1、土地增值稅的應稅收入

　　《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）：土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

　　《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）：一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題：

　　營改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

　　2、預交土地增值稅的計算

　　根據(jù)上述政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時：

　　1、一般計稅方法下：

　　預交土地增值稅=預收款/（1+11%）*土地增值稅預征率

　　2、簡易計稅方法下：

　　預交土地增值稅=預收款/（1+5%）*土地增值稅預征率

　　為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）：為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

　　土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

　　如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)A項目（開工日期在2016年5月1日后），2017年7月銷售普通住宅預收房款1110萬元，根據(jù)當?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預征率2%。則:

　　1、正常情況下，土地增值稅預征稅款計算：

　　土地增值稅預征的計征依據(jù)=不含增值稅收入=1110/(1+11%)=1000萬元

　　預交土地增值稅稅款=不含增值稅收入*土地增值稅預征率=1000*2%=20萬元。

　　2、為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算：

　　應預交的增值稅稅款=1110/(1+11%)*3%==30萬元

　　土地增值稅預征的計征依據(jù)=1110-30=1080萬元

　　預交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬元。

　　從上述結果來看，雖然計算簡化了些，但預交的稅款比正常計算的方法下要大。國家稅務總局公告2016年第70號規(guī)定“為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算”，“可按照”上述方法進行計算，但在個別省市，強制納稅人按照上述規(guī)定計算繳納我認為有些欠妥。

　　3、預交土地增值稅的會計處理

　　沿用上例，該企業(yè)預交土地增值稅20萬元，則會計處理如下：

　　借：應交稅費-應交土地增值稅 20

　　　　貸：銀行存款 20

　　待開發(fā)項目達到完工條件，相應的收入及成本結轉損益時，將土地增值稅轉入稅金及附加科目：

　　借：稅金及附加 20

　　　　貸：應交稅費-應交土地增值稅 20

　　但有的企業(yè)在預交土地增值稅的同時就將其轉入“稅金及附加”，不符合權責發(fā)生制的要求和收入成本的配比原則。

　　還有的企業(yè)在預交土地增值稅的同時將其轉入“預付賬款或待攤費用—待轉土地增值稅”，在符合完工條件時再轉入“稅金及附加”。我認為這樣處理“應交稅費-應交土地增值稅”期末余額更能準確反映土地增值稅在項目未完工時應該預交的金額，更能反映出期末資產(chǎn)負債狀況的合理性和公允性。所以，我個人更傾向于這種會計處理方式。