■ 撰文 | 李冠喬 ? 《地盤》特約撰稿人

鄭州房地產(chǎn)市場的下半場已悄然到來，這也是中國房地產(chǎn)的下半場。

業(yè)界共同認(rèn)為，下半年或未來相當(dāng)長一段時間鄭州房地產(chǎn)市場政策仍然以收緊為主旋律。那么，樓市持續(xù)的低迷，會不會讓開發(fā)商以價換量，開始走低價路線來吸引消費者呢？

這或許是購房者最關(guān)心的話題。

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下半場哨聲已響

鄭州房價降還是不降

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鄭州房地產(chǎn)的年上半年伴隨著限購限貸政策不斷升級結(jié)束。

6月28日，鄭州再次出臺重磅文件，規(guī)定鄭州市新備案預(yù)售商品房住房銷售均價原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房價格水平。

隨著調(diào)控政策的逐步收緊，且呈現(xiàn)出步步進逼的趨勢，全國范圍內(nèi)，雖然上半年整體市場銷售面積依然上漲了15%左右，但從成交結(jié)構(gòu)看，一二線占比明顯減少，三四線貢獻了更大的份額。

進入二季度以來，三四線城市繼續(xù)高位運行，但一二線城市已經(jīng)出現(xiàn)了環(huán)比下行，樓市整體成交漲幅放緩。

近期，鄭州不少樓盤項目在銷售中，出現(xiàn)了多種多樣的營銷方式，如“全款-降價”、“低價清盤”、“低首付”。似乎，很多開發(fā)商為了實現(xiàn)快速回籠資金，選擇了降價跑量的方法。

有人說，下半場的哨聲是從融創(chuàng)象湖壹號開始的。其實，早在5月30日，陽光城在南龍湖已經(jīng)試水了低價策略，并且還取得了驕人的業(yè)績。

5月30日上午，適逢端午小長假，陽光城入豫首個項目陽光城·麗景灣迎來了首次開盤。升達大學(xué)萬興體育館內(nèi)，數(shù)千名客戶齊聚一堂 ，人聲鼎沸，在購房者們高漲不下的熱情中，現(xiàn)場下單聲此起彼伏。短短幾個小時，陽光城·麗景灣共銷售房源1130套，銷售金額逾10億。

該項目首期推出1228套房子，去化1124套，去化率達到91.53%，該項目成交單價8300-9000元，比市場預(yù)期低了15%左右，是取得如此成績的根本原因所在。

選擇低價開盤，讓陽光城不但一炮走紅，同時也給周圍項目一個不小的難題：在售項目是不是要調(diào)低價格？如果調(diào)價前期客戶不認(rèn)可又該怎么辦？如果不調(diào)的話只能艱難陪著陽光城了。

如果說陽光城·麗景灣低價開盤是為了入鄭首秀博得眼球的話，那么另外一個項目則給出了不一樣的信號。

6月24日，融創(chuàng)象湖壹號二期開盤共推出6棟洋房184套，2棟高層251套，參與云選房客戶必須一次性付清全款。微信選房最低9200元/m2，還是熱門的140戶型。

融創(chuàng)象湖壹號開盤秒光的話題始終占據(jù)著熱門榜。似乎位置歸屬于白沙片區(qū)核心地段，能夠開出9700元/m2的均價，有人覺得跌破了眼鏡。這個價格基本上和去年8月份開盤價格不差上下，更加讓大家感到不可思議的融創(chuàng)沒玩套路，既不搭售車庫、也沒用精裝修額外加價，更不收茶水費。簡直是良心企業(yè)啊。

6月25日，和昌林與城開盤，開盤共推出8棟小高層756套房源，單價9500-12000元/m2之間，均價11000元/m2，晚上八點選房，秒清。

和象湖壹號不同的是，林與城并沒有全款限制。從位置上來看，和昌林與城比起交通區(qū)位、品牌優(yōu)勢占盡的的萬科紫臺、正商家河家都相差不少，但是項目開盤，卻取得了100%的去化，林與城可謂是大贏家。

如果是陽光城是以首秀來博得眼球，融創(chuàng)是以低價響應(yīng)政府號召的話，那么和昌林與城完全則是根據(jù)市場預(yù)判來決定自己的定價策略的，而這樣的策略無疑是成功的。

或許進入下半場后，諸如“象湖壹號”與“和昌林與城”們會越來越多，剛需購房者不妨冷靜甄選一下再作出決定。

某本土知名公司營銷總跟我說，今年會是房地產(chǎn)營銷最難的一年。我信。

因為除了要面對政策的調(diào)控壓力，還有銀行銀根收緊的重創(chuàng)，如果不能夠及時開盤，資金成本就又高了上去。就算要開了盤，限價和限簽又成為兩道橫在左右兩側(cè)的紅線，不可動搖。開盤，又要面臨著購房者的選擇、同區(qū)域競爭對手的策略等等。

