撰文：資深地產(chǎn)評論人  王毅敏

國慶節(jié)的最后一天，我在下午六點(diǎn)多回到鄉(xiāng)下的家里。從鄭州紫荊山附近的家里回到鄉(xiāng)下的家里僅僅用了不到65分鐘的時(shí)間。而這一切都得益于兩個(gè)方面，從紫荊山到鄭州東站的地鐵和從鄭州東站到鄉(xiāng)下家里的高鐵。

1999年，我曾經(jīng)在北京住地下室。一天，中國證券報(bào)的朋友拉著我說：哥，給你說個(gè)事，我準(zhǔn)備在大興買一套房子，頂層800多一平米。

我說“你腦子有毛病吧？跑大興去買房子”。哥們不聽我勸阻還是在大興買了。

如今，在他家附近不到500米的地方就是北京地鐵4號線的地鐵站口，而他從家里到中關(guān)村現(xiàn)在上班的地方不足一個(gè)小時(shí)。你知道的，在一線城市通勤時(shí)間單趟在一個(gè)小時(shí)那是相當(dāng)?shù)牟诲e(cuò)的。

從2001年開始，我?guī)缀趺績赡甑奖本﹪Q(mào)那邊參加北京的房展會，不知道哪年開始知道了一個(gè)地方，是因?yàn)橹酪粋€(gè)叫“上上城”的樓盤。最早知道這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，上上城的房子賣1200左右，現(xiàn)在那里的房價(jià)25000了。
這個(gè)地方叫燕郊。

燕郊，曾經(jīng)是被很多人嘲笑的地方，因?yàn)槟抢锊粚儆诒本?，是屬于河北廊坊三河市的一個(gè)鎮(zhèn)。

就是這個(gè)鎮(zhèn)，在今年四月份已經(jīng)限購了。

這個(gè)可不是一個(gè)普通的鎮(zhèn)，現(xiàn)在已有近90萬常住人口。當(dāng)時(shí)，不少買燕郊房子的人都被嘲笑，因?yàn)榛氐郊依?，手機(jī)會收到“河北移動(dòng)歡迎您”的短信。

而如今，當(dāng)初放棄燕郊不買的一些人要么在北京一直租房，要么已經(jīng)回到老家了。現(xiàn)在，再回北京的話不但自己一生需要租房，就連子孫們也逃脫不了租房的命運(yùn)。

這是北京的燕郊，另外一個(gè)地方叫花橋。

知道花橋這個(gè)地方的人很少很少，但如果是我的超級粉絲的話一定知道，因?yàn)槲也恢挂淮蔚靥岬竭^花橋，提到過這個(gè)昆山的鎮(zhèn)，這個(gè)可以坐地鐵直接到上海人民廣場的鎮(zhèn)?；颍梢哉f是核心城市價(jià)值外溢受益的典范。

昆山的房價(jià)原本不低，但是即便這樣花橋在沒有地鐵時(shí)房價(jià)也就3000多元，后來傳出來上海的11號線要把地鐵修到昆山，而花橋是一站，花橋的房價(jià)應(yīng)聲上漲。

等到地鐵正式動(dòng)工后，花橋的房價(jià)就漲到了5000多，地鐵修好試運(yùn)營行時(shí)，房價(jià)就奔7000多了，地鐵開通一個(gè)月時(shí)間，房價(jià)就飆升至近萬元。

如今，11號線地鐵開通不到兩年時(shí)間，花橋的房價(jià)已經(jīng)突破兩萬，也在國慶節(jié)前已經(jīng)限購了。

花橋房價(jià)上漲的原因很簡單，就是地鐵這個(gè)東西。

從花橋到上海的人民廣場，大概只有70多分鐘的樣子，費(fèi)用是9元。

而上海整體房價(jià)突破了4萬，人民廣場所在的區(qū)域房價(jià)在10萬左右，上海有三個(gè)區(qū)房價(jià)都在10萬左右了，最貴的是盧灣、然后靜安、黃埔，并且一直限購、限貸，還要社保什么的。而花橋那里這些原來都不需要，并且房價(jià)低。所以，花橋會迅速聚集了人氣。

我在前不久寫過一篇文章《地鐵是城市核心地段價(jià)值外溢的便捷工具》，對表面是便捷交通工具的地鐵進(jìn)行審視之后重新給予這樣的定位。

一些在中心城市工作，因各種原因買不起市區(qū)房子的人，通過地鐵這種快捷的交通工具轉(zhuǎn)移核心城市價(jià)值，在核心城市的周邊安家。

比方說，在燕郊居住的人中不少都是在國貿(mào)三期、華貿(mào)中心那里上班。雖然他們在周圍買不起房子，但是他們可以靠便捷的交通——雖然目前到燕郊沒有地鐵，但是有走通燕高速的快速公交線。

