■ 撰文 | 王毅敏 ? 知名地產(chǎn)評(píng)論人

在城市化尚未完成的當(dāng)下，房地產(chǎn)就是政治；面對(duì)穩(wěn)定壓倒一切的情況，出臺(tái)的一些限制措施看似不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，但房地產(chǎn)市場(chǎng)卻一向關(guān)系到國(guó)計(jì)民生問(wèn)題。

這也就是緣何在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)各種看似奇葩，實(shí)在情理之中的政策突然來(lái)襲的原因，比如西安的新出臺(tái)的調(diào)控政策。

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西安放大招

限購(gòu)限貸限售一起出

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眼看著原本各方面都不如自己的鄭縣，在各方面都一步步超越自己成為崛起之勢(shì)，西安一直都是耿耿于懷的。尤其是鄭州從去年開(kāi)始飆升的房?jī)r(jià)，幾乎是西安的兩倍了。

誠(chéng)然，鄭州在城市文化氛圍和高校方面，恐怕再有二十年也沒(méi)辦法和西安相比，但鄭州火爆的樓市還是讓西安的開(kāi)發(fā)商羨慕嫉妒恨起來(lái)。

去年9.30后，有很多鄭州甚至河南區(qū)域的人士到西安炒房，或許讓西安的開(kāi)發(fā)商著實(shí)高興了一陣子。

西安一直沒(méi)有限購(gòu)措施出臺(tái)，曾讓周邊其它城市感到羨慕不已。不過(guò)，隨著在謠傳了一段時(shí)間之后，限購(gòu)政策還是終于在4月18日落地了，并且來(lái)得還有點(diǎn)猛：

西安這個(gè)限購(gòu)政策有以下特點(diǎn)：

從西安這次調(diào)控政策來(lái)看，雖然是姍姍來(lái)遲，但限售和拼自持這兩點(diǎn)是比較猛的。

限售自廈門開(kāi)始之后，已經(jīng)成為當(dāng)前樓市調(diào)控的一道新“菜品”了。

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限售

樓市調(diào)控新常態(tài)

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首先提出限售的不是北京也并非上海，而是房?jī)r(jià)上漲兇猛的第四城廈門；目前限售城市已經(jīng)增加到二十多個(gè)，甚至海南全省都加入到限售的行列了。

請(qǐng)看全國(guó)主要城市限售情況：

從這些政策不難看出，雖然限售時(shí)間都是兩年或者三年，但在細(xì)節(jié)上是不一樣的。

有的從新購(gòu)買的房屋在取得“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”后兩年或者三年內(nèi)不準(zhǔn)銷售，有的是自購(gòu)買那天開(kāi)始兩年或者三年不得銷售，這就區(qū)別大了。

有不少項(xiàng)目是雖然已經(jīng)購(gòu)買了，但是尚未交付的肯定沒(méi)有取得“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”，那么這些在政策公布前已經(jīng)購(gòu)買甚至還按揭貸款已經(jīng)一年以上的也會(huì)在取得“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”兩年或者三年才能交易。

像啟東、廈門、珠海等城市屬于從政策實(shí)施以后購(gòu)買才算，以前購(gòu)買的即便沒(méi)有取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證也不在此列。

從表格中的限售城市可以看出，有些城市其樓市的熱度并不算很高，也已經(jīng)加入到限售行列，而作為二線熱點(diǎn)城市的鄭州卻似乎是“逍遙于法外”的。

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鄭州離加碼限購(gòu)

還有多遠(yuǎn)

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鄭州在去年10月1日國(guó)慶節(jié)放假當(dāng)天深夜，帶頭實(shí)施了去年的第一輪限購(gòu)、限貸新政，屬于限購(gòu)新政實(shí)施城市中最早的一批。

當(dāng)時(shí)，我在分析了其它城市的限購(gòu)政策之后，認(rèn)為鄭州政策太寬松了需要補(bǔ)刀，于10月9日寫了一篇鄭州需要補(bǔ)刀的分析文章。

