■ 撰文 | 王毅敏 ? 知名地產(chǎn)評論人

限購、限貸政策相繼出來后，并沒有阻擋住炒房者的腳步，許多地方為了遏制炒房，限售作為備用政策開始加入到房地產(chǎn)調(diào)控的政策之中。

從3月25日廈門開始實(shí)施限售措施之后，國內(nèi)多個(gè)城市紛紛跟進(jìn)，就在昨天西部重鎮(zhèn)成都也及時(shí)對調(diào)控政策作出了調(diào)整。

  1  

限售城市再加碼

成都宣布進(jìn)入限售序列

▽

12日下午，成都甩出“王炸”，再次升級限購政策，主要內(nèi)容為限售（4月13日之后取得不動產(chǎn)權(quán)證書且未滿三年的房屋）+限貸（二套房首付提升至6成，三套房暫停貸款），此外還有一系列配套措施，調(diào)控力度可謂非常之大。

下圖是由成都當(dāng)?shù)孛襟w對這次成都加碼限售的詳細(xì)解讀：

自2016年10月起至4月12日限購前，成都已有三輪樓市調(diào)控，當(dāng)?shù)貥鞘性诜抢硇陨蠞q后暫時(shí)降溫。

不過，業(yè)內(nèi)人士表示，成都熱點(diǎn)區(qū)域購房熱度未減，長期來看，隨著成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市吸附力增強(qiáng)，高校聚集帶來的人口呈凈流入，已受市場認(rèn)可的熱點(diǎn)區(qū)域仍在量價(jià)齊升。而這次調(diào)控政策加碼是本月第二次加碼，足見成都市場的火爆。

同時(shí)，這次成都限售加碼也成為現(xiàn)在執(zhí)行限售城市中最為嚴(yán)厲的地方。

  2  

限售城市之間的差異

▽

自從2016年9.30調(diào)控以來，調(diào)控政策在不斷地加碼中，尤其在3.17之后，政策除了限購、限貸之外，限售在部分城市開始了執(zhí)行。

下圖是截至2017年4月13日12點(diǎn)已經(jīng)出臺限售城市的政策：

我們看到，這部分限售的城市具有很強(qiáng)的區(qū)域性，除了昨天發(fā)布限售的成都之外，大部分城市都是集中在沿海區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份。

即便是北京房價(jià)已經(jīng)突破了60000元單價(jià)的城市也沒有加入到限售的行列，未來會不會有更多的城市加入到限售行列呢？

  3  

限售或?qū)⒊蔀槌B(tài)

小心炒房炒成房東

▽

十多年前，當(dāng)時(shí)手機(jī)尚沒有這么普及，而中國移動處于絕對的壟斷地位，一些地方聯(lián)通尚未進(jìn)入，而中國電信還沒有開始經(jīng)營移動業(yè)務(wù)，他們僅僅只是經(jīng)營固話、寬帶及“小靈通”業(yè)務(wù)。

當(dāng)時(shí)，有一個(gè)段子非常的有名，估計(jì)是移動公司的有才人編寫出來調(diào)侃聯(lián)通公司，這個(gè)段子叫“四大傻”：四大傻— —買卡買成聯(lián)通；炒股炒成股東；泡妞泡成老公；炒房炒成房東。

也就是說，在2000年左右就有人開始炒房了，不然也不會在這個(gè)“四大傻”的段子里面有這“炒房炒成房東”之說。

當(dāng)然那個(gè)時(shí)間真是炒房炒成房東的話，還真是幸運(yùn)的。

因?yàn)檫@十幾年來房價(jià)幾乎也是翻了不止是十倍，當(dāng)年成為房東現(xiàn)在肯定是幸福的不要不要的。

但從現(xiàn)在的政策走向來看，今后成為“房東”是極有可能是被動成為房東的，起碼從以上十二個(gè)城市來說，有些購房者可能會在兩到三年的時(shí)間內(nèi)被動成為房東。