而昆山的花橋就更加的明顯了。

現(xiàn)在，再回到我們身邊來看。從今年7月中旬開始，因鄭紡機(jī)地王的出現(xiàn)，鄭州房價(jià)開始坐上了火箭，就連非常遠(yuǎn)的一個(gè)叫洞林湖·新田城的項(xiàng)目也在第一波漲價(jià)潮中漲了500元，漲價(jià)的原因很簡單—據(jù)說那里環(huán)境很好，有近千畝的濕地湖泊。具體好到哪般境地，我還沒有認(rèn)真去看。

當(dāng)然，新田城漲價(jià)的幅度是沒辦法和市區(qū)，尤其是北龍湖片區(qū)相比的，在東區(qū)，瀚海晴宇就是因?yàn)橛袀€(gè)挑空陽臺都賣的傻貴，單價(jià)上漲到17000元。

8、9月份，鄭州新房上漲勢頭實(shí)在兇猛，兩個(gè)月均拿下了全國環(huán)比漲幅第一的業(yè)績，結(jié)果“被央視盯上了”，后來中央督察組來了，再后來就是9.14中秋節(jié)前夕的深夜出了“夜九條”。

這就是要從供應(yīng)側(cè)來提高供應(yīng)量，限制地王出現(xiàn)的，無奈遠(yuǎn)水不解近渴，房價(jià)繼續(xù)上漲。國慶節(jié)的深夜鄭州再放大招：限購了！很多人買不了房子了，有鄭州戶口的只能擁有兩套，沒有戶口的只能買一套了。
這還不算，限購之后的10月3日，人行鄭州支行與鄭州銀監(jiān)局又聯(lián)合發(fā)布了限貸的政策，首次買房的首付款直奔30%。

這樣的結(jié)果是：很多想改善的改善不了，不少剛需因?yàn)槭赘犊畹奶岣咭操I不起了。

怎么辦呢？

那天，在東區(qū)的“劇慢吧”和兩個(gè)哥們聊天，說起家里的事情。一位老家在南陽一個(gè)偏僻的山溝里，70后的他事業(yè)有成，房子住不完，遺憾的是父母住不慣，除了生活習(xí)慣不能和兒媳婦在一起住之外，單獨(dú)住父母也不愿意住那里，電梯晃悠著受不了，和小區(qū)里面的人沒有共同語言，父母還想干些農(nóng)活。

另外一個(gè)哥們說：買新田城的房子呀，那邊第一不限購，第二房價(jià)低，第三可以租塊地自己種菜什么的。

這是我在最近第二次知道有人重點(diǎn)提到這個(gè)項(xiàng)目了，這究竟是一個(gè)什么項(xiàng)目呢？

算了，我是很少去關(guān)注項(xiàng)目的，我們還是說說限購、限貸之后一些想買二套，甚至是買不起房子的人咋辦吧。。。

首先說是有錢買不起的吧，怎么辦？轉(zhuǎn)移目標(biāo)唄。不是有人到西安去買房了嗎？這就是一個(gè)辦法。

但是，西安貌似也有點(diǎn)遠(yuǎn)，雖然現(xiàn)在高鐵發(fā)達(dá)，但是畢竟是兩個(gè)省。

所以，我的建議是：把目光盯在近處。

有時(shí)候，近處也是不錯(cuò)的選擇，就像有人談戀愛一樣，找了一圈之后，發(fā)現(xiàn)最愛的人就在身邊每天晃悠。

限購，是對鄭州老五區(qū)及鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、港區(qū)的，那么周邊的中牟、新鄭、滎陽還有開封就是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。當(dāng)然還有黃河北的平原新區(qū)，不過，那里畢竟要過一個(gè)黃河，比較麻煩。

在大區(qū)域選擇好了之后，下面需要考慮的就是我在上面文字中提到的地鐵。如果，在這些區(qū)域中地鐵能夠到達(dá)的項(xiàng)目，必然是不錯(cuò)的選擇，因?yàn)榈罔F可以把城市核心區(qū)域的價(jià)值分享給地鐵能夠到達(dá)的區(qū)域。如果是一個(gè)在地鐵口上的項(xiàng)目就更好了。
我們看看這張近期地鐵地圖，因?yàn)猷嵵菸磥硪?guī)劃23條地鐵線的，這個(gè)是到2020年的， 這些線路的起止端有沒有不限購的區(qū)域：

1、一號線：西起溝趙站，東到金水北區(qū)站，顯然一號線的起止點(diǎn)都在限購范圍內(nèi)。

2、二號線：起點(diǎn)天山北路，南至鄭州南站，二號線北部顯然不行，是限購的，南部是可以，也就是部分經(jīng)過新鄭的區(qū)域是不限購的。

3、三號線：起點(diǎn)和二號線沒有多遠(yuǎn)，終點(diǎn)到經(jīng)開南十七路顯然三號線沿線均在限購范圍之內(nèi)。

4、四號線：起于安順站，止于經(jīng)開河西北路站，好嗎全部在限購區(qū)域內(nèi)。

5、五號線：是綠色的環(huán)線，很顯然全部在城市核心區(qū)域內(nèi)，沿線限購是必然的。

6、六號線：起點(diǎn)于金水區(qū)祥云大道站，止于賈峪鎮(zhèn)。起點(diǎn)是金水區(qū)，顯然是限購的。起點(diǎn)肯定不行了。終點(diǎn)在賈峪鎮(zhèn)，這個(gè)鎮(zhèn)在哪里呢？我們看看地圖吧：我們再來來看看六號線不限購的區(qū)域都在那里：

