一

      據(jù)公安部統(tǒng)計(jì)，截止2020年，全國(guó)汽車保有量達(dá)2.6億輛，私家車（私人小微型載客汽車）保有量達(dá)2.07億輛。其中，上海市的汽車保有量為415.8萬(wàn)輛。

      而相應(yīng)的，車位、車庫(kù)作為停放車輛的基礎(chǔ)設(shè)施，其需求日益突出，功能及作用愈發(fā)重要。

      但是在現(xiàn)實(shí)生活中，對(duì)于車位的歸屬，卻存在著諸多的問題和爭(zhēng)議。

      通過了解和歸納，當(dāng)前車位權(quán)屬的問題可劃分為以下幾個(gè)方面：

      1.立體車庫(kù)具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，較少發(fā)生爭(zhēng)議。立體車庫(kù)基于其獨(dú)立性，屬于區(qū)分所有權(quán)的專有部分，權(quán)屬歸開發(fā)商所有。在開發(fā)商出售給業(yè)主后，經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記，所有權(quán)便轉(zhuǎn)移給業(yè)主。各方對(duì)該類停車庫(kù)的權(quán)屬已經(jīng)達(dá)成共識(shí)。

      2.占用公共綠地、道路的地面停車位歸業(yè)主共有已達(dá)成共識(shí)。隨著建筑理念的更新，新建小區(qū)大多實(shí)行人車分流，但很多城市還是有不少因缺乏地下停車位而不得不占用公共綠地、道路用于停車的小區(qū)。該類停車位的歸屬應(yīng)按照物權(quán)法第74條第3款的規(guī)定認(rèn)定為業(yè)主共有。 

      地上停車位雖然屬于全體業(yè)主所有，但卻是產(chǎn)生矛盾最為尖銳的部分。很多城市的小區(qū)一般采用“先到先得”的方式將停車位提供給早期入住小區(qū)的業(yè)主使用。但隨著住戶的增多以及車輛保有量的增多，使得車位分?jǐn)偟臍v史差異和不平等與逐漸增加的車輛保有量之間的矛盾，成為了很多小區(qū)內(nèi)部產(chǎn)生紛爭(zhēng)的緣由。

      3.人防工程車位在回避權(quán)屬的基礎(chǔ)上得以充分利用。人防車位即由防空地下室改造形成的和平時(shí)期用于停放車輛的車位。人防工程主要分為單建式人防工程和結(jié)建式人防工程，其中結(jié)建式人防工程車位較為普遍，其權(quán)屬亦眾說(shuō)紛紜。

      4.非人防地下車位及其產(chǎn)權(quán)歸屬爭(zhēng)議頻發(fā)。

二

      1.法律層面

       原有的物權(quán)法在第74條“業(yè)主優(yōu)先權(quán)、約定優(yōu)先、明確規(guī)定占用小區(qū)公共道路停放車輛的車位由業(yè)主共有”等觸及車庫(kù)、車位權(quán)屬。新頒布的《民法典》因襲物權(quán)法第 74條規(guī)定，條文內(nèi)容未作任何改動(dòng)。而現(xiàn)行條文規(guī)范過于概念化，難以囊括當(dāng)前小區(qū)停車位引發(fā)的權(quán)屬問題。

       最高人民法院于 2009 年出臺(tái)的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》對(duì)于“首先滿足業(yè)主的需要”和“業(yè)主共有”等進(jìn)行了明確，但受物權(quán)法定原則的制約，以及考慮瞬息萬(wàn)變的社會(huì)發(fā)展可能削弱司法解釋權(quán)威性，該司法解釋并不能對(duì)車位的權(quán)屬問題作制度上的突破。

       由于地方立法的效力不高，且受限于各地小區(qū)錯(cuò)綜復(fù)雜的現(xiàn)狀，難以為生活中的糾紛提供指引和幫助，因此仍需等待上位法進(jìn)一步的詳細(xì)制定。

      2.社會(huì)層面

      從社會(huì)現(xiàn)狀剖析，停車位權(quán)屬涉及權(quán)利主體眾多、復(fù)雜，利益平衡難，使得問題變得更為復(fù)雜。商品房住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬問題牽涉的權(quán)利主體眾多，所有權(quán)涉及國(guó)家、開發(fā)商、業(yè)主 ；使用權(quán)則具有開放性，包括業(yè)主、非業(yè)主等不同主體；

