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┃ 全程視頻 劉德科每年一場的ROOF12演講 ▼
 ROOF12密會(huì) 來自十二個(gè)中國旗幟案例的靈感 2021年3月20日，劉德科 謝謝各位來看我的直播。我可以保證，這是今天中國房地產(chǎn)行業(yè)一場比較冷的直播，因?yàn)槲覀冎v的不是房價(jià)，而是產(chǎn)品要怎么創(chuàng)新，城市要往哪個(gè)方向去；我們講的是那些還沒有實(shí)現(xiàn)的，或者極少數(shù)實(shí)現(xiàn)的東西。我也可以保證，我們今天晚上的這場直播，一定是今天中國房地產(chǎn)最有含金量的一場發(fā)布會(huì)。 我們發(fā)布的是「ROOF12」——12 個(gè)中國旗幟案例，每一個(gè)項(xiàng)目都是一個(gè)非常有啟發(fā)性的案例。這 12 個(gè)項(xiàng)目加在一起，就是中國現(xiàn)在房地產(chǎn)所能達(dá)到的高度和視野，以及它們所反映的趨勢。 房地產(chǎn)是一門空間生意 這幅《千里江山圖》，它的周邊紀(jì)念品現(xiàn)在已經(jīng)爛大街了?！肚Ю锝綀D》的作者王希孟，18 歲就畫出了這幅畫，千古流傳，當(dāng)然是天才。我相信，在看這場直播的人早就過了 18 歲，我們都不可能在 18 歲成為天才了。 但是還有一幅勵(lì)志的畫，叫做《富春山居圖》。這幅畫是黃公望 80 歲時(shí)畫的，我們現(xiàn)在離 80 歲應(yīng)該還有點(diǎn)距離，還有點(diǎn)時(shí)間去做一些事情。 每一次我都在「德科地產(chǎn)頻道」視頻號的結(jié)尾說：「我是劉德科，我們一起聊到 80 歲。」身邊有很多朋友會(huì)問：「你真的能聊到 80 歲嗎？到時(shí)候，中國還有房地產(chǎn)給你聊嗎？」 這就涉及一個(gè)很重要的問題。在聊 12 個(gè)中國旗幟案例之前，先來看看房地產(chǎn)行業(yè)還能干多久。我們這個(gè)行業(yè)是一個(gè)比較有趣的行業(yè)。我列了幾組數(shù)據(jù)—— 2020 年，全國商品房銷售總額首次突破 17 萬億元，全國銷售面積大概達(dá)到 17.6 億m2，全國均價(jià)接近 1 萬元/m2。我們判斷，未來十年，全國銷售額會(huì)達(dá)到 25-30 萬億之間。 做這個(gè)判斷，很多人都會(huì)捏一把汗，因?yàn)楹芏嗳苏J(rèn)為 17 萬億就到頂了，將來就要往下走了。如果往下走，我們就聊不到 80 歲了；它一定會(huì)往上走，銷售面積會(huì)達(dá)到 20 億m2。 大家認(rèn)為現(xiàn)在的中國房地產(chǎn)是巔峰，主要是通過這兩個(gè)數(shù)據(jù)：70% 的城市化率和 40㎡ 的人均住房面積。 我們的城市化率已經(jīng)突破 60%。所謂的國際規(guī)律是，城市化率到達(dá) 70% 以后，房地產(chǎn)的黃金期就過去了?，F(xiàn)在的中國城市化率以每年一個(gè)百分點(diǎn)的速度在推進(jìn)，再過十年時(shí)間就差不多了。但就算這是真的，至少還有十年黃金期，而不是一些企業(yè)所謂的「白銀時(shí)代」。 現(xiàn)在，全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積約 40m2。按所謂的國際共識(shí)，到了 40m2，這個(gè)國家的房地產(chǎn)就沒前途了。中國的這個(gè) 40m2，含金量很低，其中包含了大量的非標(biāo)準(zhǔn)住宅。我們說的「非標(biāo)準(zhǔn)住宅」是指，在我們的國家經(jīng)濟(jì)還不夠強(qiáng)壯的時(shí)候，就稀里糊涂地蓋了一些一蓋起來就需要拆掉的房子——今天拆不掉，是因?yàn)榈貎r(jià)太貴了。如果按照我們的「標(biāo)準(zhǔn)住宅」統(tǒng)計(jì)方法，中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積大概是 15m2，到 40m2 還有 25m2 的距離。 很多人說中國的房子太多了，但中國的房子恰恰是太少了——「標(biāo)準(zhǔn)住宅」太少了。你覺得房子多，那是因?yàn)槟闵磉叺呐笥讶际峭τ绣X的人，你看不見中國的另一面。中國房地產(chǎn)還有很遠(yuǎn)的路要走。 就算走完了未來這十年，房地產(chǎn)的活也還沒干完。我們要知道，房地產(chǎn)是空間生意，空間生意是一門永不熄滅的生意，所以我們聊到 80 歲是沒有問題的。如果我們能夠活到 120 歲，我相信聊到 119 歲也應(yīng)該不是很大的問題。 接下來就可以安心地聊我們的「ROOF12」，12 個(gè)中國旗幟案例。我們在過去一年，從全中國很多城市里面選了 12 個(gè)項(xiàng)目，從北京到廣州，從上海到重慶，從南通到衢州……有各種類型的城市里面的各種類型的項(xiàng)目?？赐赀@ 12 個(gè)項(xiàng)目，基本上就知道中國房地產(chǎn)現(xiàn)在處在什么樣的產(chǎn)品研發(fā)水準(zhǔn)和認(rèn)知水準(zhǔn)。
ROOF12︱TOD案例 七彩小鎮(zhèn)，杭州 看點(diǎn)：公交TOD·嵌入式市政服務(wù) 先從前兩天看到的一個(gè)機(jī)器說起。這是南京建鄴區(qū)一個(gè)市政辦事大廳的一臺(tái) 24 小時(shí)機(jī)器。什么用呢？結(jié)婚登記。 現(xiàn)在結(jié)婚登記 24 小時(shí)都可以辦，只要你們高興，凌晨兩點(diǎn)半就可以到這臺(tái)機(jī)器前面，帶著戶口本和身份證，馬上就可以打印出結(jié)婚證。24 小時(shí)隨便什么時(shí)候都可以辦結(jié)婚登記，十年前我們估計(jì)都不敢想，這是一個(gè)很有趣的變化。 這樣的 24 小時(shí)婚姻自動(dòng)登記機(jī)，不僅南京有，長沙、重慶等很多城市都已經(jīng)有了。 我想起多年前跟龍湖的人閑聊：因?yàn)辇埡w了很多天街，他們曾經(jīng)幻想過在購物中心里如果能有民政局的婚姻登記中心，該多好。在這里結(jié)完婚，一出來就有可能買鉆戒，不買鉆戒也會(huì)買一些衣服和禮物，哪怕只是吃一頓也好。婚姻登記所是一個(gè)剛性而且流量超高的場所。 當(dāng)然，龍湖當(dāng)年只是幻想而已。我們用今天的思維去看，有這樣一臺(tái) 24 小時(shí)婚姻登記一體機(jī)，是不是就可以實(shí)現(xiàn)了？ 在發(fā)達(dá)城市，現(xiàn)在商場里已經(jīng)可以看到交罰單、辦簽證的 24 小時(shí)機(jī)器，非常方便。為什么婚姻登記不能？當(dāng)然是可以的。但這還有賴于民政部門進(jìn)一步解放思想，把這樣的機(jī)器放到更多的公共場所。 我說的「24 小時(shí)交罰單、辦簽證的機(jī)器」，在杭州一個(gè)叫做瓜瀝七彩小鎮(zhèn)的地方。那里有市政服務(wù)的所有機(jī)器，但是惟獨(dú)沒有 24 小時(shí)婚姻登記的機(jī)器，因?yàn)槊裾块T的思想還不夠開放。瓜瀝七彩小鎮(zhèn)的開發(fā)商在建造之初就已經(jīng)把這個(gè)空間留出來了，現(xiàn)在還在等待——我把它叫做「七彩小鎮(zhèn)的等待」。 我們「ROOF12」的第一個(gè)案例就是七彩小鎮(zhèn)，它在杭州蕭山機(jī)場邊上一個(gè)叫做瓜瀝的小鎮(zhèn)。從前，瓜瀝是個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合部，一點(diǎn)都不值錢，現(xiàn)在有點(diǎn)值錢了。