尤其是成都的部分投資者，因?yàn)槌啥嫉恼呤菑?017年4月13日起取得不動產(chǎn)證的，而其余的城市是從政策實(shí)施之后新購買的住房。

這其中的區(qū)別是：以前的購買的可以交易，比方說一個(gè)家庭原來有兩套房子，新購買一套，原來的兩套房子即便是沒有取得不動產(chǎn)權(quán)證，只要是在政策實(shí)施前購買的都可以隨時(shí)交易。

當(dāng)然不到兩年交易的需要交納交易稅，而后來購買的則不動產(chǎn)權(quán)證不滿三年是不準(zhǔn)交易的。

這就是以購買時(shí)間決定的，而成都的則不行，不管你是什么時(shí)間購買的，只要在2017年4月13日前沒有拿到不動產(chǎn)證的，都必須按照執(zhí)行，不能交易。

目前實(shí)行限購、限貸的城市已經(jīng)突破了50個(gè)，而執(zhí)行限售的城市才有12個(gè)，相信隨著時(shí)間的推移限售的城市會越來越多。

并且限售的時(shí)間極有可能會升級到五年甚至是十年，來實(shí)現(xiàn)“支持居住，打擊炒房”的目的。

這僅僅是在交易環(huán)節(jié)政府做出的一項(xiàng)規(guī)定，以此來遏制炒房，而這項(xiàng)政策畢竟是臨時(shí)性的政策?；蛟S，將來會有長久的政策出臺來遏制炒房、支持自住或者用于出租。

畢竟現(xiàn)在打擊炒房的同時(shí)，在另外一方面其實(shí)也傷害到了租房者，原因是因?yàn)橛糜诔鲎獾姆课轀p少，導(dǎo)致了房租不斷攀升。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)2016年度，上海、北京、深圳的房屋租金均價(jià)均超出4000元/月，其中，上海的房屋租金均價(jià)突破5100元/月，成為租金最貴城市。下圖是由租房情報(bào)提供的幾個(gè)重要城市租房價(jià)格：

這是打擊炒房帶來的副作用，而這也是同國家實(shí)施的“購租并舉”的住房制度改革方向不一致的。

因?yàn)橄拶?，所以?dǎo)致了租房市場房源供應(yīng)不足，從而造成租金上漲過快。

去年出爐的《2016年上海市薪資水平報(bào)告》中，上海的平均工資僅為6378元，按照上海的平均工資水平，租完房子后剩余的錢根本不夠吃飯。

不要說有其它消費(fèi)了，這也是上海大量存在的群租及非法搭建的臨時(shí)租屋主要原因。

針對這樣的情況，一方面要打擊炒房，另外一方面要給市場足夠的出租房源，所以，提供大量出租房成為必然。

一方面政府要加大公共租賃住房的供應(yīng)量，另外一方面可以鼓勵(lì)個(gè)人購買商品房用于出租。

對打擊炒房鼓勵(lì)出租可以預(yù)想采用其他的方式，比方說在購買房子時(shí)間不繳納契稅，如果購買的房子在一年內(nèi)交易則繳納房價(jià)20%的契稅，兩年交易則繳納19%的契稅，以此類推，購買滿二十年后交易的話不繳納契稅——當(dāng)然個(gè)人所得稅需要繳納，個(gè)人所得稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)依然按照現(xiàn)在的繳納辦法執(zhí)行。

比方說一個(gè)人現(xiàn)在以300萬的價(jià)格購買了一套房子，如果明年以400萬賣了，那么他首先要繳納20%的契稅，就是400X20%=80萬，然后需要再繳納20%的個(gè)人所得稅：（400-300）X20%=20萬，加上前面繳納的80萬契稅，一共需要繳納100萬，這等于他購買的房子沒有賺到一分錢，所以他就不會去頻繁交易。

而假定二十年后房子增值到了800萬，那么他無需繳納契稅，只要繳納增值部分的個(gè)人所得稅：（800-300）X20=100萬，那么這套房子他的收益是：800-300-100=400萬。這是他的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益，同時(shí)這二十年中，他還有出租房屋的租賃收益。

這樣，既能夠給投資者一個(gè)合理的投資出口，同時(shí)也能夠給市場提供更多的出租房源，而這還不會助長炒房。

這是一個(gè)一舉多得的構(gòu)想，希望有一天真的會有類似的政策出臺！