商?wù)區(qū)域。

▲金岱產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)最新規(guī)劃

如圖所示，黃色為住宅、紅色為商業(yè)，粉紅色為教育、灰色為工業(yè)、綠色為公園或綠化。整個區(qū)域90%以上都是住宅、商業(yè)和教育用地，東邊還有大面積的綠化，應(yīng)該是一個超大的公園。

雖然區(qū)域邊緣還有兩塊工業(yè)用地，但毫無疑問，在稠密的住宅區(qū)，工業(yè)用地要么是高新技術(shù)，要么是物流，不可能存在污染的企業(yè)。

2、交通更加便利。

金岱產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)本身交通就非常便捷，區(qū)域內(nèi)最中心的位置距離鄭新快速路、南三環(huán)、南四環(huán)、機(jī)場高速都不超過3公里。

▲金岱產(chǎn)業(yè)園交通圖

等地鐵4、5號線全部運營后，該區(qū)域的交通將更加便捷。從地鐵四號線終點站到4、5號線換乘站不過4站路。屆時，從這里到會展中心和高鐵東站將會更加便捷。

3、區(qū)域房價相對便宜。

▲區(qū)域房價

南三環(huán)以北，二手房價格目前大概為15000-19000元/m2。比如緊臨南三環(huán)的橡樹玫瑰園就是15000元/m2。但是，金岱產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)里面的新房，卻只是13800元/m2，比如中岳儷景灣。

一路之隔，新房比二手房便宜1200元/m2，是不太合理的。

未來金岱產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)里的工廠、物流園遷出以后，或地鐵4號線修通以后，這種差價肯定會縮小至500元/m2左右，甚至價格持平。參考管南片區(qū)的綠都瀾灣和鑫苑國際新城，三環(huán)內(nèi)和三環(huán)外只有500元/m2差價。

所以，這1200-500=700元的差價，就是事實中的價格洼地。

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金岱產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)

有哪些項目

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金岱產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)目前住宅項目比較少，只有中岳儷景灣、富田九鼎公館、融創(chuàng)大王莊項目，然而后面兩個現(xiàn)在還沒開盤，所以只能介紹下中岳儷景灣。

▲中岳麗景灣區(qū)位圖示

中岳儷景灣的開發(fā)商是河南中岳秀峰房地產(chǎn)有限公司，創(chuàng)立于1992年，是鄭州成立最早的房地產(chǎn)開發(fā)公司之一，屬于本土開發(fā)商。

從官網(wǎng)可以看到，中岳集團(tuán)目前在河南、貴州、福建、青海、湖北、江蘇、澳大利亞等地?fù)碛卸嗉易庸?，現(xiàn)有集團(tuán)員工1000余人，總資產(chǎn)近五十億元。

在鄭州開發(fā)的項目有翠和園、鄭州新天地、七里香堤、安徐莊公館等房產(chǎn)項目。目前在售項目有2個，在建項目4個，在河南、江蘇、貴州等擁有土地儲備3000多畝。屬于典型的專而精，或者說是悶聲發(fā)大財?shù)拈_發(fā)商！

在中岳儷景灣西北方向5公里處，就是中岳開發(fā)的七里香堤，目前已經(jīng)交房，品質(zhì)和環(huán)境還挺不錯。

借用網(wǎng)友對七里香堤的評論：

小區(qū)綠化和景觀看著還可以，地面鋪裝基本也是石材。  
一樓入戶大堂地面定制 LOGO，電梯廳墻磚，有吊頂，甚至電梯還貼了石材門頭。每層的電梯廳和走廊也是墻磚。

從老業(yè)主點評來看，開發(fā)商還是很靠譜的。

▲中岳儷景灣

中岳儷景灣位于鄭州市南三環(huán)與文治路交會東南角，總建筑面積約20萬㎡，容積率3.5，綠化率35%。

項目分為兩期開發(fā)，其中，一期約10萬方，包括5棟高層、2棟商業(yè)、1棟12班幼兒園，面積涵蓋75-120㎡的2房-4房。

建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約，整體俊朗挺拔中彰顯清新典雅的別致。小區(qū)緊鄰綠地市政公園。小區(qū)內(nèi)實行人車分流，地面不能停車，全地下停車的管理方式，充分保障未來業(yè)主的居住舒適性和安全性。

項目最大的優(yōu)勢還是交通便利。距離中州大道、南三環(huán)、隴海快速路、機(jī)場高速、南四環(huán)都不算遠(yuǎn)。而且，距離地鐵4號線星火站只有600米左右，屬于標(biāo)準(zhǔn)的地鐵盤。

其次，是工程質(zhì)量較好，由世界500強建設(shè)單位，南通二建施工（可以百度下，是一個非常牛的國有企業(yè)）。雖然是毛坯，但交付時已經(jīng)做好地暖，此處應(yīng)該點贊。

孩子上學(xué)也不必?fù)?dān)心，項目自配一所12班幼兒園，周邊還有陽光藝術(shù)幼兒園。小中學(xué)有管城區(qū)第二實驗小學(xué)、管城區(qū)綜慧雙語學(xué)校、嵩陽小學(xué)/中學(xué)、鄭州市第十一中學(xué)等九年義務(wù)教育學(xué)校。

總體而言，中岳儷景灣沒有什么短板，是一個比較靠譜的樓盤，適合剛需或者投資客。

關(guān)于眼下買房的幾點建議：

1、鄭州的價值洼地越來越少，如果有，管南和金岱產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)肯定都在其中，毫無疑問，更無需懷疑。

2、鄭州不可能允許金岱產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)那么好的位置，全是工廠和物流園。

鄭州四環(huán)內(nèi)東南方向，能賣得上價的好地沒多少了。所以，這些工廠和物流園外遷是毫無疑問的。

3、由于目前的限價政策，鄭州所有區(qū)域的房價基本都已夯實，所以一路之隔1000元/m2的差價，已經(jīng)不少了，別再指望太多。

4、對于投資客而言，現(xiàn)在鄭州限售3年，如果是購買期房基本都是6年以后才能銷售。以鄭州的發(fā)展速度，6年后，金岱產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)肯定早已是宜居之地了，到時房價洼地肯定早被填平，沒有機(jī)會了。

5、要積極的向前看，相信鄭州的發(fā)展速度，還會像過去一樣創(chuàng)造奇跡。一個擁有1億人口的河南，有足夠的人力、物力、財力支持鄭州再擴(kuò)大一圈。

6、沒有十全十美的樓盤，只有合不合適的房子。經(jīng)濟(jì)實力決定上層建筑，認(rèn)準(zhǔn)現(xiàn)實，不必埋怨，繼續(xù)前行才是買房的王道。