在變得值錢的過程中，產(chǎn)生了一個(gè)非常重要的項(xiàng)目，就是瓜瀝七彩小鎮(zhèn)。 這個(gè)項(xiàng)目的看點(diǎn)在哪里？它嵌入了很多市政服務(wù)。交罰單、辦簽證、公積金……除了這些 24 小時(shí)機(jī)器，政府還在這里設(shè)置了窗口單位，提供線下服務(wù)。 浙江乃至全國有一項(xiàng)改革，叫做「最多跑一次」，這三五年來很成功。我想說的是，對政府改革來講，比「最多跑一次」更高級的，是「順便跑一次」。因?yàn)檫^去辦事太難了，所以要強(qiáng)調(diào)讓你「最多跑一次」；而「順便跑一次」可以是在逛商場的時(shí)候、去坐公交車的時(shí)候，就能順便把事情辦了。在瓜瀝七彩小鎮(zhèn)，是可以實(shí)現(xiàn)的。 雖然現(xiàn)在還沒等到婚姻登記的機(jī)器，但是這家開發(fā)商還是在邊上做了個(gè)婚宴廳，希望這邊剛登記完，那邊就開始請大家吃飯、收紅包。這個(gè)婚宴廳現(xiàn)在經(jīng)營得非常成功。 這個(gè)項(xiàng)目還有個(gè)看點(diǎn)就是公交 TOD。我們會(huì)覺得，地鐵才有 TOD，公交車怎么做 TOD？全中國各個(gè)城市里面都有公交首末站，都是露天的，這些公交車晚上下班以后就停在那里。露天的首末站，第一浪費(fèi)土地，第二下雨的時(shí)候市民也不方便。 所以，公交 TOD 首先要把這些公交車首末站開進(jìn)樓里。更重要的是，它可以跟購物中心結(jié)合在一起。全中國應(yīng)該有幾萬個(gè)公交首末站，我們都說城市建設(shè)用地非常緊張，但那么多的公交首末站的土地其實(shí)都是可以利用的。 公交車首末站和購物中心的結(jié)合，在我們中國香港是很家常便飯的事情，在新加坡也是很家常便飯的事情，但是在我們中國內(nèi)陸，才剛剛開始。 我現(xiàn)在每到一個(gè)城市，都會(huì)看新設(shè)計(jì)的公交車是開進(jìn)樓里還是露天。上次在南京中華門看到一個(gè)公交車新規(guī)劃，還是露天的，覺得暫時(shí)不夠高級；上次到合肥看到一個(gè)商場，看到公交規(guī)劃圖，把公交開進(jìn)了樓里，感受到合肥的理念比較先進(jìn)。
ROOF12︱TOD案例 龍湖·光年，重慶 看點(diǎn)：高鐵TOD·單點(diǎn)高容·南北貫通·動(dòng)線場景化 地鐵必須是 TOD，公交可以是 TOD，高鐵那就更要 TOD。我們來看一個(gè)高鐵TOD——「ROOF12」的第二個(gè)案例，龍湖·光年。 這是 2020 年 12 月 30 日開業(yè)的龍湖·金沙天街，在重慶的沙坪壩站，重慶往來成都的一個(gè)關(guān)鍵站點(diǎn)。
它獨(dú)特在哪里呢？龍湖·光年是跟沙坪壩站完全結(jié)合在一起的超級 TOD 項(xiàng)目。如果你從事房地產(chǎn)，你們公司有 TOD 項(xiàng)目在開發(fā)或者接觸過 TOD，一定見過這張圖——
這張圖被很多大牌房企盜用，用來說明他們所研究的 TOD。這張圖的版權(quán)屬于龍湖，反映的就是沙坪壩站的復(fù)雜規(guī)劃。 龍湖·光年這個(gè)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜：地下是 7 層，5 條軌道合在一起，不僅有高鐵，還有地鐵。 但是這個(gè)項(xiàng)目最大的看點(diǎn)還不在于它的復(fù)雜性。我們先來看中國此前最成功的一個(gè)高鐵站，上海虹橋站。這張衛(wèi)星圖中間畫框的地方是虹橋高鐵站，邊上是高樓大廈，里面有萬科中心、龍湖天街、虹橋天地等等，花瓣形狀的是國家會(huì)展中心，開「進(jìn)博會(huì)」的地方。
這樣一個(gè)目前為止最成功的中國高鐵站，站跟城是在一起的——只是「在一起」，沒有「一體化」?！刚尽贡旧硎菃蝹€(gè)的「點(diǎn)」，只不過在這個(gè)點(diǎn)邊上有一片城：有一堆高樓大廈環(huán)繞著這個(gè)站。 「在一起」與「一體化」是不一樣的概念。虹橋站勉強(qiáng)也可以說是 TOD，但是真正的高鐵 TOD 是龍湖·光年這樣的。上海虹橋站叫「站城在一起」；龍湖·光年也就是沙坪壩站才叫「站城一體化」。
在日本，無論是東京還是大阪，甚至京都、橫濱，每一個(gè)城市的新干線都已經(jīng)做到這樣「站城一體化」的 TOD了。我們中國的高鐵通車?yán)锍淌侨毡镜?N 倍，但是我們的 TOD 理念跟日本仍然有很大的差距，這需要一代又一代人只爭朝夕地追趕。 所以我們把龍湖·光年納入進(jìn)「ROOF12」。未來十年，中國的高鐵 TOD 還是會(huì)遍地開花，它會(huì)給我們的城市帶來很多活力。它的活力到底體現(xiàn)在哪里？我剛才說「在一起」跟「一體化」不一樣，到底不一樣在哪里？ 大家看一下規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖，連成一片的是龍湖天街購物中心，中間是高鐵站，它是一體化開發(fā)的；還有很多高樓大廈，里面有寫字樓、公寓等等。這叫「站城一體化」。
再選一個(gè)不算成功的高鐵站：北京南站。大家看這張實(shí)景圖就可以感受到，邊上沒什么高樓大廈，北京南站本身的容積率很低。
過去的城市規(guī)劃認(rèn)為，火車站門前應(yīng)該有個(gè)很大的廣場，有很多綠化，需要保持低容積率。但是要真正激活高鐵站的能量，必須用高容積率來開發(fā)。龍湖·光年做了一個(gè)示范。 現(xiàn)在很多城市的新高鐵站在規(guī)劃的時(shí)候，都知道要高容積率，但是高容積率不止是局部區(qū)域的高容積率，而是車站這個(gè)單點(diǎn)本身就應(yīng)該高容積率。這樣子車站的城市活力才會(huì)更強(qiáng)。 另外再講一個(gè)點(diǎn)，還是拿北京南站來做案例。北京南站的鐵路，割裂了城市的南北，開車已經(jīng)非常難了，步行就更難了。不止北京如此，中國目前絕大多數(shù)城市都是這樣的，車站會(huì)導(dǎo)致城區(qū)割裂，影響了城市的活力。
但重慶沙坪壩站作了一個(gè)非常好的示范：它是南北貫通的。不僅僅是道路貫通，整個(gè)車站既是車站又是購物中心；通過購物中心，把南北兩邊原本被鐵路割裂的區(qū)域全部縫合在一起，所以它的南北是貫通咬合的。 我們在判斷一個(gè)高鐵站是否是「高鐵 TOD」的時(shí)候，首先還是要看它是否割裂了城市。不能讓高鐵站成為割裂城市的一種墻，我們的城市需要開放，需要融合，不需要那么多墻。這是重慶沙坪壩站非常巨大的意義。 前些天，在國新辦舉辦的介紹國家綜合立體交通網(wǎng)的發(fā)布會(huì)上，交通運(yùn)輸部副部長講了這么一段話：「去年年底，重慶建成了首個(gè)高鐵站城一體化的項(xiàng)目，就是重慶的沙坪壩站，這是國內(nèi)首個(gè)高鐵站與城市綜合體統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)的案例?！?/span>