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調(diào)控政策細分

房地產(chǎn)市場分化愈發(fā)嚴(yán)重

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今年以來，為了實現(xiàn)房價緩增長甚至不增長的調(diào)控目標(biāo)，熱點城市通過預(yù)售證審批環(huán)節(jié)嚴(yán)控預(yù)售申報價格，導(dǎo)致新增供應(yīng)量持續(xù)偏緊。尤其是在3-4月份調(diào)控政策密集出臺期，熱點城市預(yù)售證審批愈加嚴(yán)苛，即使是在傳統(tǒng)銷售旺季，供應(yīng)量只能維持在較低水平。

但從成交量來看，雖然有信貸緊縮和“四限”調(diào)控的密集出臺，房地產(chǎn)市場依然交出了一份光亮的成績單，呈現(xiàn)出兩方面顯著特征：一方面是整體成交規(guī)模依然維持較高水平。另一方面則是市場熱度梯次轉(zhuǎn)移，三四線城市市場成交明顯回升，正逐漸取代一、二線城市，成為房地產(chǎn)市場規(guī)模增長重要推動力。

從CRIC系統(tǒng)監(jiān)測書數(shù)據(jù)來看，上半年重點城市新建商品住宅累計成交面積16604萬平方米，環(huán)比下降27%，同比減少21%，各線城市成交量全線回落，主要還是受新增供應(yīng)量持續(xù)偏緊影響成交量上行空間。

同比來看，15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.5至6.4個百分點之間。從環(huán)比看，9個城市新建商品住宅價格下降或持平；5個城市漲幅在0.5%以內(nèi)。一手房市場價格的波動，主要還是在政策持續(xù)高壓下，熱點城市項目隨時間推移從“捂盤惜售”到“妥協(xié)接受”。

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政策高壓之下

跑量比利潤更重要

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春江水暖鴨先知。

樓市降溫其實早已有征兆，市場并非驟然變冷。大佬們在目前樓市尚有余溫之時，按計劃按步驟的撈錢，為了追求盡快回款。

所以，那些平價甚至低價開盤的項目，你們就不要再說大跌眼鏡了。

開發(fā)商不是天使也不是魔鬼，只是利益驅(qū)動而已。目前這種路子是可行的，或許還受歡迎。但未來樓盤還是加速放量，樓市一點點變冷，可能就不大行得通。

如果這分析的還不夠透徹，那就看看許老板吧。鄭州恒大某樓盤的降價套路：1成首付，分期付款。

而這也是恒大全國的套路，所有樓盤都在執(zhí)行分期付款和低首付。

看到這里就很清晰了，開發(fā)商這么做，就是為了搶錢、沖業(yè)績。因為去年制定的今年的業(yè)績指標(biāo)就像一把利劍，懸在頭上呢。

“現(xiàn)在開發(fā)商不拿預(yù)售證是在僵持，下半年很多公司會撐不住，否則會面臨流動性風(fēng)險?！币晃坏禺a(chǎn)老炮判斷，下半年市場或?qū)⒏袡C會。

當(dāng)然，一線房企自帶風(fēng)口，對戰(zhàn)略對政策有深入應(yīng)對方式，如果本地企業(yè)還停留在話術(shù)迷信的話估計剩下的時間不會太多了。那么，本土開發(fā)商會有這樣幾種生存現(xiàn)狀：

1、跟隨一線大哥快跑，現(xiàn)金為王。如果不這么做，怕是連個生存的機會都沒有了，更談不上競爭和發(fā)展了。留得青山在，不怕沒柴燒。

2、硬挺。暴風(fēng)雨來的時候，大哥已經(jīng)輕裝前進了，總有一些自認(rèn)為定力足、武功強的會硬挺著。要知道，這可是革命性的暴風(fēng)雨，并非把豬吹起來的那種風(fēng)。

3、一邊舔舐傷口一邊流淚，最后把自己賣掉。這也是一種聰明的手段，雖然有些忍痛割愛，但畢竟斷臂自救了。有了大品牌做保護傘，保不齊活得比以前更滋潤、更暢快。

不管怎么說，去年沒道理漲上去的價格，開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)就此認(rèn)為是坐上火箭了，如果沒有降落傘也沒有自帶推進器，在無法到達預(yù)定軌道前，以價換量積攢些能量，并不是什么壞事。

這對于購房者來說，何嘗不是購房的最好時機呢？