結(jié)果到12月23日鄭州才補(bǔ)刀，補(bǔ)充了非戶籍人士需要兩年社保、認(rèn)房認(rèn)貸兩點(diǎn)（這個(gè)政策是在全國(guó)第二個(gè)執(zhí)行的，第一個(gè)城市是上海）。

然而，去年的那輪政策并沒(méi)有從根本上遏制住房?jī)r(jià)的上漲，所以在今年兩會(huì)結(jié)束之后各地紛紛加碼了調(diào)控政策。

有些城市是擴(kuò)容，比方說(shuō)南京、杭州、武漢都是擴(kuò)大了限購(gòu)的區(qū)域；有些城市則是把非戶籍人士的首付提高到了50%，比方作為三線城市的嘉興及所管轄的縣級(jí)城市嘉善、平湖。另外幾個(gè)熱點(diǎn)城市也是如此。

3月18日，我通過(guò)分析相關(guān)城市新的限購(gòu)加碼政策之后寫了一篇文章《中牟、滎陽(yáng)、新鄭：限購(gòu)的靴子會(huì)不會(huì)落到你們頭上？》（點(diǎn)擊進(jìn)入閱讀）。文中推斷鄭州要加碼三個(gè)縣市的限購(gòu)，因?yàn)檫@三個(gè)地方房?jī)r(jià)上漲也是迅猛的，并且這些區(qū)域房?jī)r(jià)和主城區(qū)的差距越來(lái)越小。

我們來(lái)看一下鄭州市場(chǎng)三月份房?jī)r(jià)地圖：

從圖中不難看出，中牟縣的房?jī)r(jià)已經(jīng)接近了航空港區(qū)，和經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)的也相差不足20%。

這些區(qū)域現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭依舊相當(dāng)兇猛，這樣就反推主城區(qū)房?jī)r(jià)的上漲；所以限購(gòu)擴(kuò)容這三個(gè)地方也是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹?/span>

對(duì)比其它城市的限貸政策，鄭州非戶籍購(gòu)房者的首付比例和戶籍人口是一樣的，這也成為限購(gòu)沒(méi)有阻擋鄭州房?jī)r(jià)依然上漲的主要原因。

雖然鄭州對(duì)非戶籍購(gòu)房者進(jìn)行了限購(gòu)，三月份鄭州戶籍購(gòu)房者所占比例才36%，相比去年9月份的戶籍購(gòu)房者占18%僅提高了一倍，但非戶籍購(gòu)房者在鄭州依然保持十分強(qiáng)勁的勢(shì)頭。

因此，要想遏制鄭州的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，加碼非戶籍人口購(gòu)房的首付比例至40%甚至50%不失為一種很好的辦法，這個(gè)在其它城市已經(jīng)有先例了。

另外就是限售，限售會(huì)導(dǎo)致持有時(shí)間在2-5年之間（取得預(yù)售和交付使用有一到三年時(shí)間差），可以減小投資及投機(jī)性購(gòu)房比例，因?yàn)闀r(shí)間成本和還款成本高出不少，勢(shì)必會(huì)減少投資和投機(jī)者的數(shù)量，進(jìn)而增加市場(chǎng)的有效供應(yīng)比。

正是基于這些原因及全國(guó)的市場(chǎng)類比，所以我們一直認(rèn)為鄭州在三個(gè)方面加碼的可能性極大，或許僅僅只是時(shí)間問(wèn)題。

尤其在西安限售政策出臺(tái)之后，相信會(huì)給鄭州市場(chǎng)不小的壓力。

當(dāng)然，任何事情都沒(méi)有絕對(duì)的，政策出臺(tái)是多方面原因?qū)е?。所以，鄭州是否限?gòu)擴(kuò)容、提高首付、加碼限售，仍需要時(shí)間去驗(yàn)證。

有一點(diǎn)需要指出的是剛需還是及早出手為妙，尤其是非戶籍人士。