請注意，副部長同志用的是「首個(gè)」，馬上就會(huì)有第二個(gè)：第一個(gè)在重慶，第二個(gè)在杭州，也就是杭州西站。我們會(huì)以巨大的熱情與精力去關(guān)注杭州西站的進(jìn)展，包括它的規(guī)劃、開發(fā)和運(yùn)營。因?yàn)樗鼘φ麄€(gè)中國同樣具有巨大的示范意義。 龍湖·光年是幾年前設(shè)計(jì)的，代表了他們在幾年前看到了整個(gè)中國未來應(yīng)該是這個(gè)樣子。杭州西站在今天這個(gè)節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)，達(dá)到的水準(zhǔn)如果僅僅只是龍湖·光年那樣，就落后了。晚來的應(yīng)該更精彩，更有突破性，才有意義，我們可以期待中國還沒建的那些高鐵站會(huì)越來越精彩。 如果你的城市還有一些沒建的高鐵站，千萬不要嫌棄它的進(jìn)展太慢，建得越晚，理念往往會(huì)更先進(jìn)，帶給城市的活力會(huì)更澎湃。這就是我們關(guān)注龍湖·光年的意義。 龍湖·光年帶給我們的啟發(fā)大概是，做 TOD 必須要有三種能力—— 第一種是對 TOD 的理解能力；第二種是開發(fā)企業(yè)跟政府規(guī)劃部門的共謀能力，因?yàn)樽?TOD 要突破很多現(xiàn)有規(guī)劃的規(guī)章制度，這些規(guī)章制度需要跟政府的規(guī)劃部門一起推進(jìn)，用最合法合規(guī)的方式去突破推進(jìn)；第三種叫商業(yè)運(yùn)營能力。 只有這三種能力都聚集在一起，才能做出真的 TOD。很多 TOD 都是吹牛意義上的 TOD。
稍微總結(jié)一下剛才講的內(nèi)容，龍湖·光年在 TOD 的理解力上大概有這些—— 第一是單點(diǎn)高容積率；第二是要跟城市充分咬合在一起；第三是多種功能空間的疊加復(fù)合，商場、寫字樓、車站等各種各樣的空間融合在一起；第四是動(dòng)線場景化。 什么叫動(dòng)線場景化？就是我們剛才講的高鐵站，鐵路線把城市的南北兩邊割裂了，用這樣一個(gè) TOD 把它給縫合起來。通過商場本身就是一種場景，因?yàn)橛泻芏嗷ǖ辍⒖Х鹊曛惖纳痰?，你?huì)覺得這一公里走起來比較愉快，時(shí)間流失的速度會(huì)更快。
ROOF12︱TOD案例 鑫耀中城，上海 看點(diǎn)：迷人的濃稠度 流淌的密接性=高級煙火氣 這是一張非常經(jīng)典的地鐵 TOD 總平圖。先看這個(gè)基地，里面一塊一塊地，中間有很多市政道路——開發(fā)商拿地之前，政府就已經(jīng)把這些道路給規(guī)劃進(jìn)去了。這個(gè)項(xiàng)目在上海。
上?，F(xiàn)在的城市規(guī)劃理念，比別的城市都要先進(jìn)。對于城市規(guī)劃真正有理解力的城市，目前在中國只有兩個(gè)，一個(gè)是上海，一個(gè)是深圳。 舉一個(gè)很簡單的例子：讓道路穿梭進(jìn)到項(xiàng)目里面有什么好處？可以讓整個(gè)城市更有活力。這也是《「十四五」規(guī)劃綱要》中講的「推廣街區(qū)制」，讓多條道路穿梭在一塊基地里。 B 站和美團(tuán)前陣子在上海黃浦江邊各自拿了一塊總部用地。說「一塊」其實(shí)不太準(zhǔn)確，無論是 B 站還是美團(tuán)，他們拿下的這一塊地，都被兩條十字交叉的市政道路錯(cuò)開了，所以他們各自拿的其實(shí)是四塊地。 這樣的規(guī)劃有什么好處？迫使 B 站或美團(tuán)的總部跟城市融合在一起，因?yàn)榭偛坷锩媸怯惺姓值赖?。我們好不容易引進(jìn)一家這樣的超級企業(yè)，給它蓋總部，如果它還把自己圍起來，有何意義呢？只有稅收意義與產(chǎn)業(yè)意義，對于城市活力而言幾乎是沒有貢獻(xiàn)度的。 我們?nèi)タ茨切┐髲S，無論是東莞松山湖的華為，還是杭州西溪的阿里巴巴總部，他們都有稅收意義，都有產(chǎn)業(yè)生態(tài)的貢獻(xiàn)力，但是對于城市活力來說的貢獻(xiàn)值非常低。所以我們可以期待，美團(tuán)和 B 站在上海黃浦江邊，可以蓋出屬于中國的新一代總部。 我們要講的這個(gè) TOD 叫「鑫耀中城」，是由萬科跟香港置地等幾家開發(fā)商一起開發(fā)的。 這是個(gè)劇場，看上去非?？?，隈研吾設(shè)計(jì)的。這個(gè)劇場底下直接連著地鐵，有很多條道路，全是開放的，是這片城區(qū)街道的必經(jīng)之路。這個(gè)劇場是整個(gè)項(xiàng)目的中心，以這個(gè)劇場為中心，可以長出很多臺(tái)階與天橋，步行到公園、住宅、寫字樓、商場、養(yǎng)老、體育設(shè)施等等空間。
劇場為什么重要？在我們的定義里，劇場是我們這個(gè)時(shí)代的圣殿。過去在西方城市，教堂就是圣殿。西方的那些小鎮(zhèn)也好，大城市也好，每個(gè)老城幾乎都有一個(gè)教堂和一個(gè)市政廳，城市就圍繞著教堂和市政廳長出來了。在西方的古典時(shí)代，圣殿就是他們的教堂。 在我們新的時(shí)代，圣殿就是像劇場這樣的精神空間。不止商業(yè)開發(fā)如此，對政府來講也一樣。每一個(gè)中國的城市，只要市政府搬遷過，新建的市政府邊上一定會(huì)蓋博物館、圖書館、音樂廳或者劇院等等這些精神空間，政府大樓是一定要把圣殿拴在自己周邊的。 這個(gè)項(xiàng)目的看點(diǎn)在哪里？這個(gè)項(xiàng)目太復(fù)雜了，我大概歸納了一下，主要按兩種思路去推進(jìn)：一種思路叫做商業(yè)邏輯，一種思路叫做公共服務(wù)思維。 商業(yè)邏輯比較好理解，房地產(chǎn)本來就是商業(yè)邏輯；公共服務(wù)邏輯，首先是要積極「嵌入市政服務(wù)」——這個(gè)概念我們剛才在瓜瀝七彩小鎮(zhèn)已經(jīng)介紹過了，在上海這樣的大都市，同樣要把這樣的公共服務(wù)融進(jìn)去。
市政服務(wù)、各種各樣的文化服務(wù)，甚至市場難以覆蓋的服務(wù)，我都把它歸結(jié)為公共服務(wù)。 蓋一個(gè)劇院，如果完全按照商業(yè)邏輯來想，怎么做都是賺不回來的——地價(jià)你就賺不回來。劇院這種圣殿級別的文化空間，是不可能完全按照商業(yè)邏輯來做的，所以它就要有公共服務(wù)思維。以劇院為中心，就可以把一切功能全部融解進(jìn)去——按照鑫耀中城的設(shè)想規(guī)劃，這個(gè)地方建成以后，有養(yǎng)老服務(wù)、兒童服務(wù)、圖書館、菜場、展覽空間、農(nóng)場、衛(wèi)生服務(wù)（比如打疫苗），甚至還可以配鑰匙，現(xiàn)在上了年紀(jì)的人要去配一把傳統(tǒng)的鑰匙已經(jīng)越來越難了。 這就是我說的「市場本身所難以覆蓋的服務(wù)」?，F(xiàn)在的市場經(jīng)濟(jì)已經(jīng)發(fā)達(dá)到不去覆蓋配鑰匙這種事情了，那就得由公共服務(wù)來提供。 還有什么市場難以覆蓋的服務(wù)？比如說，你早餐想吃豆?jié){油條，又嫌肯德基里面的豆?jié){油條沒有那種原汁原味的感覺。這不應(yīng)該是市場經(jīng)濟(jì)該做的嗎？對不起，市場經(jīng)濟(jì)不做這種事情，因?yàn)楝F(xiàn)在的街道越來越孤獨(dú)，小區(qū)圍墻越來越多，早餐攤子這種生意合不合法都不知道；如果開一家合法的小店，生意賺不賺得回來也不知道。這個(gè)時(shí)候該怎么做呢？這就需要引入公共服務(wù)思維。 上海這一點(diǎn)做得非常好，特別是徐匯區(qū)，在不斷地推行「鄰里匯」——「鄰里匯」就是大大小小的鄰里中心。大的可以像鑫耀中城這樣，用幾十萬方里面的幾萬方作為鄰里中心；小的在老小區(qū)里面，哪怕只有三五百平方米，也可以。 有很多開發(fā)商會(huì)把這種市政空間或者公共服務(wù)空間當(dāng)做是零碎。我見過一個(gè)央企開發(fā)商拿了一塊地，政府事先要求要有社區(qū)的市政服務(wù)空間，他們就應(yīng)付著隨便蓋了一個(gè)。這樣規(guī)劃當(dāng)然沒有錯(cuò)，但是如果我們換一種思維——這種市政辦事廳，實(shí)際上是一種流量。我們要像擁抱寶藏一樣去擁抱它，因?yàn)樗鼛淼哪欠N黏性，是剛性的黏性，永遠(yuǎn)不會(huì)過時(shí)；只要我們的城市還在運(yùn)轉(zhuǎn)，就永遠(yuǎn)都需要市政服務(wù)，這是市場經(jīng)濟(jì)所不能取代的。 