       對(duì)權(quán)利行使進(jìn)行管理、服務(wù)的物業(yè)公司亦作為一方主體介入其中。具體到業(yè)主利益群體，又分化為業(yè)主委員會(huì)、全體業(yè)主、部分業(yè)主和單個(gè)業(yè)主。這些權(quán)利主體錯(cuò)綜復(fù)雜，利益相互交織、沖突，現(xiàn)有制度難以兼顧平衡。

       在新建成的小區(qū)中，車位所產(chǎn)生的的沖突問題已經(jīng)得到充分的重視，其對(duì)于車位的歸屬已經(jīng)做出了相應(yīng)的預(yù)案，相關(guān)的配套制度亦日趨完善；但對(duì)于部分老舊小區(qū)來(lái)講，停車問題仍然是小區(qū)內(nèi)部較為明顯和重要的不穩(wěn)定因素。

三

       民法典作為調(diào)整物權(quán)的基礎(chǔ)性法律，雖然延續(xù)了物權(quán)法在停車位權(quán)屬上的模糊態(tài)度，造成了實(shí)際操作中權(quán)屬確定規(guī)則的混亂，沒有形成統(tǒng)一、明確的車位權(quán)屬規(guī)則；但是，這也為后續(xù)的立法預(yù)留了一定的解釋空間，即：在尊重現(xiàn)行立法及客觀現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，探尋符合現(xiàn)有法律及制度體系的合理解決途徑。

       而在實(shí)際的操作過程中，雖然行政配套制度無(wú)法突破民法典確定的物權(quán)制度，但仍可在日常監(jiān)管過程中明晰規(guī)則，減少爭(zhēng)議。如：

      1. 完善建筑成本披露和銷售價(jià)格公示等配套制度。

      充分、真實(shí)的建筑成本核算等交易信息系作出公平、合理約定的前提和基礎(chǔ)?，F(xiàn)行銷售價(jià)格公示制度的不完善，開發(fā)商的建筑成本核算和公攤面積計(jì)算等存在信息不完全、不對(duì)稱。為實(shí)現(xiàn)投資利益與車位功能實(shí)現(xiàn)的衡平，限制開發(fā)商重復(fù)售賣，應(yīng)通過堅(jiān)持開發(fā)商對(duì)建筑成本的信息披露義務(wù)，并授權(quán)相關(guān)部門對(duì)建筑過程中的成本進(jìn)行核算，同時(shí)依照法定程序予以公示。

       據(jù)此，公眾能夠憑借充分的信息決策，對(duì)于車位權(quán)屬產(chǎn)生相應(yīng)的預(yù)期。另一方面，“使用者付費(fèi)”體現(xiàn)了民法上的公平原則，將車位成本、價(jià)格公示貫徹商品房買賣締約全程有利于緩和車位權(quán)屬爭(zhēng)議。

      2.建立針對(duì)不同類型車位的確權(quán)登記制度。

      不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更以登記為要件，故應(yīng)當(dāng)明確可交易車位的登記制度，針對(duì)不同類型的車位細(xì)化登記原則、操作辦法，賦予登記對(duì)抗效力，減少權(quán)屬爭(zhēng)議。出臺(tái)確權(quán)登記制度時(shí)，對(duì)于已建成小區(qū)的登記問題應(yīng)作為遺留問題予以一并解決。此前，自然資源部公開征求《關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫(kù)）確權(quán)登記若干問題的意見（征求意見稿）》的意見，說(shuō)明在國(guó)家層面，已開展該方面的行政監(jiān)管專題探索。
      

      3.強(qiáng)化車位權(quán)屬及衍生問題的行政監(jiān)管和指導(dǎo)。

      在現(xiàn)行法律制度下，規(guī)劃仍作為確定車位歸屬的實(shí)體法標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)踐中仍以建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件作為判斷權(quán)屬的重要依據(jù)。

       因此，強(qiáng)化規(guī)劃審批的民主監(jiān)督程序，有利于保障車位的源頭供給，緩和車位緊張問題，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公共利益的最大化。對(duì)于車位權(quán)屬的確定以及登記涉及多個(gè)行政職能部門，房地產(chǎn)開發(fā)的行政監(jiān)管部門的協(xié)調(diào)配合以及對(duì)業(yè)主委員、物業(yè)公司的指導(dǎo)職能的有效發(fā)揮，能夠促使車位權(quán)屬及相關(guān)衍生問題的科學(xué)性解決。

參考文獻(xiàn)：商品房住宅小區(qū)停車位權(quán)屬問題探微—以民法典時(shí)代的邏輯規(guī)范展開