■ 撰文 | 郭春江 ? 《地盤》出品人

南京的搶房子事件，已經(jīng)讓全國(guó)人民看到了機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)商打折讓利，也大有席卷全國(guó)的意思。

前天，鄭州某開(kāi)發(fā)商的置業(yè)顧問(wèn)在一地產(chǎn)群發(fā)布消息稱，幫忙介紹客戶，每套獎(jiǎng)勵(lì)5000大洋，而且，本次推出的房源屬特價(jià)優(yōu)惠，超低價(jià)位。

與此同時(shí)，另一項(xiàng)目的銷售老總也給大家私發(fā)消息稱，老朋友們購(gòu)買他們的項(xiàng)目可以額外優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。

雖然力度還不是足夠誘人，但至少這種開(kāi)閘的行為能夠換來(lái)一部分銷量。

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南京樓市的他山之石

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最近，在某小群里的一則信息驚艷到了我。

11月24日就要開(kāi)盤了。陽(yáng)光城可是品牌房企啊，這價(jià)格，等于是低于周邊競(jìng)品樓盤1500元/平方米在銷售。

最主要提所有客戶機(jī)會(huì)均等，沒(méi)有搞特殊，一次性和按揭同時(shí)選房。直觀的講，在南龍湖，這價(jià)格還是有一定競(jìng)爭(zhēng)力的，性價(jià)比較高。

這讓我想起了南京最近異常爆棚的搶房現(xiàn)象，雖然極其特殊，但會(huì)不會(huì)引發(fā)鄭州的連鎖反應(yīng)呢？

據(jù)南京媒體現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道，南京河西10家樓盤集體開(kāi)盤，共計(jì)推出3177套房源。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)打探，各個(gè)樓盤排隊(duì)人數(shù)從300組——3000組不等，共計(jì)超過(guò)10000組購(gòu)房者同時(shí)購(gòu)房，平均3個(gè)人買一套房。

更為瘋狂的是，10個(gè)樓盤首付全部要求8成。最嚴(yán)要求購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)當(dāng)天付齊首付款，最寬松的也需要7天內(nèi)付齊首付。

南京方面透露出來(lái)的消息，這次河西十家樓盤集體開(kāi)盤，河西南樓盤被限價(jià)3.5萬(wàn)元/㎡，河西中部樓盤被限價(jià)4.5萬(wàn)元/㎡，都比周邊二手房每平米便宜1萬(wàn)多元，很多人認(rèn)為買到就賺100多萬(wàn)，所以都希望來(lái)?yè)u號(hào)、碰碰運(yùn)氣。

當(dāng)天動(dòng)輒幾百萬(wàn)的流水資金，開(kāi)著豪車來(lái)?yè)尫坎蛔銥槠妫_實(shí)是難為了他們，從前一天下午開(kāi)始排隊(duì)，辛苦成這樣，無(wú)非就是為了驗(yàn)證“買到就是賺到”的心理，也是為了搶到這房?jī)r(jià)下調(diào)的大好時(shí)機(jī)。

對(duì)于買不起房的人，則永遠(yuǎn)在比較，而且喜歡和過(guò)去比。比來(lái)比去，總覺(jué)得房?jī)r(jià)要降，國(guó)家要出政策調(diào)控。于是，錯(cuò)過(guò)一次又一次的購(gòu)房良機(jī)。

這幫人總是后知后覺(jué)。等他們真正明白房?jī)r(jià)高漲的真正原因，自然就會(huì)閉嘴了，到那個(gè)時(shí)候，也只剩下后悔的份兒了。

明白事理的人都能讀懂一個(gè)道理：能買得起房的趁早買吧，差點(diǎn)的咬咬牙湊一點(diǎn)吧，漲一萬(wàn)降一千有用嗎？

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從揚(yáng)眉吐氣到垂頭喪氣

鄭州樓市的困境與現(xiàn)狀

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面對(duì)市場(chǎng)上行時(shí)的揚(yáng)眉吐氣，跟節(jié)氣一起墜入冰冷時(shí)期的樓市多少有些讓人提不起精神來(lái)。

一邊是國(guó)家及地方的嚴(yán)查規(guī)劃市場(chǎng)，另一邊是急于回款的開(kāi)發(fā)商躍躍欲試。不管怎么說(shuō)，違規(guī)或者打擦邊球已經(jīng)是不可能的了，因?yàn)閳?zhí)行政策需要持續(xù)一段時(shí)間，即便是檢查組回去復(fù)命了，也沒(méi)有人敢輕舉妄動(dòng)。

這就是鄭州樓市的困境和現(xiàn)狀。

從最近開(kāi)盤的情況來(lái)看，除了極個(gè)別樓盤因各種原因開(kāi)盤去化達(dá)到了100%以外，其余樓盤均未取得理想效果。沒(méi)有人會(huì)為這樣的結(jié)果負(fù)責(zé)任，但營(yíng)銷總們肩上的指標(biāo)可是扛著呢？

怎么辦？

辦法辦有一個(gè)，以價(jià)換量，拿空間換時(shí)間。這可能是大家能想到的最好的辦法了，俗稱割肉。

南京樓市的刺激在鄭州是不會(huì)上演的，盡管也是市場(chǎng)上新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛，開(kāi)出的項(xiàng)目極具價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

今天，有人托我給北區(qū)一個(gè)項(xiàng)目的老總打招呼，說(shuō)項(xiàng)目周末要開(kāi)盤，價(jià)格比較勁爆，怕到時(shí)候會(huì)搶不到。