任何一家開發(fā)企業(yè)，都要重新看待市政服務(wù)空間的價(jià)值。 再換一個(gè)邏輯來看一看上海的鑫耀中城。以劇院為中心，還要有這么多的服務(wù)，就意味著不同業(yè)態(tài)、不同形態(tài)的空間，再加上開放的街道，就會(huì)產(chǎn)生一種迷人的濃稠度。 上海的陸家嘴沒有什么城市濃度：雖然經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)，高樓摩天大廈到處都是，但是你會(huì)有一種所謂的「鋼筋水泥叢林」的孤獨(dú)感，那種地方?jīng)]有什么迷人的濃稠度可言。 在鑫耀中城這樣的規(guī)劃里面，無論是市政服務(wù)思維所產(chǎn)生的空間還是商業(yè)邏輯產(chǎn)生的空間，都是有內(nèi)容的。怎么把這些空間給串起來？這就需要密接性。鑫耀中城規(guī)劃圖里面有那么多的天橋，有那么多的口袋公園，那么多的下沉式臺(tái)階、扶梯，各種各樣的通道，把所有的空間，全部都超乎想象地串在一起。 從 A 到 B，本來一條線就夠了，它非得弄個(gè)三條步行通道。只有把這樣迷人的濃稠度和流淌的密接性加在一起，才會(huì)產(chǎn)生我們經(jīng)常講的那樣?xùn)|西——高級煙火氣。
我算了一年，算出了這樣一個(gè)等式：迷人的濃稠度 流淌的密接性=高級煙火氣。 所謂濃稠度，不是說把空間全部弄進(jìn)來就行了，那是堆砌。我們還是得錯(cuò)落有致地把它們銜接在一起。什么叫錯(cuò)落有致？就是我在這個(gè)街區(qū)里面逛的時(shí)候，不用看地圖，不用打開手機(jī)，隨我的潛意識(shí)往前走，就能找到我想要到達(dá)的小空間，這叫靠潛意識(shí)步行。 城市規(guī)劃的最高境界，就是讓每一個(gè)市民都能靠潛意識(shí)步行，并且享受那種很愉快的感覺。鑫耀中城提供了一個(gè)小小的示范。
我們在解析鑫耀中城的時(shí)候，把 2020 年定義為「煙火氣元年」。當(dāng)然，這里面有個(gè)契機(jī)，因?yàn)樾鹿谝咔楸l(fā)，導(dǎo)致大家更加孤獨(dú)，更加想要追逐煙火氣。這不僅發(fā)生在我們中國。2020 年初中國的「地?cái)偨?jīng)濟(jì)」喚醒了我們對煙火氣的渴求，2020 年的威尼斯建筑雙年展和普利茲克建筑獎(jiǎng)以及世界各地新冒出來各種各樣的建筑作品，都越來越講究城市活力。我們把「城市活力」翻譯成中文，就叫做「煙火氣」。
ROOF12︱TOD案例 綠城·禮賢未來社區(qū)，衢州 看點(diǎn)：棋盤格思維·公交TOD·嵌入式市政服務(wù)·蓋板 這個(gè)項(xiàng)目不在上?；蛑貞c這樣的大城市，在一個(gè)環(huán)境非常好、非常有文化的小城市——衢州。當(dāng)然，中國的小城市也正在變得越來越大。這個(gè)項(xiàng)目是綠城做的，但一點(diǎn)都不「綠城」，因?yàn)榫G城很少做這種具有高度開放性、具有包羅萬象城市覆蓋面、腦洞奇大的項(xiàng)目；綠城做的通常是那種端莊典雅，看上去婉約精致的項(xiàng)目。 這個(gè)項(xiàng)目叫做「禮賢未來社區(qū)」。浙江省在力推「未來社區(qū)」概念，現(xiàn)在試點(diǎn)了大概 100 個(gè)未來社區(qū)，但在我看來，只有兩個(gè)可以真正稱為未來社區(qū)，都被收進(jìn)了我們的「ROOF12」：一個(gè)就是瓜瀝七彩小鎮(zhèn)，另一個(gè)是綠城在衢州的禮賢未來社區(qū)；其他的未來社區(qū)項(xiàng)目，幾乎都只是掛了個(gè)概念的房地產(chǎn)項(xiàng)目而已。 什么叫未來社區(qū)？這很難定義，但是煙火氣和嵌入市政服務(wù)肯定是很重要的，剛才這兩個(gè)概念都講過了。 和上海鑫耀中城一樣，衢州的綠城·禮賢未來社區(qū)也有多條市政道路穿梭。千萬不要覺得多條市政道路穿梭很簡單，首先當(dāng)?shù)卣?guī)劃部門的理念要夠先進(jìn)。
那么多市政道路穿梭進(jìn)來之后，看上去就像棋盤格。衢州是很有文化的，有座山叫爛柯山，它的傳說你肯定聽過：兩個(gè)人在山上下棋，棋還沒下完，邊上的斧頭就爛掉了。在衢州這么一個(gè)有文化的城市，做這樣一個(gè)充滿棋盤格思維的項(xiàng)目，非常有意思，也非常有意義。
我畫了兩個(gè)長方形：左邊的是傳統(tǒng)思維，上面一個(gè)商業(yè)，下面一個(gè)住宅，合在一起——很多房地產(chǎn)項(xiàng)目、城市綜合體項(xiàng)目都是這么開發(fā)的，甚至浙江省很多所謂的未來社區(qū)都是這么開發(fā)的。真正的棋盤格是右邊這樣，很多道路各種穿梭。
棋盤格有什么好處？它會(huì)帶來各種各樣的街區(qū)活力。其實(shí)棋盤格翻譯過來就是我們國家經(jīng)常在倡導(dǎo)的那 9 個(gè)字，叫做「密路網(wǎng)、窄馬路、小尺度」。學(xué)規(guī)劃學(xué)建筑的學(xué)生們對這 9 個(gè)字早就爛熟于胸了，但是我們中國要把它變成現(xiàn)實(shí)太難了。所以綠城在實(shí)驗(yàn)，萬科在實(shí)驗(yàn)，龍湖在實(shí)驗(yàn)，很多開發(fā)商在實(shí)驗(yàn)，但是更多開發(fā)商是充耳不聞的。 上海的鑫耀中城是以劇院作為中心展開，劇院下面就是地鐵；綠城·禮賢未來社區(qū)也是以一個(gè) 「TOD 公共核」展開的，生出了商業(yè)街區(qū)、市政服務(wù)空間、公園、辦公樓、住宅、人才公寓等等。
衢州是沒有地鐵的，但綠城·禮賢未來社區(qū)也可以是TOD——公交 TOD。現(xiàn)在我們理解公交車TOD 已經(jīng)沒有障礙了，因?yàn)槲覀円婚_始就講了瓜瀝七彩小鎮(zhèn)的案例。 這是它的效果圖。最中心的那幢樓，就是它的公交TOD，也是鄰里中心——
這棟樓長得非常好看，有一個(gè)非常大的屋頂；樓的下面就是公交首末站，公交車晚上就停在底下，里面有很多迷你公交站，上面有各種各樣的空間。
公交 TOD 可以讓不值錢的公交站變成一個(gè)高能觸點(diǎn)。無論是對于衢州這種相對小的城市來講，還是對于上海這種超級大的城市來講，公交首末站對于這片城區(qū)的人，就是一個(gè)必須使用的空間。 禮賢未來社區(qū)做得更多。這幢很漂亮的樓上面有個(gè)屋頂，屋頂上面還有個(gè)大屋頂，它把盒子打開，讓屋頂開放，而且讓屋頂直接伸向街道。因?yàn)樗恰付Y賢未來社區(qū)」，這個(gè)臺(tái)就叫做禮賢臺(tái)。
這個(gè)臺(tái)是干什么的？可以在這里春游，也可以在上面跑步，做各種各樣美好的事情。那個(gè)巨大的屋頂最好用的就是舉辦草坪婚禮，無論是晴天雨天，它都在戶外，但不用擔(dān)心淋雨。這樣的開放空間，有無數(shù)種可能性：還有露天廣場、露天劇院、跳蚤市場，又設(shè)置了很多天橋、斜坡屋頂、丘陵式步行道等等，各種美妙的事情全部融合在里面。總之是打開，open，開放。 這個(gè)項(xiàng)目在衢州，綠城做的，跟我們剛才講的萬科在上海做的項(xiàng)目，是不是規(guī)劃邏輯上是一致的？這是巧合嗎？這不是巧合，這是新的理念。像這樣的項(xiàng)目在中國太少太少了，這是非常值得學(xué)習(xí)的兩個(gè)項(xiàng)目。 我花了兩個(gè)多小時(shí)畫了這張棋盤格的圖，畫出來也不怎么漂亮，但是它可以反映一個(gè)問題：各種各樣的內(nèi)容長在這個(gè)空間里面，充滿煙火氣的生活才能叫做有未來感的生活。未來不應(yīng)該是冷冰冰的，未來應(yīng)該是溫暖的。
