超級產(chǎn)品力·第35期 | 產(chǎn)品回歸，工程“打頭陣”

品牌萬腦 2021-02-24

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產(chǎn)品回歸已成大勢，房企都傾注于從多維度提升產(chǎn)品力，而打造工程品質(zhì)才是保障產(chǎn)品品質(zhì)的根基。

自2018年“房住不炒”政策提出以來房地產(chǎn)行業(yè)即進入嚴(yán)控階段，2020年8月，“三道紅線”發(fā)布再次堅定了房地產(chǎn)市場健康運轉(zhuǎn)的邏輯，也決定了房企未來長遠的發(fā)展方向，審慎的金融制度實施以后，房企將迎來更大的挑戰(zhàn)與機會。如今行業(yè)回歸價值原點，產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)能力重新成為企業(yè)發(fā)力重心，頭部房企業(yè)已陸續(xù)開始行動，而作為產(chǎn)品根基之一的工程板塊顯得尤為重要，也成為房企脫穎而出的突破口。

工程制度體系作為房企保障工程安全質(zhì)量的基石，得到房企的重視。為此，標(biāo)桿房企通過升級建造體系，實行工地標(biāo)準(zhǔn)化管理，實現(xiàn)提速提質(zhì)的目標(biāo)。工程、質(zhì)量、成本被視為工程管理的最重要三大要素，為了提升施工效率和保證工程質(zhì)量，新的工藝工法成為房企的選擇。

圖表典型房企工程制度體系及價值點

資料來源：億翰智庫整理

Part 01

全穿插施工+裝配式建筑，助力工程提質(zhì)提效

對于目前行業(yè)出現(xiàn)的各類建造體系來說，為實現(xiàn)工程項目提質(zhì)提效，核心手段就是穿插施工和裝配式建筑。

1、穿插施工

要保證產(chǎn)品的品質(zhì)，企業(yè)必須滲入到產(chǎn)品的全生命周期管理當(dāng)中去，而在工程板塊，企業(yè)主要是通過穿插施工，來保證工程進度和工程質(zhì)量，以鞏固產(chǎn)品品質(zhì)的基石。

穿插施工，就是通過前期細致周密的工程策劃，將原來串聯(lián)的施工工序更改為并行，多項工作同時進行。從而實現(xiàn)各工種各工序相互穿插、接續(xù)進行，在保證工程質(zhì)量的前提下極大地縮短了工期。

總的來說，目前各大房企運用的穿插施工技術(shù)分為室內(nèi)穿插施工和室外穿插施工。

（1）室內(nèi)穿插：主樓體高低層各工種接續(xù)施工

室內(nèi)穿插施工指的就是在主樓體施工時，合理安排工序工組，實現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)、二次結(jié)構(gòu)、室內(nèi)裝修、外立面裝飾接續(xù)式交叉施工。比如高樓層進行砼澆筑時，低樓層進行砌筑及抹灰等工作。

以奧園的鋁模穿插施工為例，涉及環(huán)節(jié)有主體砼澆筑、戶內(nèi)清理、打磨修補、實測實量、外立面油漆施工、門窗安裝、欄桿安裝、水管安裝、樓層截水等，各個環(huán)節(jié)也按照樓層進行穿插施工。

在作業(yè)層砼澆筑的同時，N-1層已經(jīng)進行打磨修補，垃圾清理，截水安裝；N-2層進行實測實量，數(shù)據(jù)上墻，做衛(wèi)生間閉水試驗等工序；N-3層外墻膩子施工，欄桿安裝，門窗安裝；N-4層分戶線放線，計劃砌筑及抹灰等事宜；N-5層具備砌筑、抹灰條件，及公共部位裝修等工序。

（2）室外穿插：地庫、市政、園林先行

室外穿插施工主要涉及地庫、市政管網(wǎng)、小區(qū)道路與園林景觀等，為了讓地庫擁有充足的安裝時間、社區(qū)景觀的綠植有充足的生長周期，房企一般都會通過前期精密的工程策劃，保障地下室、景觀、市政等先行施工。

