個人經(jīng)營貸本意是為支持小微企業(yè)和個體經(jīng)營者服務(wù)的讓利行為，如今卻成為信貸資金流入樓市的溫床，而貸款利率低和房產(chǎn)中介的推波助瀾是個人經(jīng)營貸流入樓市的兩大禍?zhǔn)住?/p>

首先，向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利是我國的基本國策，但我國去年個人經(jīng)營貸的過快增長，已經(jīng)顯示出并不正常的過熱狀況，而低貸款利率是個人經(jīng)營貸變?yōu)榉抠J的重要原因

去年面對疫情的沖擊，我國通過金融服務(wù)支持抗擊疫情和通過向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利來盡快恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活力是當(dāng)務(wù)之急。當(dāng)時提出通過金融機(jī)構(gòu)向?qū)嶓w讓利1.5萬億元成為政策所向和民心所向，根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的消息稱，2020年我國銀行業(yè)累計對7.3萬億元的貸款延期還本付息；累計發(fā)放普惠小微信用貸款3.9萬億元，同比增加1.6萬億元。支持3000余萬戶經(jīng)營主體，實現(xiàn)1.5萬億元金融系統(tǒng)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利目標(biāo)。

在支持實體經(jīng)濟(jì)和向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利的背景下，銀行通過信貸支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、通過減少貸款利率和減少銀行收費，滿足實體經(jīng)濟(jì)的資金需求、降低實體經(jīng)濟(jì)的融資成本并向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利以提升實體經(jīng)濟(jì)的活力。現(xiàn)實情況卻是住戶經(jīng)營貸呈現(xiàn)出了過快增長的態(tài)勢。

根據(jù)央行公布的2020年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告數(shù)據(jù)顯示， 2020年末本外幣住戶經(jīng)營性貸款余額13.62萬億元，同比增長20%，增速較上年末高出7.5%；全年增加2.27萬億元，同比多增1萬億元。而人民幣房地產(chǎn)貸款余額為49.58萬億元，同比增長11.7%，比上年末增速低3.1個百分點，連續(xù)29個月回落。

看起來房地產(chǎn)貸款得到有效控制，而向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利發(fā)展的經(jīng)營貸出現(xiàn)了快速的增長，卻有可能通過個人經(jīng)營違規(guī)進(jìn)入了樓市。嚴(yán)禁信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)是近幾年反復(fù)強(qiáng)調(diào)的問題，2020年1月份銀保監(jiān)會明確強(qiáng)調(diào)，堅決落實“房住不炒”要求，嚴(yán)格執(zhí)行授信集中度等監(jiān)管規(guī)則，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

現(xiàn)實往往就是這樣讓人出人意料，根據(jù)銀保監(jiān)會公布的處罰信息，2021年年1月份銀保監(jiān)系統(tǒng)針對銀行機(jī)構(gòu)共計開出了460張罰單，其中資金貸款被挪用、違規(guī)發(fā)放貸款、貸款“三查”不盡職等違規(guī)行為仍是監(jiān)管處罰重點。數(shù)據(jù)顯示，涉及“信貸資金被挪用“的罰單累計66筆，被處罰機(jī)構(gòu)43家、被罰相關(guān)責(zé)任人32人，處罰金額合計2562萬元。其中涉及房地產(chǎn)市場的罰單29張，其中不乏百萬元級別的大額罰單。

其次，為什么個人經(jīng)營貸成為信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)的主要禍?zhǔn)?？低利率是關(guān)鍵

華爾街有句名言，學(xué)會套利，你將富足一生。雖然說反常即為妖，但是世界上所有的交易都是為了獲利而交易，而非為了交易而交易，這就叫唯利是圖。

個人經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場的行為根本的原因也是產(chǎn)品套利。即因為個人經(jīng)營貸的向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利導(dǎo)致個人經(jīng)營貸的利率遠(yuǎn)低于住房按揭貸款利率，從而形成兩者之間的套利。即使最近有部分銀行上調(diào)了個人經(jīng)營貸的貸款利率，但仍低于房貸的貸款利率。

北京地區(qū)個人房貸的貸款利率為例，首套房貸的貸款利率一般為5.2%，二套房貸利率一般為5.7%，每個人的情況不同而略有差異。但個人經(jīng)營貸利率以前最低的可以低到3.85%，現(xiàn)在最低只能到4.35%，最高能到4.75%。目前北京地區(qū)股份制商業(yè)銀行個人經(jīng)營貸的主流利率在4.65%左右，最低在4%左右，最高一般不超過5%，仍顯著低于個人房貸的貸款利率。

2020年以來，各銀行紛紛出現(xiàn)消費信貸競爭潮，消費信貸年利率以4%以下的水平在競爭，不但很多人以各種方式收到消費信貸促銷的信息，而且以各種低利率競相開展赤膊廝殺，讓人大開眼界。