這么多有內(nèi)容的空間，像下圍棋落子一樣，非常精心地下在每一個(gè)最恰當(dāng)?shù)牡胤?，用各種各樣的動(dòng)線、交通，把它融合在一起，聚集成城市濃度。 還不止。這個(gè)項(xiàng)目中間還做了個(gè)蓋板，讓整個(gè)社區(qū)懸浮在空中。這張圖看得更清楚：先是一層蓋板，下面是停車空間，還有各種各樣的配套空間。
現(xiàn)在的很多樓盤，公共花園都是在圍墻里，禮賢未來社區(qū)是把花園架在空中，然后上面才是住宅，屋頂上面又有花園。這樣就可以讓整個(gè)城市在住宅底下流動(dòng)，蓋板上面的那些空間仍然是私密的，仍然有物業(yè)管理，有保安，有門禁保護(hù)你。下樓就是城市的繁華感，上樓就是私密的空間。這樣的社區(qū)跟城市就可以咬合在一起了。
為什么綠城可以做出這么觀念新穎的項(xiàng)目？我問過這個(gè)項(xiàng)目的總規(guī)劃師，他說因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目在衢州。衢州的現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)眼界非常寬，他要新東西，他要真正給市民生活帶來便利性，充滿煙火氣的東西，而不是網(wǎng)紅款，不是那種喧囂一時(shí)的東西。 這個(gè)項(xiàng)目如果放在別的城市，是做不出來的，因?yàn)楹芏喑鞘兄髡俚挠^念，沒有衢州主政官的觀念那么開放。 也因?yàn)獒橹莸某鞘屑墑e不高，所以綠城集團(tuán)的很多領(lǐng)導(dǎo)就不太管這個(gè)事情。領(lǐng)導(dǎo)管得少了，規(guī)劃設(shè)計(jì)的發(fā)揮空間就大。這個(gè)項(xiàng)目大概就是這么來的。 最后總結(jié)一下這個(gè)項(xiàng)目的幾個(gè)看點(diǎn)：棋盤格思維，公交 TOD，嵌入式市政服務(wù)，把盒子打開，聚集城市濃度，蓋板（讓城市穿越建筑）。
這是非常值得學(xué)習(xí)的一個(gè)項(xiàng)目，也是我們「ROOF12」里面含金量排名前三的一個(gè)項(xiàng)目。 我們必須向衢州的規(guī)劃部門、衢州的主政官致敬，沒有他們的觀念開放，不可能有這樣的項(xiàng)目；我們也必須像綠城致敬，能夠做出這樣的項(xiàng)目，而不僅僅只是那些端莊典雅、把自己圍起來的項(xiàng)目。綠城需要突破自己，給這座城市創(chuàng)造更多生活活力、城市活力，而不僅僅只是創(chuàng)造美麗而已。
ROOF12︱商業(yè)綜合體案例 超級文和友，廣州 看點(diǎn)：人體尺度·記憶工程師 接下來要講的是第五個(gè)項(xiàng)目，是一個(gè)大餐館：廣東超級文和友。去過長沙的朋友知道，長沙超級文和友在國慶期間都要排隊(duì)幾萬號；廣州超級文和友是去年開的，再過幾天（4月1日），深圳的超級文和友也要開了。 為什么我們的「ROOF12」要收錄這個(gè)項(xiàng)目？講這個(gè)項(xiàng)目之前，我們先講當(dāng)前日本最厲害的建筑師——藤本壯介，他是個(gè)年輕人。 這張照片是藤本壯介在越南的一個(gè)市場隨手用手機(jī)拍的。他拍的是雜貨市場一個(gè)攤位的女店主，在雜亂的空間里面睡得非常安穩(wěn)。藤本壯介的原話是這樣的：「所有貨品混亂地排布，這位女士睡在其間——我很驚訝地是她竟然在擁擠雜亂的空間中睡得如此愜意?！?/span>
他分析了一下原因，環(huán)繞著她的所有這些小貨品——那些小玩具、毛巾、塑料花，雖然看起來很雜亂，但你把這些小物件想象成鄉(xiāng)村里的小樹林、小草、小花，那種環(huán)繞著你的那種尺度感是一樣的。 所以藤本壯介又分享了另外一張照片：東京街頭一張非常隨便的照片，各種看上去亂七八糟的廣告牌與小店。為什么這樣的街道讓人感受到愜意？跟剛才越南市場里面的照片是一個(gè)邏輯：招牌也好，店鋪也好，塑料花也好，毛巾也好，商品也好，它是以人體尺度柔和地環(huán)繞著你，營造出一種愜意的感覺。
摩天大樓矗立在一個(gè)廣場上，那不叫人體尺度。我們的日常生活空間需要更多的人體尺度，才會(huì)更有溫馨感。如果空間尺度很大，它產(chǎn)生的是威嚴(yán)感，天安門廣場是一個(gè)國家威嚴(yán)的體現(xiàn)。但在我們的日常生活中，我們需要很多小尺度的東西環(huán)繞著，才能有更多的愜意感。 回到廣州超級文和友，如果你去那邊排隊(duì)排了好長時(shí)間吃過飯，里面的龍蝦真的很好吃嗎？還可以，但是不能說真的很好吃。我們?yōu)槭裁捶堑门抨?duì)去吃一遍呢？因?yàn)樘猛媪?。里面那?80 年代的舊東西，各種霓虹燈、招牌、保籠窗、舊自行車、塑料花等等全部圍繞著你，走在里面，你會(huì)感到亂糟糟的空間里面有一種愜意感。這就是藤本壯介說的道理，這就是超級文和友迷人的地方。 超級文和友在做超級餐飲綜合體的時(shí)候，用了這種思路；而我們很多開發(fā)商在做規(guī)劃的時(shí)候，從來沒有這么想過。 如果再換一個(gè)角度來看。我們拿超級文和友與迪士尼樂園作比較，這兩個(gè)東西放在一起比較恰當(dāng)。迪士尼干了 60 多年，干了幾代人，現(xiàn)在全球也就 6 個(gè)迪士尼樂園；超級文和友歷史沒那么悠久，也已經(jīng)蓋了 3 個(gè)。再給文和友一些時(shí)間，很快應(yīng)該也能蓋出 6 個(gè)。 迪士尼樂園給我們營造的是童話世界，因?yàn)樗泻芏?IP。虛擬的 IP 怎么變成物理空間？有賴于「幻想工程師」。「幻想工程師」在迪士尼是一個(gè)非常正式的職業(yè)，應(yīng)聘的人得是藝術(shù)家、建筑師、音樂家等等，有各種靈感迸發(fā)的人。迪士尼有幾百個(gè)上千個(gè)幻想工程師，不停地研究樂園怎么做，哪個(gè)小細(xì)節(jié)哪個(gè)大場景才讓人更加感受到置身于童話空間。 而超級文和友是什么？超級文和友是市井夢境。我們把超級文和友的團(tuán)隊(duì)叫做「記憶工程師」。因?yàn)槟阍诔壩暮陀牙锩妫惺艿降囊磺卸际悄敲词煜?，那么似曾相識(shí)，我們在成長過程中都曾經(jīng)擁有過，現(xiàn)在無情的城市化已經(jīng)把它們拋棄消滅，超級文和友用一個(gè)市井夢境幫我們找回來了。 科學(xué)技術(shù)是生產(chǎn)力，記憶同樣是一種生產(chǎn)力。
ROOF12︱城市更新案例 淮海街改造，蘇州 看點(diǎn)：尊重商店的自然生長 第六個(gè)案例是淮海街改造項(xiàng)目，在蘇州，由萬科完成的改造。左上角那張很小的張照片，是改造前的樣子；不要說蘇州，隨便在全中國哪個(gè)城市拍照，都是這個(gè)模樣——
2020 年 9 月，淮海街改造完成，隨即就是國慶長假。萬科改造完這個(gè)項(xiàng)目后，還挺滿意的，預(yù)計(jì)應(yīng)該能來 3 萬人，結(jié)果來了 30 萬人，然后他們就更得意了：原來我們改造得挺好的。 他們改造得是挺好，但其實(shí)也沒那么好。為什么會(huì)顯得這么好呢？因?yàn)闆]有人去做這樣的事情。萬科略施小計(jì)，就造出了一個(gè)超級大網(wǎng)紅。中國像淮海街這樣的街有幾十萬條，所以中國的空間生意大得不得了，那么多街都等著萬科改造，怎么改造得過來呢？這樣巨大的生意不是只有萬科能做，很多生意是觀念推動(dòng)出來的。 為什么很多街道做出來，沒有淮海街那么迷人？我們只總結(jié)一下中間的幾個(gè)小技巧—— 第一，有沒有強(qiáng)烈的燈光明暗對比。這條街全黑的不好看，全亮的也不好看，一定要有強(qiáng)烈的明暗對比。 第二，豎向店招。中國的大多數(shù)街道，只有橫向招牌，在店門口橫梁上放一個(gè)招牌，很少有豎向的招牌。一條街要真正的好看，必須要有豎向招牌，這是小小奧秘。 第三，尊重商店的自然生長。為什么我說淮海街不網(wǎng)紅？因?yàn)檎绽碚f萬科都改造了這條街，接下來該把麥當(dāng)勞、肯德基、星巴克、優(yōu)衣庫這些東西都給引進(jìn)來——一家都沒有。引進(jìn)來了，就不好玩了。 淮海街上所有的商店，全都是本來就開在這里的商店，或者后面自己新搬進(jìn)來的商店。不用刻意地去引那些標(biāo)準(zhǔn)化的商店，尊重一條街商店的自然生長，這很重要。萬科在關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)上改了一些店招，但是大部分那些原汁原味的店招，只是稍作修繕，或者根本沒有改，照樣可以很漂亮。 這是小小的三個(gè)點(diǎn)，沒那么重要。更重要的是一點(diǎn)小啟示：把馬路還給街道，讓街道溫暖生活。這句話不是我講的，是萬科集團(tuán)高級副總裁張海先生講的，我只是在這里借用一下。中國有無數(shù)的空間，需要用這句話一一去落實(shí)。