無(wú)獨(dú)有偶，《地盤》昨天的文章留言區(qū)，粉絲們也在火急火燎的評(píng)論，詢問(wèn)會(huì)不會(huì)買不到之類的話題。

怎么會(huì)選不到呢？除非這個(gè)樓盤要刻意回避些什么，否則一定會(huì)認(rèn)真的對(duì)待每一個(gè)真誠(chéng)的購(gòu)房者。

因?yàn)?，市?chǎng)變了。

除了購(gòu)房資格，大家都關(guān)心你讓利了多少。

既然能買到房不再是件令人關(guān)鍵的事情，就可以靜心的挑一挑樓盤了，還有，樓盤讓利的幅度和該樓盤未來(lái)的潛力。

先說(shuō)幾個(gè)選擇的基本面。

如果不是主城區(qū)，一定要看片區(qū)整體規(guī)劃，有沒(méi)有大品牌開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)該區(qū)域。比如說(shuō)平原新區(qū)，全部是全國(guó)一線的大開(kāi)發(fā)商坐鎮(zhèn)；北龍湖，全國(guó)一線加上本土一線；白綠組團(tuán)，全國(guó)一線和本土領(lǐng)軍；南龍湖，陽(yáng)光城、華夏幸福、融僑、碧桂園、康橋等一線房企。

再者，要看交通的優(yōu)勢(shì)。《地盤》曾經(jīng)關(guān)于片區(qū)的發(fā)展專門寫過(guò)一篇文章《交通對(duì)一個(gè)片區(qū)的影響到底有多大？》（點(diǎn)擊進(jìn)入閱讀），單刀直入的告訴大家交通的價(jià)值和優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于鄭州而言，無(wú)論在哪個(gè)區(qū)域居住，交通都異常關(guān)鍵和重要。一般情況下，道路得通暢，出行得方便，大多區(qū)域都有公交（有些甚至有BRT）、地鐵，稍遠(yuǎn)一些的有快速公路、繞城高速，包括高鐵和機(jī)場(chǎng)等。

還有就是豐富的生活配套了。評(píng)價(jià)一個(gè)地方是否有價(jià)值，除了上述的那些之外，最主要是要有生活氣息，有生活場(chǎng)景，有重要要素。

區(qū)域內(nèi)或者小區(qū)附近的商業(yè)配套、教育、醫(yī)療甚至是公園、河流等資源，都將為項(xiàng)目的升值提供相當(dāng)大的支持。

如果這些完全具備，項(xiàng)目上還有巨大的讓利優(yōu)惠，你會(huì)不會(huì)心動(dòng)？

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勁爆不勁爆不關(guān)鍵

主要是千載難逢啊

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前邊提到的陽(yáng)光城麗景灣的房子，讓利幅度確實(shí)挺大。與鄭州北區(qū)動(dòng)輒一萬(wàn)五六的房子相比，這價(jià)格算是低到了極點(diǎn)。

其實(shí)，開(kāi)發(fā)商們也想明白了，一次性全款客戶越來(lái)越少，有購(gòu)房資格客戶越來(lái)越少，在這關(guān)鍵時(shí)期能夠多走幾套，要比多給一次性客戶好的政策要?jiǎng)澦愕枚唷?/span>

現(xiàn)在這時(shí)候，手上有房票還愿意拿出來(lái)使用的，絕對(duì)是絕渡逢舟的真上帝，適當(dāng)?shù)淖尷菓?yīng)當(dāng)?shù)摹?/span>

如果讓財(cái)務(wù)算一筆賬，產(chǎn)品積壓的財(cái)務(wù)成本和給客戶的讓利成本，哪個(gè)多哪個(gè)少，自然就會(huì)明白這些道理。

我簡(jiǎn)單咨詢了一下，除了信息里給到的1萬(wàn)抵3萬(wàn)的優(yōu)惠外，還有開(kāi)盤當(dāng)天成功選房?jī)?yōu)惠1個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)，按時(shí)簽約優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。

按照這個(gè)價(jià)格折合下來(lái)，陽(yáng)光城麗景灣項(xiàng)目綜合優(yōu)惠達(dá)6個(gè)點(diǎn)左右，相當(dāng)于94折在賣房。

剛才我們講有房票的在這時(shí)候買房對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是絕渡逢舟，開(kāi)發(fā)商在這時(shí)候給出這么大幅度的優(yōu)惠，那才真叫是雪中送炭??！畢竟，那優(yōu)惠下來(lái)的可是真金白銀。

我梳理了一下。

陽(yáng)光城，全國(guó)房企20強(qiáng)，麗景灣為入鄭首發(fā)作品，127萬(wàn)方品質(zhì)大盤。今年5月30日，項(xiàng)目一期開(kāi)出1228套房源，去化率高達(dá)93%，10億入賬。

二期總占地面積約198畝，建筑面積約39萬(wàn)方，容積率2.11，建筑密度20.78％，綠化率30.1％。二期首批C1地塊占地面積約67畝，建筑面積12.4萬(wàn)方，由5棟22-24層的高層、9棟4層的疊拼組成，總戶數(shù)約884戶。是一期的升級(jí)版。

此次即將開(kāi)盤的二期首批高層78㎡兩房、94㎡三房、107㎡三房、128㎡四房，共計(jì)776套房源。

相比市場(chǎng)好的時(shí)候開(kāi)發(fā)商分批開(kāi)放房源，這一次，在檢查組的監(jiān)督巡視下，足量供應(yīng)市場(chǎng)，盡可以精打細(xì)算、精挑細(xì)選了。

由于密集的宏觀調(diào)控，市場(chǎng)上釋放優(yōu)惠的樓盤不在少數(shù)，像陽(yáng)光城麗景灣這么大力度的發(fā)福利，可真是千載難逢的機(jī)會(huì)，抄底正當(dāng)時(shí)。