導(dǎo)語：房地產(chǎn)行業(yè)高烈度競爭的低容錯(cuò)時(shí)代，選錯(cuò)了賽道是很致命的問題。“五道紅線”的緊箍咒、新政加碼，房企拿地不易，融資不易，盈利不易，轉(zhuǎn)型更不易。

未來中國房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)“穩(wěn)、大、好”不變，但對(duì)中小房企會(huì)越來越難，就看誰先發(fā)力，誰先有智慧突破中小企業(yè)的瓶頸，掙脫掉捆在企業(yè)身上的繩索。

令中小房企焦慮的不是“是否往外走”，而是“往哪里走”——多元化新業(yè)務(wù)最好能夠與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成周期性互補(bǔ)，找到其中的平衡點(diǎn)，是一種考驗(yàn)，也是一種挑戰(zhàn)。

房企多元化“浮沉世變”

自2013年起，以萬科為代表的眾多房企開始擁抱多元化，“去地產(chǎn)化”口號(hào)不時(shí)響起。先有萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林斥資近千億元帶領(lǐng)萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)軍文化旅游產(chǎn)業(yè)，保利發(fā)展宣布全面布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，后有碧桂園、雅居樂等拆分物業(yè)公司赴港上市，恒大開啟造車之路……一時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)起云涌。

房企多元化業(yè)務(wù)探索中較為成型的三大熱門領(lǐng)域是物業(yè)、商業(yè)、公寓租賃，據(jù)統(tǒng)計(jì)超八成的房企已分拆物業(yè)板塊，同時(shí)進(jìn)行資本化操作，許多房企紛紛分拆物業(yè)上市，去年上市的物業(yè)公司數(shù)量達(dá)17家，還有20多家排隊(duì)上市。

盡管2020年內(nèi)涌現(xiàn)的物業(yè)上市熱潮被業(yè)內(nèi)視為近年來“最佳表現(xiàn)”，但已成功敲鐘的上市物企間卻也面臨著上市股價(jià)“冷熱不均”的現(xiàn)狀。

過去地產(chǎn)處在風(fēng)口上，只要沒大錯(cuò)都能發(fā)展起來。最近引起熱議的奧山集團(tuán)又開始剝離教育、商貿(mào)等多元板塊。

奧山的“瘦身”行徑，顯露出房企剝離多元板塊的冰山一角。對(duì)于創(chuàng)新多元業(yè)務(wù)，多數(shù)房企采取試水心態(tài)，盡快選定幾件與其定位相符的趁手“武器”，對(duì)于勢頭不好的，甚至叫停。

選擇比做事情更重要，多元化要選擇一個(gè)行業(yè)跟房地產(chǎn)規(guī)?；鞠嗟鹊?，并且這個(gè)行業(yè)要有龍頭和成功公司。選擇行業(yè)的時(shí)候要有規(guī)模效應(yīng)，還要有成功案例。此外，利潤率不要太低。

2021年奧山控股經(jīng)營工作會(huì)議對(duì)年度工作提出了以下要求：“夯實(shí)經(jīng)營基礎(chǔ)、堅(jiān)持求真務(wù)實(shí)，扎實(shí)做好產(chǎn)品、為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。堅(jiān)持結(jié)果導(dǎo)向、業(yè)績說話，在規(guī)模擴(kuò)張與穩(wěn)健發(fā)展中找到平衡點(diǎn)。”

當(dāng)行業(yè)從快速發(fā)展回歸穩(wěn)健前行，不管是龍頭房企還是“腰部”企業(yè)，都要重新反思過去的戰(zhàn)略目標(biāo)。

從各大房企內(nèi)部會(huì)議上越來越頻繁的出現(xiàn)著“產(chǎn)品、服務(wù)、結(jié)果導(dǎo)向、穩(wěn)健發(fā)展、長期主義”等幾大關(guān)鍵詞，戰(zhàn)略聚焦正在成為諸多房企的一致動(dòng)作。

多元化&聚焦平衡術(shù)

2017年至2019年，TOP50房企多元業(yè)務(wù)收入占比僅由11.94%微升至12.06%；2020年上半年，TOP30房企多元化收入占比不足10%的房企達(dá)到19家，不足5%的房企達(dá)到11家。

房企多元化探索熱情不減，但回報(bào)率卻并不令人滿意。許多房企選擇收縮戰(zhàn)線，聚焦主業(yè)，但也有不少房企繼續(xù)積極跨界，尋找突破口。

在多元化發(fā)展這條道路上，即使是選擇大膽跨界的頭部房企，也并未放棄地產(chǎn)主業(yè)，TOP3房企2020年銷售金額全部邁進(jìn)7000億元門檻，跨界業(yè)務(wù)也大多緊追行業(yè)風(fēng)口，布局結(jié)合企業(yè)特色。