各銀行的消費信貸已經(jīng)低于房貸，難怪有人驚呼：難道銀行消費信貸“放水潮”來臨了嗎？一家研究院此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年5月份64個城市首套房貸利率為5.43%，目前4%左右的消費信貸利率已經(jīng)低于個人住房貸款平均利率水平1個百分點以上。

銀行競相通過低貸款利率競爭消費信貸和讓利實體經(jīng)濟(jì)降低個人經(jīng)營貸無疑對消費信貸市場和實體經(jīng)濟(jì)激活起到重要的推動作用，但由于個人經(jīng)營貸和個人消費貸的利率低于住房按揭貸款利率，必然導(dǎo)致消費信貸市場和個人經(jīng)營貸市場再起風(fēng)波，最重要的現(xiàn)象是信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市。

目前個人經(jīng)營貸利率雖然有所上調(diào)，以前最低是3.85%，現(xiàn)在最低是4%，利率范圍一直是3.85%-5.15%，大部分客戶最后適用的利率都是4.65%。但仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住房按揭貸款利率。從而為個人經(jīng)營貸款流向樓市提供了套利空間和可能。

其三，各地嚴(yán)格規(guī)范和清理個人消費貸和個人經(jīng)營貸，從而可能會對個人消費貸和個人經(jīng)營貸市場形成更大變局

面對個人信貸違規(guī)流入樓市，不僅是助推了房地產(chǎn)價格的上漲和房地產(chǎn)政策的效應(yīng)對沖，更重要的是在一定程度上消弱了實體經(jīng)濟(jì)的活力。

近日，上海、北京兩大一線城市先后發(fā)文，明確重點打擊個人消費貸、個人經(jīng)營貸資金違規(guī)用于購房現(xiàn)象，從購房資金端進(jìn)行管控。

2021年1月29日上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個人住房信貸管理工作的通知》，要求各商業(yè)銀行對2020年6月份以來發(fā)放的消費類貸款、經(jīng)營性貸款以及個人住房貸款進(jìn)行全面自查，目的自然是嚴(yán)禁通過消費性貸款和經(jīng)營性貸款違規(guī)將貸款資金進(jìn)入房地產(chǎn)，同時嚴(yán)查個人住房貸款是否有違規(guī)現(xiàn)象。明確禁止發(fā)放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款，其最終的目的是防止消費類貸款、經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。對確認(rèn)用途違規(guī)的行為，應(yīng)及時采取實質(zhì)性管控措施。

針對“部分購房者為填補(bǔ)房屋交易資金缺口或進(jìn)行套利，挪用消費貸、經(jīng)營貸資金作為購房款或‘過橋’資金; 部分非法中介參與其中牟利，為違規(guī)行為推波助瀾……”等現(xiàn)象，北京銀保監(jiān)局要求各銀行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查，重點排查是否存在由于授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形導(dǎo)致消費貸、經(jīng)營貸資金被違規(guī)用于支付購房款等問題，并要求銀行發(fā)現(xiàn)問題立即整改并加強(qiáng)內(nèi)部問責(zé)處理。

2021年1月28日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布消息稱，為堅決遏制投機(jī)炒房，近期市區(qū)住建部門多次約談和持續(xù)檢查房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，嚴(yán)厲打擊惡意炒作和違規(guī)資金進(jìn)入樓市是今年整頓房地產(chǎn)市場秩序的重中之重。

北京銀保監(jiān)局已會同人民銀行營業(yè)管理部、北京市住建委等部門組建聯(lián)合工作組，將赴銀行機(jī)構(gòu)開展專項核查，同時指導(dǎo)北京市銀行業(yè)協(xié)會對個人和中介的不當(dāng)和違規(guī)行為啟動聯(lián)合懲戒機(jī)制。對個人貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等問題保持監(jiān)管高壓態(tài)勢，對違規(guī)銀行機(jī)構(gòu)依法從嚴(yán)頂格處罰，同時嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)構(gòu)與人“雙罰”制度，對相關(guān)責(zé)任人給予警告和禁止一定期限從事銀行業(yè)工作等行政處罰。

從嚴(yán)監(jiān)管信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市、對違規(guī)流入樓市的信貸資金零容忍，可能會對個人消費貸和個人經(jīng)營貸市場帶來變局，而對于那些個人消費貸和個人經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的黑手——房地產(chǎn)中介，更是應(yīng)該嚴(yán)懲。

有朋友問我，我現(xiàn)在要貸款買房，房產(chǎn)中介建議以個人經(jīng)營貸買房可以嗎？我告訴他，不可以。雖然說，個人消費貸和個人經(jīng)營貸的貸款利率比較買房貸款利率低，但是政策性的變數(shù)太大，而且一旦遇到監(jiān)管檢查可能會發(fā)生一些不可預(yù)知的后果。（麒鑒）