ROOF12︱住宅案例 香港置地·上河公元，杭州 看點(diǎn)：向城市開放的屋頂樂園 第七個(gè)項(xiàng)目是上河公元，香港置地開發(fā)的，在杭州。這個(gè)項(xiàng)目本身乍一看沒什么好看的，因?yàn)樗挥形辶鶙潣?，一共五六萬平方米左右。為什么我們要把它稱作「中國 12 個(gè)旗幟案例」之一？原因是它在門口做的一條街。 也不能叫「街」，我每次叫「街」，人家自己的售樓人員都不認(rèn)，就是幾個(gè)小商鋪，然后有物業(yè)管理空間等等。這個(gè)「街」，你可以把它叫做底商。這種底商隨處可見，哪一個(gè)城市沒有？不一樣的點(diǎn)在哪？在屋頂。它把屋頂開放出來，做了一個(gè)屋頂樂園。 你可能會(huì)說，這就是很常見的屋頂樂園啊，也沒有你說的那么好啊——這個(gè)屋頂樂園是向城市開放的，業(yè)主從自己家的花園里面是走不到屋頂?shù)?，要先到街上、再上去，才能走到屋頂樂園。底下還有一個(gè)下沉式露天劇場。這個(gè)劇場說白了就是個(gè)下沉式花園，就是一個(gè)臺(tái)階，種了一些樹。你可以坐在那休息，但小朋友可以把認(rèn)真地把它當(dāng)做一個(gè)舞臺(tái)一個(gè)劇場來表演他們的節(jié)目。 為什么它的意義巨大？因?yàn)樗情_放的。建筑面積才五六萬平方米的一個(gè)小樓盤，都要切出一小部分空間向城市開放。不是開發(fā)商有多無私，他們是為了讓自己的樓盤變得更好，只有讓渡一點(diǎn)點(diǎn)自己的空間，做出屋頂樂園、下沉式露天劇場，讓人進(jìn)來，這里的生活氛圍，小區(qū)的那種煙火氣才會(huì)出來。 大家現(xiàn)在可能對此沒什么感覺，但等交付五年、十年之后再去對比，你會(huì)覺得，這樣的小場景非常迷人。在冷冰冰的舊時(shí)代、舊思維、舊秩序里面生產(chǎn)出來的那些樓盤，跟這種樓盤是沒有辦法比的。
ROOF12︱住宅案例 綠城·春風(fēng)金沙，杭州 看點(diǎn)：街區(qū)·洄游庭院·荷花泳池 我們來看一個(gè)邏輯更復(fù)雜的項(xiàng)目：綠城·春風(fēng)金沙，在杭州。為了這個(gè)項(xiàng)目，我去年專門在現(xiàn)場做了一場演講，來剖析它的啟發(fā)性。 這個(gè)項(xiàng)目在湖邊，湖有點(diǎn)大，叫金沙湖，它在湖邊設(shè)置了一條街。是街，不是底商，有一點(diǎn)點(diǎn)像一小段太古里。 它用這樣一條街，來跟喧囂的城市保持關(guān)系。從門口的馬路，先到街，再進(jìn)入一個(gè)公共的洄游庭院，然后才通過門禁進(jìn)入春風(fēng)金沙的住宅園區(qū)里面，里面是高層住宅。 這樣一張簡單的圖，在我們看來就叫做「街區(qū)活力」，就叫做「邊界消融」，它致力于實(shí)現(xiàn)「高級煙火氣」。
這條街現(xiàn)在蓋了一部分，大概是這個(gè)樣子的，非常好看。邊上還有一些臺(tái)階，可以到二樓去，二樓有露臺(tái)，在露臺(tái)上可以看到金沙湖的湖景。這種空間關(guān)系，就可以讓城市的那種溫馨感，那種華燈初上的煙火氣，體現(xiàn)出來。
從空中俯視下去的庭院是這樣子的——
這個(gè)庭院同樣是開放的；對于業(yè)主來講，他是從街上到這個(gè)庭院，然后再刷開門禁回到自己的花園里面，再回到自己家樓上。這是一個(gè)層層遞進(jìn)的關(guān)系，從很喧囂的城市到了一般喧囂熱鬧的街上，然后到相對安靜的公共庭院，再進(jìn)入非常安靜的小區(qū)花園。 這個(gè)邏輯聽上去非常簡單吧？很多同行跑到春風(fēng)金沙，他覺得「真的有說的有那么好嗎？我一點(diǎn)都沒有感受到」。因?yàn)槟愕睦砟钸€沒更新，你只是看看那些表面的器物，這條街好不好，建筑好不好看，花做得好不好，戶型好不好，那沒有太大意義，這些東西大家都能做到。春風(fēng)金沙的意義在于，理念從根本發(fā)生了變化：讓渡一小部分空間向城市，反而獲得更多高級煙火氣。這就是春風(fēng)金沙的啟發(fā)性。 再進(jìn)入它的花園看一看。我把它叫做「荷花泳池」。游泳池邊上種一圈荷花，你在游泳的時(shí)候，抬頭就可以看見荷花。
我們看荷花都是俯瞰，你有沒有在水面上像鴛鴦一樣游過荷花，看見荷花盛開？這就是「荷花泳池」的想象力，這種想象力很微妙的。你可能覺得俯瞰跟在水面上看花沒有任何區(qū)別，那你還有點(diǎn)鈍感，敏感的人會(huì)覺得這是一個(gè)巨大的區(qū)別，這是一項(xiàng)偉大創(chuàng)造。「荷花泳池」是由綠城中國的創(chuàng)始人宋衛(wèi)平先生靠想象力瞬間點(diǎn)燃出來的。 宋衛(wèi)平先生還略改了一小下規(guī)劃圖——
我們走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，如果主樓下面做得講究一點(diǎn)，應(yīng)該有一個(gè)雨篷挑檐出來，下面就可以形成一個(gè)灰空間。春風(fēng)金沙的這種灰空間本來離泳池是有點(diǎn)遠(yuǎn)的，宋衛(wèi)平先生把這個(gè)泳池往前推，跟雨篷下的灰空間結(jié)合在一起，形成互動(dòng)。我這么講有點(diǎn)難理解，看這張圖大概可以感覺到：我坐在這把椅子上，和泳池是很親近的一種關(guān)系。 宋衛(wèi)平先生現(xiàn)在基本上已經(jīng)不太管項(xiàng)目，但是看到他非常喜歡的地塊，手癢，動(dòng)了一下手，就動(dòng)出了這種天才的妙筆。所以，很多空間是微妙的變化，只差一點(diǎn)點(diǎn)。改變一點(diǎn)點(diǎn)，對你的生活，帶來的那種感受就完全不一樣，天壤之別。 這種想象力都是在琢磨你的潛意識(shí)。非常敏感的人，才能夠激活這樣的想象力，給空間帶來不一樣的體驗(yàn)跟感受，才能夠讓我們在這里談?wù)摯猴L(fēng)金沙的各種美好。
聶魯達(dá)的這句話，我覺得非常好，非常契合綠城·春風(fēng)金沙的那種微妙創(chuàng)新：「我想在你身上去做，春天在櫻桃樹上會(huì)做的事情。」 很多朋友問這句詩到底是這什么意思？你慢慢領(lǐng)會(huì)，就是那種微妙的感覺。空間跟詩歌一樣，它可以給我們一點(diǎn)點(diǎn)微妙的感覺。 很不幸，我們買的大多數(shù)住宅都是很無趣的；所以看到有趣的項(xiàng)目，一定要多看幾眼，多思索一下，它背后到底是什么樣的邏輯，帶來了這樣的變化。
