■ 撰文 | 王毅敏 ? 著名地產(chǎn)人

成品房交付既是時代發(fā)展的需要，也是環(huán)保的要求，同時也是房地產(chǎn)市場進步的標(biāo)志，而如何推進成品房交付在各地有不同的時間節(jié)點。我省對于成品房交付早就在研究和標(biāo)準(zhǔn)的制定，去年就指明了方向。

就在昨天河南省七部門聯(lián)合發(fā)文，真正的把成品房交付提到了日程上來。

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七部門聯(lián)合發(fā)文

推進成品房交付

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8月21日河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財政廳、省國土資源廳、省科學(xué)技術(shù)廳、省國家稅務(wù)局、省地方稅務(wù)局等6廳局單位聯(lián)合中國人民銀行鄭州中心支行共同印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展成品住宅的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)。

針對不同地方，提出不同要求：

1、鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)、鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、鄭東新區(qū)新開工商品住宅項目要全部推行成品住宅；

2、2018年1月1日起，全省所有市、縣新開工建設(shè)商品住宅，全部要按照成品住宅設(shè)計建設(shè)(不含4層以下住宅及單套面積大于200㎡的住宅)。人性化的是，對于高端住宅產(chǎn)品還是網(wǎng)開一面的。這有點像去年鄭州首次制定限購政策時把180平方米以上的沒有納入一樣。

提前實施，極力推進：2016年年初，我省提出成品住宅建設(shè)目標(biāo)要求，在新開工住宅中逐年提高成品住宅比例。

到2020年，新開工全裝修成品住宅占新建住宅面積比例：省轄市及城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)爭取達(dá)到80%，鄭州航空港綜合實驗區(qū)爭取全覆蓋，縣城(市)要達(dá)到60%以上。

現(xiàn)在我們看到明年1月1日起所有縣市都要實施。

綠色開路，環(huán)保節(jié)能：新開工建設(shè)的裝配式住宅項目和推行綠色建筑的住宅項目、公共租賃住房、酒店式公寓必須按成品住宅標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。也就是說所有居住類產(chǎn)品都要按照這個標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

稅收激勵：對于參與成品住宅的房企予以政策支持，實際裝修成本可按規(guī)定在稅前扣除。

對采用成品住宅技術(shù)的優(yōu)質(zhì)誠信企業(yè)，在收取國家規(guī)定的建設(shè)領(lǐng)域各類保證金時，可適當(dāng)給予減免；成品住宅示范項目優(yōu)先推薦參加中國人居環(huán)境獎、魯班獎、優(yōu)質(zhì)工程獎等評選活動。

整個指導(dǎo)意見全文如下：

那么，這個指導(dǎo)意見對于房地各方面將會產(chǎn)生什么樣的影響呢？

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推行成品房

事關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)上下游

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成品房的實施對于房地產(chǎn)市場上下游的影響將是深遠(yuǎn)的，按照房地產(chǎn)開發(fā)順序來說它會對以下行業(yè)和機構(gòu)造成影響:

設(shè)計機構(gòu)

我們知道在購買了毛坯房之后，要裝修，裝修工人進入現(xiàn)場之后第一件要干的事情是：砸墻、改水電。

不要看這個改水電，動輒都是幾千元的花費，大房子可能上萬元。砸了很多東西，水電需要重新布置，浪費呀。

原因何在？就是建筑設(shè)計機構(gòu)按照自己的規(guī)范設(shè)計，而建筑設(shè)計出來的很多東西不人性化，所以需要重新做。

開發(fā)商因為是毛坯交房，所以不考慮這些，只管交付，這樣造成了極大的浪費，而在成品交付的情況下這些東西就要考慮清楚了。不能這邊蓋完了開發(fā)商自己再砸。所以這對建筑設(shè)計機構(gòu)來說必須得改變原有的一些觀念及規(guī)范。

裝修公司

在毛坯交房的情況下，裝修是由個體決定的，而在成品房交付的情況下，裝修則是由開發(fā)商決定的。

原來的話一個小區(qū)一千套房子可能有一百家公司或者機構(gòu)參與裝修，而現(xiàn)在可能連十家裝修公司都不需要了，這樣就要拼裝修公司綜合實力—設(shè)計能力、施工組織能力、供應(yīng)鏈強弱（主材采購成本）。