比如碧桂園在拿地后先行確定項目施工總平布置，要求地下室分區(qū)塊進行施工，搭建好電梯井道，保證后續(xù)接續(xù)式穿插施工；同時，要求地下室外墻、防水、回填提前完成，預(yù)留足夠不均勻沉降時間，便于施工場地布置，為工地開放創(chuàng)造條件。

除此之外，地下室頂板以外市政管網(wǎng)及道路基層前置按“市政先行、永臨結(jié)合”提前施工。

而在景觀先行方面，建業(yè)集團的總體思路是完成主道路網(wǎng)、管網(wǎng)后再進行主體工程施工。待主體工程回填土階段完成后，主景觀工程開始進行。建業(yè)認(rèn)為，景觀先行利于提升產(chǎn)品形象、有效促進銷售。

2、裝配式建筑

裝配式建筑，就是將一座建筑所需要的各個構(gòu)件先在工廠里生產(chǎn)好，運輸?shù)焦さ厣?，像搭積木一樣將這些部件組裝成建筑。

由于裝配式建筑的建造速度快、生產(chǎn)成本較低，而且實現(xiàn)了“五節(jié)一環(huán)?！?/strong>，即節(jié)水、節(jié)能、節(jié)時、節(jié)材、節(jié)地，在世界各地得到推廣。國內(nèi)也相繼出臺相關(guān)政策鼓勵裝配式建筑的發(fā)展，力推建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

拿萬科5+2+X建造模式來說，其中一項“適度裝配”，就是在工廠預(yù)制工程所需的部分構(gòu)件部品，結(jié)合工程現(xiàn)場運用鋁制模板對外墻進行全混凝土現(xiàn)澆施工。

Part 02

創(chuàng)新工藝工法，保障工程品質(zhì)

各大房企的建造體系最終的目的就是提質(zhì)提效，全穿插施工+裝配式建筑解決了施工效率的問題，而新工藝工法則保障了工程的品質(zhì)，同時為穿插施工提供了條件。

目前，碧桂園、萬科、融創(chuàng)、旭輝等房企運用到的新工藝工法，主要包括全砼外墻、升降爬架、鋁膜系統(tǒng)、高精砌體、免薄抹灰、井道電梯等等。

全砼外墻

傳統(tǒng)的墻體用磚砌成，缺少防護，外墻易滲漏，將會降低工程結(jié)構(gòu)的耐久性、安全性；同時遇低溫易發(fā)生凍蝕現(xiàn)象。而全砼外墻則有效規(guī)避了這些問題。

鋁模系統(tǒng)

鋁模作為一種新型的模板技術(shù)，相較于傳統(tǒng)木模，不僅耐用度更高，結(jié)構(gòu)施工精度高，有效保證結(jié)構(gòu)施工垂直、平直度、方正度等可實現(xiàn)內(nèi)外墻免抹灰，降低了滲漏、開裂的風(fēng)險；同時，鋁模板循環(huán)利用，減少木方、模板消耗及建筑垃圾得產(chǎn)生，節(jié)能環(huán)保。

高精砌體

內(nèi)墻采用高精砌體+薄抹灰工藝，極大程度減少后期空鼓、開裂風(fēng)險；同時由于減少現(xiàn)場濕作業(yè)工作量，可提升工地安全文明形象。

升降式爬架

相較于傳統(tǒng)耗時、耗工、耗材、安全性差的懸挑架，爬架由于部件的專業(yè)生產(chǎn)建造而質(zhì)量更高，在架設(shè)和使用中也能極大地減少不安全因素。作為一種可操作性強、經(jīng)濟適用性強的新型模板支撐系統(tǒng)，與鋁模和全砼墻體一同配合，為房屋建造及裝修的穿插提效提供可能。

在各家房企的戰(zhàn)略以及投資策略選擇趨同，利潤已不是簡單的算賬問題，而是看產(chǎn)品定位和產(chǎn)品打造如何能夠創(chuàng)造價值、如何實現(xiàn)差異化，這也是未來房企存量競爭的生存之道。所以長期主義下，生存和發(fā)展需要依靠超越預(yù)期的產(chǎn)品品質(zhì)，為客戶創(chuàng)造美好的生活。因此，迭代出什么樣的建造體系和新工藝新工法，以保障工程效率和品質(zhì)、助力產(chǎn)品力提升，將會是企業(yè)持續(xù)思考的課題。