ROOF12︱住宅案例 萬科·方圓，南通 看點(diǎn)：LDK一體化·架空層系統(tǒng)樂園化·主衛(wèi)對稱性 南通是個(gè)不得了的一個(gè)城市，上海第三機(jī)場就規(guī)劃在南通。我去年跑到南通去看了一個(gè)住宅項(xiàng)目，驚為天人，這個(gè)項(xiàng)目太好了，可惜我不住在南通，這樣的項(xiàng)目如果放在我所在的城市，我一定買，現(xiàn)在我只能垂涎欲滴而已。好在哪里？給大家講講印象最深刻的幾個(gè)點(diǎn)。 這都是真實(shí)的照片，不是效果圖。它的空間組合關(guān)系非常奇妙，這一面是瀑布，瀑布邊上是個(gè)泳池，你在游泳的時(shí)候都能看到瀑布；瀑布最好的景觀位置，留給了正面的跑步機(jī)——健身房的落地窗前面放了一排跑步機(jī)，正對著瀑布。如果你天生不愛跑步，住進(jìn)這樣的樓盤都會(huì)愛上在跑步機(jī)上跑步。這就是空間會(huì)改變我們的生活習(xí)慣。
它的精彩不在于瀑布有多好看，而在于好看背后的空間組合，形成了更有價(jià)值的空間。我始終把房地產(chǎn)叫做空間生意。 再來看下一張圖片。我沒什么好看的，關(guān)鍵是要看我背后的整個(gè)空間，有各種各樣的東西——這是個(gè)架空層，現(xiàn)在很多城市比較好的樓盤都有架空層，里面也做了很多玩樂設(shè)施，我也見過很多，但是都沒有這個(gè)樓盤好。因?yàn)樗募芸諏硬皇欠乓恍┖猛娴膬和婢呔秃昧?，而?strong>把整個(gè)架空層當(dāng)做一個(gè)獨(dú)立的樂園。小朋友到這里就高興壞了。
這是樣板房，這個(gè)視角拍出去就是它的島臺(tái)，前面是餐廳、客廳，背后就是廚房。這個(gè)戶型大概 230m2，用島臺(tái)把廚房、餐廳、客廳聯(lián)系起來，這就叫「LDK一體化」。這個(gè)詞現(xiàn)在很多開發(fā)商都會(huì)了，大家都在說「LDK一體化」，就像吹 TOD 一樣。但在我的定義里，沒有島臺(tái)，就不能叫「LDK一體化」。
「LDK一體化」只是其中小小的看點(diǎn)，給大家看一個(gè)更大的看點(diǎn)：這個(gè)戶型是 230m2，這是孤陋寡聞的我目前見過的中國平層住宅最佳戶型，沒有之一。
最奇妙的感受，除了剛才講的「LDK一體化」，就是主臥衛(wèi)生間的對稱性設(shè)計(jì)。這個(gè)衛(wèi)生間是朝南的，而且靠著朝南窗戶放的是馬桶和淋浴間，這是一般人不敢做的。 你想象一下自己的衛(wèi)生間，怎么可能是朝南的呢？為什么要朝南？是因?yàn)樗谛l(wèi)生間里面做一個(gè)對稱性。衛(wèi)生間里的另一端是走入式衣柜，跟淋浴間保持對稱；中間是雙臺(tái)盆的盥洗臺(tái)，跟浴缸保持對稱；從臥室走過來，可以形成一個(gè)洄游路線。 這樣的高度對稱有什么意義？你去住奢侈酒店的豪華套房，一定是這樣的對稱設(shè)計(jì)。對稱設(shè)計(jì)，會(huì)迅速營造出主臥空間的氣場與溫馨感，會(huì)完全不一樣。這種對稱不是一般開發(fā)商敢做的，只有非常有想象力的年輕人才敢做。做這個(gè)項(xiàng)目的萬科南通公司總經(jīng)理，是一個(gè)很有想象力和魄力的年輕人。向他致敬，讓我們見識(shí)了中國平層住宅的最佳戶型。
ROOF12︱住宅案例 世茂北京天譽(yù)，北京 看點(diǎn)：鑲金線的房子·美學(xué)燈塔 第十個(gè)案例，北京天譽(yù)，在北京東三環(huán)南面一點(diǎn)。先看這張效果圖：每一個(gè)建筑都有導(dǎo)圓角；更最關(guān)鍵的是，中間鑲了一條金線。所以我們把它叫做「鑲金線的房子」，或者叫「金線豪宅」。
我最近都說我們蓋的那幢樓叫做「鑲金框的房子」——云起中心K188。北京天譽(yù)比我們那幢樓貴多了，因?yàn)樗跂|三環(huán)邊上；我們的位置也很好，在杭州阿里巴巴總部邊上，位置不相上下。 為什么「鑲金線」這么小的一件事情，要拿出來說這么久？因?yàn)?strong>這是一種標(biāo)識(shí)。舉個(gè)例子，你看到 LV，你會(huì)覺得路易·威登那幾個(gè)字更重要，還是那些老花更重要？看到那些老花，你馬上就會(huì)明白，這是 LV。 過去星巴克的 LOGO 上還要寫上「Starbucks Coffee」，現(xiàn)在星巴克的 LOGO 只剩下一個(gè)美人魚圖形，不需要文字。真正高級的表達(dá)是不需要文字的，我們還不夠高級，所以才用那么多文字。 所以，那條金線就是不需要文字的識(shí)別度。你在北京，走在馬路上，看到鑲了金線的房子，就這就是某某某住的豪宅；或者你就是那個(gè)某某某，別人問你住在哪里，你說「我住的就是那個(gè)鑲了金線的房子」，別人就很容易記住。 中間那條線鑲下來花了不少錢，但錢其實(shí)沒那么重要，重要的還是觀念——那種對美的敏感度。這不僅讓業(yè)主更有身份識(shí)別度，對城市來講，它是美學(xué)燈塔。一個(gè)城市里面有更多的燈塔，看上去更好看也很重要。 過去綠城講「創(chuàng)造城市的美麗」，我批評綠城，不應(yīng)該僅僅只是創(chuàng)造城市的美麗。因?yàn)榫G城是偉大的公司，所以才會(huì)對它提出更嚴(yán)苛的要求；但對很多公司來說，連「美麗」都創(chuàng)造不出來。 世茂北京天譽(yù)，是2020年度非常值得記錄的美學(xué)燈塔。
ROOF12︱住宅案例 奧克斯·天一曉著，寧波 看點(diǎn)：不重復(fù)的工程實(shí)體參觀動(dòng)線 第十一個(gè)案例也是非常美的房子，在寧波，奧克斯建的。奧克斯不是做空調(diào)嗎？對，它還能蓋非常美的房子。 這是大門口的臺(tái)階，臺(tái)階上面星星點(diǎn)點(diǎn)的是水池。再來感受一下它的門口，上面寫著「天一曉著」，燈光、石材的質(zhì)感看上去都非常好，但是這些都不重要。
給大家看一張實(shí)景圖，實(shí)體示范區(qū)的外立面。他們告訴我，這叫「雙眼皮窗框」，就是由鋁板一層一層地扣起來?？赡苓@樣大家看得不是很清楚，到現(xiàn)場借助陽光、陰影，才能感受到這種雙眼皮的美。但這也不是最重要的。
這是從空中用上帝視角拍的園區(qū)景觀，灰色那一大塊是觀賞性水池，水池中間有玻璃窗，透下去看就是地下的健身房。這就很有趣了，假如你在底下的健身房跑步，抬頭看到上面是水，風(fēng)吹過來，陽光照下來，好像自己是一條在水底健身的金魚。這也不是最重要的。
最重要的是一張很復(fù)雜的圖：這個(gè)樓盤在期房銷售期間做的工程實(shí)體樣板示范區(qū)，做出了一條完整的洄游式參觀動(dòng)線，這條路走完沒有一步路是重復(fù)的。
我們?nèi)ゴ蠖鄶?shù)樓盤的樣板示范區(qū)，看完原路返回那是很正常的，但天一曉著不一樣—— ●從大門進(jìn)來，經(jīng)過沙盤區(qū)，走下一條非常好看的旋轉(zhuǎn)樓梯，進(jìn)入地下一層的會(huì)所空間，有健身房、臺(tái)球房、鋼琴房、吧臺(tái)，各種配套設(shè)施； ●會(huì)所全部參觀完了之后，進(jìn)入到地下車庫空間，你可以看到比別人更寬的車位已經(jīng)做出來了； ●再進(jìn)入地下車庫的雙層挑空入戶大堂，坐電梯到三樓看實(shí)體樣板房； ●看完實(shí)體樣板房，再按電梯回到一樓，看完架空層，架空層也做閱覽室、兒童游樂等等主題化空間； ●再走到戶外的花園，回頭就可以看到迷人的「雙眼皮窗框」； ●經(jīng)過草坪與景墻，看到波光粼粼的水池以及水池下方的健身房等等； ●最后穿過會(huì)所，從照墻的另一側(cè)走出去。 大家可能覺得，這有什么了不起？對，如果我們只是一個(gè)購房者，只能說感受比較好而已；但是如果你是做過工程的，或者管過營銷的，就會(huì)非常有感觸——這條參觀動(dòng)路在期房階段是很難做出來的。 難在哪里？在期房階段要形成這么大的一個(gè)動(dòng)線，至少需要工程部門跟營銷部門的高度配合。比如營銷說我們必須要有這套東西，工程部門可能會(huì)說，干什么這樣做，很累，潦草做做就算了；別人都沒這么干，你們?yōu)槭裁捶堑眠@么干？ 打通多個(gè)職能部門，才能把這條不重復(fù)的參觀動(dòng)路給做出來。 奧克斯地產(chǎn)集團(tuán)現(xiàn)在的總裁俞國勤先生是一個(gè)非常有產(chǎn)品研究能力和實(shí)踐能力的人，因?yàn)橛羞@樣一個(gè)人，奧克斯現(xiàn)在的產(chǎn)品界面、產(chǎn)品感受力、產(chǎn)品品質(zhì)，跟過去是天壤之別。這樣一條動(dòng)線，是一家企業(yè)產(chǎn)品能力的體現(xiàn)。如果這家企業(yè)的產(chǎn)品能力不足，做不出這樣的動(dòng)線。