有的公司可能僅僅只是把裝修公司當(dāng)成勞務(wù)輸出公司，裝修材料全部由開發(fā)商統(tǒng)一采購，實力不行的裝修公司日子就不好過了。

尤其是三年以后毛坯房越來越少，裝修公司整合之路將會開始—實力雄厚的留下，實力不足的就關(guān)門了，而路邊攤的個體戶必然會越來越少。

建筑材料供應(yīng)商

原來毛坯交房時，可能一個小區(qū)需要用100個以上品牌的地板磚或者木地板，但是開發(fā)商成品交付的情況下地板磚或者木地板一個項目可能就一兩個品牌，甚至是地板磚一個品牌，木地板一個品牌。

無論是開發(fā)商采購主材或者由裝修公司采購都會出現(xiàn)這樣的情況，這時對建材供應(yīng)商來說也是要拼性價比了，可能會在一定時間之后淘汰一批質(zhì)次價高的建材及五金、小家電衛(wèi)浴、廚電產(chǎn)品，那么這些材料供應(yīng)商也會受到?jīng)_擊。建材供應(yīng)商面臨著淘汰與整合的機會。

建材市場 

建材市場命運會好嗎？尤其是地市及縣級的建材市場，日子會更加的難過，而即便是鄭州的建材市場也不需要那么大了，原因上面已經(jīng)提到了。

所以，以后不要看到建材市場就去投資了，有可能以后縣級的建材市場甚至都可能消失了，有的話也只是一些散戶購買了。

當(dāng)然，地市的也不需要那么多了，由展示中心變成倉儲與物流配送中心，甚至一些大的項目可以直接隔過中間商從廠家發(fā)貨到工地。

這樣中間環(huán)節(jié)都省了，既不需要中間商，同時也不需要倉儲了，同時還減少裝卸成本—從廠家到建材市場卸下來，然后開發(fā)商買走再裝上車，到了工地再卸下來，多了一裝一卸的人工成本，同時還有短途運輸成本。

如果開發(fā)商直接從生產(chǎn)廠家進貨不需要支付中間商利潤、不需要二次倉儲成本、不需要增加的裝卸費用，不需要短途運輸費用了。

這時，還需要那么多的建材市場來支撐剩下的毛坯房及二手房裝修所需要的裝飾材料嗎？

所以，這里提醒投資建材貿(mào)易商要謹(jǐn)慎，投資建材市場商鋪要謹(jǐn)慎。

建材、裝飾裝修材料及衛(wèi)浴廚電生產(chǎn)企業(yè) 

同理，生產(chǎn)企業(yè)也是，當(dāng)然建材生產(chǎn)企業(yè)比貿(mào)易企業(yè)還好一些，因為東方不亮西方亮，在鄭州銷售不好也許在地市會好些，但是貿(mào)易商一般都是在一個地方從事貿(mào)易的。

這是對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)上下游企業(yè)的影響，而對于最終購房者來說會有什么樣的影響呢？

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最為受傷是剛需

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由于購房者需求層次不同，對于價格的敏感性當(dāng)然也是不一樣的。終極置業(yè)者和奢侈型住宅消費者來說，在鄭州這樣的城市多出了幾十萬對于他們來說是無所謂的，但是對于首次購房的剛需階層來說就有一定的傷害了。

因為按成品房交付的話，在鄭州起碼每平方米要加1500元左右的裝修成本，100平方米的房子算下來就是需要多出15萬元左右了，而首付也會因此需要多付45000元。不要小看這45000元，這是在鄭州工作的人大部分人一年的純收入。也許就因為這多出來的45000元，會讓部分剛需購房時間推遲一年左右，甚至是更長。

如果是毛坯交房的話，100平方米的房子交房后也許會簡單打理一下先住進去，有了實力再考慮裝修的事兒，但現(xiàn)在不行了。

另外，自己裝修的話可能花十萬元就行了，等于少花五萬元。當(dāng)然你會說多出來這五萬元錢會讓裝修標(biāo)準(zhǔn)更好了。可是，對于更多剛需來說首先考慮的是上車問題，然后還可以通過裝修貸來彌補資金不足的問題。

現(xiàn)在的問題就出來了，成品房無疑會加大剛需的首付比例和還款的壓力。因此，對于剛需來說這是一個不太好的消息。

正因如此，在成品房政策出臺后會加速剛需購房者提前進入市場。有可能會在未來兩個月出現(xiàn)購房的小高潮。這雖然是成品房政策所產(chǎn)生的副產(chǎn)品，但也是大勢所趨。

作為剛需購房者，此刻就不要再猶豫了，還是盡快入市為妙。