好嘛，發(fā)現(xiàn)一個(gè)不錯(cuò)的地方，叫洞林湖，是不是真有湖呢？如果真有的話應(yīng)該是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

7、七號線：起于東趙，止于侯寨，顯然都在限購區(qū)域內(nèi)。

8、八號線：起于高新新城，止于龍子湖高校園區(qū)在限購的核心區(qū)內(nèi)。

9、九號線：起始于溝趙站，終點(diǎn)港區(qū)會展城站，顯然都在限購范圍內(nèi)。

10、十號線：起始于上街機(jī)場站，終點(diǎn)至鄭州火車站，跨越了上街與滎陽，這中間不限購的項(xiàng)目可是不少。

11：十一號線：起始于經(jīng)開第八大街站，終點(diǎn)至鄭港六路站。顯然都在限購范圍內(nèi)。

總結(jié)下來只有三條地鐵線路的部分區(qū)域：

1、2號中間部分走新鄭的區(qū)域；

2、6號線距離終點(diǎn)的幾站；

3、10號線經(jīng)過上街與滎陽的部分。

綜合比較選上街區(qū)域還是太遠(yuǎn)了，10號線的滎陽城區(qū)比6號線的賈峪也要遠(yuǎn)很多，綜合考慮就是選2號線不限購與6號線不限購的項(xiàng)目。然后再從以下指標(biāo)做比較：

1、項(xiàng)目周邊大環(huán)境，因?yàn)檫h(yuǎn)離了市區(qū)，能夠有水的地方最好；

2、開發(fā)商的實(shí)力，可選的項(xiàng)目開發(fā)商以往做的項(xiàng)目如何；

3、項(xiàng)目規(guī)模；

4、工程進(jìn)度；

5、項(xiàng)目自身配套；

6、是否具有：居住、養(yǎng)老、休閑度假、投資功能。

綜合上述考慮之后，無論是自住的也好，養(yǎng)老的也好——現(xiàn)在自己父母住、未來自己??；休閑度假——環(huán)境好，遠(yuǎn)離市區(qū)同時(shí)又有地鐵，既可以開車到達(dá)同時(shí)又可以地鐵到達(dá)；能否快速出手變現(xiàn)。

如果這些功能都已經(jīng)具備的話，雖然暫時(shí)不通地鐵，出行不太方便的，但是只要政府規(guī)劃了地鐵，未來一定是不錯(cuò)的，也正是現(xiàn)在還沒有修地鐵，所以價(jià)值還得不到充分體現(xiàn)，屬于價(jià)值洼地，作為投資的話未來的回報(bào)極有可能比較好。

就像花橋的價(jià)格變化一樣。那么作為居住的話，地鐵開通之后可以快速到達(dá)。

所以，不要總想著現(xiàn)在那些區(qū)域還不成熟。當(dāng)年，北龍湖區(qū)域整個(gè)甚至鄭州東區(qū)都不成熟，等到成熟了，你可能就買不起了。

不是有句話嗎——

當(dāng)初你對我愛搭不理，現(xiàn)在我讓你高攀不起！

不要做一個(gè)處處高攀不起的人，到時(shí)你想被折疊，可是連機(jī)會都沒有了。

附：主要地鐵線路開工及試運(yùn)行時(shí)間

1號線二期:2017年春節(jié)前通車試運(yùn)營

2號線二期:2020年7月底通車試運(yùn)營

3號線一期、二期:2016年12月開工，2020年12月底通車試運(yùn)營

4號線:2016年12月開工，2020年12月底前通車試運(yùn)營

5號線:2016年7月底前完成征遷工作，2019年12月底前通車試運(yùn)營

6號線:2017年12月底開工建設(shè)，2020年12月底通車試運(yùn)營

7號線:2018年6月底前開工建設(shè)，2022年12月底前通車試運(yùn)營

8號線:2017年12月底開工建設(shè)，2021年12月底前通車試運(yùn)營

9號線二期:2017年12月底前開工建設(shè)，2021年12月底前通車試運(yùn)營

10號線:2016年12月底開工建設(shè)，2020年12月底前通車試運(yùn)營

11號線:2016年12月底前開工建設(shè)，2020年12月底前通車試運(yùn)營

城郊鐵路工程一期:2016年10月通車試運(yùn)行，2017年春節(jié)前通車試運(yùn)營

城郊鐵路工程二期:2016年12月前開工建設(shè)，2019年12月底通車試運(yùn)營