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“三道紅線”之下，“零踩線”的故事看起來異常美好，但背后也有別樣心酸。 房地產(chǎn)市場歷來就有“唯快不破”和專注“慢生意”兩大門派。如今看來，各有各的苦，也各有各的甜。 “唯快不破”的房企縱然在當(dāng)前的政策高壓下要“夾著尾巴做人”，但曾經(jīng)的擴(kuò)張仍歷歷在目，鈔票早已揣進(jìn)兜兒里，再勒緊褲腰帶，也是“瘦死的駱駝比馬大”。 而專注“慢生意”的房企則各有各的故事。有的或許能“慢工出細(xì)活兒”，而有的則只是“想快也快不了”罷了，曾經(jīng)錯失的歲月終難再回來。 越秀地產(chǎn)則是“想快也快不了”的典型，大量商業(yè)地產(chǎn)在手，巨大的去化壓力下，縱然有“零踩線”的光環(huán)，林昭遠(yuǎn)恐怕仍舊笑不出來。  3月16日晚間，越秀地產(chǎn)2020年成績單發(fā)布后，董事長林昭遠(yuǎn)內(nèi)心恐怕是又喜又悲，喜的是“零踩線”的故事，悲的是“零踩線”背后的故事。 957.6億元的銷售額，雖未實(shí)現(xiàn)2017年確定的“2020年銷售額破千億元”的目標(biāo)，但向千億元目標(biāo)又邁進(jìn)了一步。 營收同比增長20.6%，凈利潤同比增長21.9%。疫情背景下，越秀地產(chǎn)的成績還算不錯，美中不足的是毛利潤下滑11.4%，毛利率更是大跌9.1個百分點(diǎn)。 越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)照舊蒞臨了當(dāng)天的業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場，字里行間透露出固有的“底氣”。最令林引以為傲的就是越秀地產(chǎn)多管齊下的拿地方式和報(bào)表呈現(xiàn)出的“三道紅線”“零踩線”。發(fā)布會結(jié)束后不久，越秀地產(chǎn)“零踩線”的新聞就已經(jīng)在各大平臺泛濫成災(zāi)。 作為大戰(zhàn)廝殺的第一步，房企在拿地上都使出“渾身解數(shù)”，越秀地產(chǎn)更是拿出自己的特色，從之前的“地產(chǎn)+基金”，到后來的TOD、產(chǎn)業(yè)勾地、國企合作……花樣百出。 越秀地產(chǎn)的如意算盤打得不錯，“地產(chǎn)+基金”相當(dāng)于將自身拿地風(fēng)險(xiǎn)的一部分轉(zhuǎn)移給基金公司，通過金融產(chǎn)品方式輸出風(fēng)險(xiǎn)；而TOD、國企合作等也都使越秀地產(chǎn)有“抱團(tuán)取暖”的小伙伴，降低成本，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。 這一切都與其口含“金鑰匙”的出身相關(guān)。畢竟越秀地產(chǎn)背靠國資，越秀集團(tuán)涵蓋金融、地產(chǎn)、交通等多板塊，越秀地產(chǎn)展開拿地的花式操作也可謂“近水樓臺先得月”。 于是，越秀地產(chǎn)在拿地成本、負(fù)債率等指標(biāo)上自然優(yōu)于只靠自身打拼的一眾房企，其“三道紅線”“零踩線”的成果也很大程度上歸功于此。 時下，房地產(chǎn)行業(yè)處于政策高壓下，降速提質(zhì)是大趨勢，悉數(shù)靠“快周轉(zhuǎn)”發(fā)家的房企都在勒緊韁繩，越秀地產(chǎn)自然顯得超凡脫俗，只是“零踩線”真的可以讓越秀地產(chǎn)高枕無憂嗎？ 具體來看越秀地產(chǎn)“三道紅線”指標(biāo)，“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為69.2%、47.5%、2.25倍”，現(xiàn)金流優(yōu)異，負(fù)債率險(xiǎn)些壓線。 實(shí)際上，為了降負(fù)債，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)總們想盡辦法，“明股實(shí)債”“表外負(fù)債”等手段偶會拿來應(yīng)急，但那樣的財(cái)報(bào)可以放在陽光下嗎？ 細(xì)看越秀地產(chǎn)的少數(shù)股東類目可以發(fā)現(xiàn)，2020年越秀地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益大漲，而少數(shù)股東損益不漲反跌，且下跌幅度達(dá)65%，有反常態(tài)。 這一反常的直接后果就是，越秀地產(chǎn)少數(shù)股東ROE僅為2.1%，而母公司ROE卻達(dá)到9.7%，套路似曾相識。