ROOF12︱別墅案例 中國鐵建·拙政江南，蘇州 看點(diǎn)：每一塊匾額都有典可溯 這個(gè)項(xiàng)目在蘇州拙政園隔壁。不是假裝在隔壁，真的是一墻之隔：拙政江南，中國鐵建開發(fā)的。它的中式別墅，是現(xiàn)在綠城比較紅的建筑師蔣愈先生的新作品。 中國鐵建非常注重拙政園文化的挖掘。我這么一說，你就膩了，哪個(gè)開發(fā)商不說自己有文化？不一樣，沒有把拙政園的每一塊匾額、每一棵樹、每一面墻、每一塊磚、每一片瓦弄清楚就開始造別墅，肯定是不行的。 這一輪的中式別墅是誰開創(chuàng)先河的？綠城。中國鐵建當(dāng)然在向綠城學(xué)習(xí)，但是哪怕是綠城，都做不到這一點(diǎn)。我看過綠城的很多中式項(xiàng)目，各個(gè)細(xì)節(jié)都做得非常好，但有一個(gè)地方破功了——比如說這里有個(gè)月洞門，門上面寫著兩個(gè)字，例如「曲徑」，那兩個(gè)字一看就很挫，打開微軟 word，你就可以看到這兩個(gè)一模一樣很丑的字體。 蓋房子那么講究，這兩個(gè)字的字體為什么不能講究一點(diǎn)？不是不能設(shè)計(jì)，是觀念沒到這一步，因?yàn)樗麄儧]有認(rèn)識(shí)到，中式別墅除了硬件和軟件，還有一個(gè)傳統(tǒng)：中國的院落，是有「文人造園」的傳統(tǒng)。 拙政園在建的時(shí)候，寫「與誰同坐」的蘇東坡已經(jīng)去世幾百年了?！概c誰同坐？明月清風(fēng)我?！谷思覐倪@里面摘了四個(gè)字作為亭子的名字。這就是中式別墅的傳承，是無形文化資產(chǎn)的傳承的一部分。 你在蓋中式別墅，連這些東西都忽略了，還蓋什么中式別墅？中國鐵建對待這件事情的謹(jǐn)慎，值得所有蓋中式別墅的人與企業(yè)學(xué)習(xí)。
ROOF12 Plus︱觀念大賞 未來城市理想單元，萬科 這有個(gè)項(xiàng)目，我把它叫做「ROOF12 Plus」，Plus 就是很厲害的意思。它是一種觀念，是一個(gè)學(xué)術(shù)建構(gòu)，這個(gè)項(xiàng)目是不存在的：「未來城市理想單元」。
萬科虛構(gòu)了一塊約 300 畝的地，正兒八經(jīng)地做了 8 個(gè)規(guī)劃方案；而且他們沒有對外宣傳過，這個(gè)資料是我從內(nèi)部「竊取」出來的，所以顯然他們不是為了做營銷。
為什么要在不存在的地上做 N 輪規(guī)劃，還有模有樣地做？他們在研究城市如何進(jìn)化，所以希望提出一個(gè)系統(tǒng)性的觀念：不要用過去的住宅思維，而是要用城市思維來思考任何一個(gè)新的項(xiàng)目。這就是他們做「未來城市理想單元」的巨大意義。
這樣一個(gè)的虛擬項(xiàng)目，會(huì)成為萬科產(chǎn)品力的一個(gè)靈感母艦。看到一個(gè)項(xiàng)目，拿一塊地，無論是什么形狀，不管它是什么性質(zhì)，你都可以在萬科的「未來城市理想單元」這個(gè)虛擬項(xiàng)目里面找到靈感。 我們?yōu)槭裁蠢鲜且煌５刂v萬科的「未來城市理想單元」？因?yàn)樗衔覀兊难芯?，符合我們認(rèn)知事物、研究事物的框架。我們在關(guān)心什么？關(guān)心邊界消融，關(guān)心高級煙火氣，關(guān)心公園的內(nèi)容化，關(guān)心產(chǎn)業(yè)空間如何實(shí)現(xiàn)化反。它對應(yīng)的是我們的生活、生產(chǎn)與生態(tài)。國家都在講「三生融合」，但我們做的很多事情都是割裂的。
城市已經(jīng)不是開發(fā)商舊觀念中的城市了。無論你在什么崗位，銷售、策劃、設(shè)計(jì)、采購或工程，你做的每一件事情，都在給你的城市施加一種力量?？偨?jīng)理的力量大一點(diǎn)，銷售員的力量小一點(diǎn)，但是你們都在施加力量。我們的城市，就是一個(gè)大家共同施加力量的夢境。 這就是我們?yōu)槭裁匆欢ㄒv「ROOF12」這 12 個(gè)中國旗幟案例。我們希望對這個(gè)行業(yè)有那么一點(diǎn)點(diǎn)的推動(dòng)作用。我們不指望這個(gè)行業(yè)能被我們推動(dòng) 1 公里——我們沒有這個(gè)能力，能推動(dòng) 1 毫米就夠了。 我們這場發(fā)布會(huì)那么冗長，不談房價(jià)，也不分析政策到底往哪個(gè)方向去，我們只是講對城市的研究，對產(chǎn)品的研究，就是這個(gè)結(jié)論：要用城市思維，而不是用住宅思維。
從研究到實(shí)踐： 我們蓋了一幢樓 研究后手會(huì)癢的，所以我們就蓋了一幢樓。 這幢樓這幾天我們都一直在講：云起中心K188，它在阿里巴巴附近，在杭州西溪門口，真的在門口，我在地圖上仔細(xì)量過，397 米，步行就能到西溪濕地的北門。 很多朋友問，你是真的蓋了一棟樓嗎？到底怎么回事？先向大家報(bào)告我們是怎么蓋出來的。我們剛剛講了 12 個(gè)中國旗幟案例，歸納成一個(gè)詞就是「觀念」，觀念最重要。我們的觀念，跟我們的合作伙伴「云起商用」緊緊地嵌在一起。 什么樣的觀念？比如我們認(rèn)為，這棟樓的外立面必須得非常好看，有識(shí)別度，讓人一眼就看到那是誰的家，所以我們做了鑲金框的房子。庫哈斯在紐約蓋了一棟樓，他用一種非常特殊的材料做了非常好看的窗，我們說要他的窗框給弄過來，所以我們的建筑師熬了幾個(gè)夜，又真的跑到紐約去仔細(xì)研究，最終做成現(xiàn)在這個(gè)樣子。
再比如我們認(rèn)為，面積越小，總價(jià)可以控制得更低。所以這幢「K188」基本上是建筑面積約 33m2。而且這約 33m2 的戶型我們也經(jīng)過了仔細(xì)的推敲。 我們還在思考，每個(gè)樓層公共空間如何做得更好。每一個(gè)樓層都有一個(gè)公共空間，我們想把它利用起來。到底是做成洗衣房、會(huì)客廳、閱覽室或24小時(shí)便利店？這些都有可能性，我們還在進(jìn)一步研究。 無論在哪個(gè)城市，公寓對大牌開發(fā)商來講都不是重要的產(chǎn)品，只是一個(gè)流量。而我們要花更多的心血，更多的精力，更多的觀念，把它變得更好。
每年一場ROOF12 這就是我們今天的全部。去年年初，我們發(fā)了一個(gè)愿：每年都要精選 12 個(gè)中國旗幟項(xiàng)目進(jìn)行案例研究，每年都做一場「ROOF 12」發(fā)布會(huì)。像他們用詩歌、小說或戲劇那樣，我們用房地產(chǎn)來記錄中國每一個(gè)年份的變化。 今天是第一場，但愿可以一直做到 80 歲。我們已經(jīng)過了王希孟的天才十八歲，或許我們可以熬到黃公望的八十歲。 最后，還是那句話：在屋頂，激賞中國。 我們激賞的是一個(gè)什么樣的中國？自地球誕生以后，從來沒有見過這樣的一個(gè)國家，會(huì)如此得超乎你的想象。我們非常有幸生在這個(gè)時(shí)代，只要你敢想，只要你努力，就會(huì)有收獲。 我們今天所做的一切努力，只是為了點(diǎn)燃你。謝謝大家，我是劉德科。 |
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