多元與聚焦，這對(duì)看似相悖的戰(zhàn)略定位背后，郁亮給出了答案。

“一棵樹要經(jīng)過適當(dāng)修枝剪葉才能讓根扎得更深，讓主干長得更加粗壯，之后才能結(jié)出更多的果實(shí)來。這正是萬科收斂聚焦、鞏固基本盤的本意。先求根基的穩(wěn)固，才能開支散葉。勤練內(nèi)功，為客戶提供愿意買單的好產(chǎn)品好服務(wù)，為未來的發(fā)展贏得更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。”郁亮表示。

2018年，萬科新業(yè)務(wù)焦點(diǎn)已經(jīng)游移到了物業(yè)服務(wù)、商業(yè)業(yè)務(wù)、物流倉儲(chǔ)、辦公及產(chǎn)業(yè)園、冰雪度假及長租公寓6個(gè)板塊上，這六個(gè)板塊與住宅業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)一起，如大小齒輪相互咬合，共同形成了萬科的業(yè)務(wù)引擎。

房住不炒、不刺激房地產(chǎn)等大基調(diào)，未來至少3-5年內(nèi)不會(huì)改變，對(duì)于規(guī)模房企來說，環(huán)境相對(duì)恒定，戰(zhàn)略目標(biāo)與路徑更加清晰和穩(wěn)定。

其實(shí)，“做強(qiáng)地產(chǎn)主業(yè)”和“多元化轉(zhuǎn)型”并不沖突，建議要用5到8年時(shí)間，培育第二曲線。比如綠城管理進(jìn)入代建賽道，融創(chuàng)進(jìn)入文旅賽道、龍湖進(jìn)入商業(yè)和長租公寓賽道......

房企對(duì)多元化的態(tài)度，并不是全面收縮，而是側(cè)重發(fā)展部分前景較好以及盈利模式清晰的業(yè)務(wù)。

房企找趁手“武器”時(shí)，一方面結(jié)合自身規(guī)模情況進(jìn)行多元化，另一方面，通過與地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)協(xié)同發(fā)展的方式來降低風(fēng)險(xiǎn)。

在進(jìn)軍新領(lǐng)域尤其是與地產(chǎn)主業(yè)關(guān)聯(lián)度低的業(yè)務(wù)時(shí)，選擇和行業(yè)龍頭合作，能幫助企業(yè)快速嫁接資源，加速布局進(jìn)度。

難駕馭的“加速器”

變則通，通則達(dá)。房企披荊斬棘、大膽前行都在尋求新增長極，找更多的未來增長點(diǎn)。

恒大在資本市場的動(dòng)作以“快、狠、準(zhǔn)”聞名：最初在A股買殼，戰(zhàn)略改變后立即又賣殼；尋求H股IPO時(shí)，均不惜與投資者設(shè)立“對(duì)賭”條件，助力資本運(yùn)作完成。

對(duì)于房企來說，上市不是萬能的，但不上市確實(shí)萬萬不能的。聚焦資本市場、積極尋求股票上市，已成為目前中小房企拓展融資渠道的重要方式。

一是通過上市融得一筆資金，二是上市之后知名度提高，方便拓展業(yè)務(wù)，三是上市后企業(yè)融資更為多元，如股權(quán)融資、海外債券融資等。

與A股相比，香港資本市場更看重財(cái)務(wù)、回報(bào)的穩(wěn)健和業(yè)績的可持續(xù)性。近年來，行業(yè)分化嚴(yán)重，中小房企在拿地、融資、銷售溢價(jià)等方面的劣勢越來越明顯，財(cái)務(wù)表現(xiàn)大受影響。

“五道紅線”下，會(huì)加劇中小房企的劣勢，在基本的財(cái)務(wù)指標(biāo)不能達(dá)標(biāo)的情況下，這些企業(yè)上市的難度必然會(huì)加大。

機(jī)遇總是留給有準(zhǔn)備的人，戰(zhàn)略創(chuàng)新已經(jīng)成為房企生存與發(fā)展的重要命題。泛地產(chǎn)是未來行業(yè)的必然趨勢，必須提前更新思維、儲(chǔ)備知識(shí)、組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)，未來才能進(jìn)入這一領(lǐng)域。

房企在泛地產(chǎn)領(lǐng)域的能力，將是未來發(fā)展的有力武器。對(duì)于小型房企來說，由于以往積累資源不足，可以先從單個(gè)項(xiàng)目突破，向泛地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

而對(duì)于資源儲(chǔ)備較充足的中大型企業(yè)，可以加大在泛地產(chǎn)領(lǐng)域投資力度，如鄉(xiāng)村振興政策加速落地，甚至將其作為企業(yè)的第二賽道或增長曲線。

房企增長的“新武器”，最關(guān)鍵的是如何去運(yùn)營。