實(shí)際上，這樣的狀況在越秀地產(chǎn)前幾年的財(cái)報(bào)中早已顯現(xiàn)，“明股實(shí)債”嫌疑難洗。  再看表外業(yè)務(wù)，從越秀地產(chǎn)參控股公司名單可以發(fā)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)參股大量聯(lián)營公司、合營公司，2020年，其應(yīng)占合營公司和聯(lián)營公司盈利分別為4.27億元、 5.06億元。 眾所周知，聯(lián)營合營公司業(yè)務(wù)不需要并表，很多房企將高負(fù)債項(xiàng)目納入聯(lián)營合營公司，從而減輕對表內(nèi)業(yè)務(wù)負(fù)債率的拖累，越秀地產(chǎn)又是否有此操作？  地產(chǎn)圈的快，曾讓一眾房企贏了一個時代；但地產(chǎn)圈的慢，卻未必是質(zhì)量發(fā)展的選擇。越秀地產(chǎn)的慢，慢得很尷尬。 2014年，越秀地產(chǎn)銷售額220.14億元，與其規(guī)模相近的旭輝212億元、陽光城236億元、新城控股245億元；而到2018年，旭輝、陽光城、新城控股的銷售額分別達(dá)到1520億元、1628億元和2204億元，越秀地產(chǎn)銷售額僅為577.83億元。 越秀地產(chǎn)的“慢“怎么看都有些無奈的味道。細(xì)看越秀地產(chǎn)的土儲，大量商服用地、商住綜合體在手。不同于住宅，商業(yè)用地開發(fā)后招商運(yùn)營多環(huán)節(jié)接踵而至，想快也快不了。 當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)這個事兒不能“一棒子打死”，龍湖天街做一個火一個，而同為龍頭的萬科卻在商業(yè)地產(chǎn)上接連碰壁，曾紅極一時的萬達(dá)廣場如今也隨萬達(dá)有落寞之態(tài)，歸根結(jié)底，商業(yè)地產(chǎn)考驗(yàn)房企的長線資產(chǎn)運(yùn)營能力。 部分大型房企將住宅和商業(yè)配套，雙向帶動或可搶占空白市場，但倘若只有商業(yè)單體，在如今線下流量切割的背景下，危險(xiǎn)系數(shù)則會陡然增加，甚至是“為他人做嫁衣”。 此外，越秀地產(chǎn)2020年新增22塊土地中，15塊是地鐵項(xiàng)目，5塊是地鐵和住宅配套項(xiàng)目，只有2塊是純住宅項(xiàng)目，這也意味著大部分地塊的開發(fā)周期要更長一些。 再來看看越秀地產(chǎn)的存貨，從2017年的551.2億元到如今的1510億元，增長不少，橫向來看，與相近規(guī)模房企相比，越秀地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率水平也并不高。  眼下，房地產(chǎn)行業(yè)在一輪去化之后，整體進(jìn)入到了“降速提質(zhì)”的發(fā)展階段。然而，慢郎中越秀地產(chǎn)突然在2019年開始狠狠逼了自己一把——加速土地收儲。 自那時起，越秀地產(chǎn)“搶鏡”土地市場，引入廣州地鐵，推進(jìn)TOD，開發(fā)“住宅+配建”等多種模式，銷售額也實(shí)現(xiàn)猛增，好似暗淡了一個周期后的雄起。 只是，2019年之后的房地產(chǎn)市場風(fēng)云變幻，“槍打出頭鳥”的故事在業(yè)內(nèi)流傳，房企巨頭們紛紛收起鋒芒，靜待時機(jī)。 對于各項(xiàng)指標(biāo)還可以，趁巨頭們休息時加大收儲或是越秀地產(chǎn)的一大考慮，畢竟少了好多競爭對手的土地市場不失為一個拿地“窗口期”。 但許家印收緊拿地背后是2.4萬億元貨值在手，孫宏斌懷揣3萬億的貨值卻高喊“支持調(diào)控”，皆因有糧心不慌，林昭遠(yuǎn)此時高喊“2021年計(jì)劃拿520億元買地，多有逆勢梭哈的味道。 事實(shí)上，也是從2019年起，曾經(jīng)“蝸居”一隅的越秀地產(chǎn)，全面出擊，加大全國市場的土地收儲 。然而，出走優(yōu)勢市場的越秀，無論是拿地質(zhì)量還是融資成本，或是開發(fā)流轉(zhuǎn)的周期控制上，還能如以前一般掌控，就需要打個大大的問號了。 如果說當(dāng)今的決策是對未來兩三年房地產(chǎn)市場的預(yù)期，那林昭遠(yuǎn)對未來樓市較為樂觀，拿時的房地產(chǎn)市場會是怎樣的云譎波詭？大佬們的決斷到時自見分曉。 ? 林昭遠(yuǎn)還能笑的出來嗎？
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