政策環(huán)境

2019年“穩(wěn)”字當(dāng)頭，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位,房地產(chǎn)行業(yè)真正進(jìn)入“好玩、有味道”的階段。“穩(wěn)”不是保持平穩(wěn)不變，是要維持房地產(chǎn)市場(chǎng)小幅與適度的調(diào)整。1-2月份銷售面積下降主要受2月份春節(jié)影響，樓市也進(jìn)入“休假”模式；其次，“穩(wěn)”字當(dāng)頭，購房者更加理性。房地產(chǎn)稅的推出是一個(gè)比較復(fù)雜，也是一個(gè)比較艱巨的任務(wù)，確實(shí)需要大量的工作，有關(guān)部門已經(jīng)在有條不紊地推進(jìn)。

今年兩會(huì)，粵港澳大灣區(qū)也成為兩會(huì)代表、委員的熱議話題。香港大灣區(qū)辦公室有利于以加強(qiáng)與內(nèi)陸的聯(lián)系和協(xié)調(diào)，配合中央政府成立的粵港澳大灣區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組的工作，與香港特區(qū)政府各部門緊密合作。大灣區(qū)的建設(shè)是房企不可錯(cuò)過的機(jī)會(huì)之一，也是“兵家”必爭(zhēng)之地，房企可通過多元化的布局，創(chuàng)造新的利潤增長點(diǎn)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。

在海南省與中央企業(yè)的兩輪戰(zhàn)略對(duì)接中，已有數(shù)家央企簽訂協(xié)議，在瓊設(shè)立區(qū)域總部。而中國旅游集團(tuán)更是將集團(tuán)總部由北京遷入?？凇Ｗ鳛閿U(kuò)大海南改革開放的國家戰(zhàn)略，海南自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的建設(shè)以央企在瓊建設(shè)總部基地的方式，帶動(dòng)外資和民營龍頭企業(yè)等其他所有制企業(yè)增加在海南的投資，支撐海南的產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型。對(duì)企業(yè)來說，未來海南的營商環(huán)境會(huì)很好，是企業(yè)投資的良好窗口期。（BXLS等）

1.中國平安：房地產(chǎn)配置非常小 預(yù)加持金融性投資

中國平安首席投資官陳德賢3月13日于上海表示，集團(tuán)對(duì)房地產(chǎn)的配置仍然非常小，遠(yuǎn)低于監(jiān)管上限，未來計(jì)劃增加房地產(chǎn)投資。陳德賢表示，房地產(chǎn)是獲得長期穩(wěn)定回報(bào)并值得擁有的資產(chǎn)，而平安保險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資是純粹的金融投資。陳德賢稱，有信心可以將其長期投資殖利率保持在5%以上，但預(yù)計(jì)未來3-5年的市場(chǎng)回報(bào)將低于過去20年的平均水平。此外，他表示，平安保險(xiǎn)看好高股息、管理良好和估值低的股票。

【博志成提示】地產(chǎn)+金融+產(chǎn)業(yè)，可謂如虎添翼。截至目前，多家企業(yè)已獲平安附帶業(yè)績(jī)要求的戰(zhàn)略型或資本型合作（含授信），在一定程度上，平安已成為中國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)最大的投資人，但其房地產(chǎn)投資比例仍有增加空間。中長期來看，平安看重的包括優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備、較好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、預(yù)期可實(shí)現(xiàn)的品牌溢價(jià)與市場(chǎng)增長率，這或許也提醒一些企業(yè)，縱使“抱大腿”，也要自身?xiàng)l件好。（BTJ）

2.新城發(fā)展：粵港澳大灣區(qū)以和舊改房企合作為主

3月11日，新城發(fā)展控股在港舉行2018年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事長兼王振華稱將加大在大灣區(qū)的投資。截至目前，新城發(fā)展在大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備約占總土儲(chǔ)比例的5.2%，對(duì)此他表示，因?yàn)榇鬄硡^(qū)獲取土地的性質(zhì)和長三角不一樣，大灣區(qū)都是城改和舊改的方式來進(jìn)行，所以我們?cè)谶M(jìn)入大灣區(qū)的策略是和大灣區(qū)的一些成功的城改和舊改公司進(jìn)行聯(lián)合。

【博志成提示】粵港澳大灣區(qū)本就是眾多規(guī)模房企的發(fā)源地，本土企業(yè)在灣區(qū)的優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。同時(shí)灣區(qū)土地出讓方式較為多元化，廣深處于存量開發(fā)階段，以城市更新和一二級(jí)聯(lián)動(dòng)為主；惠州、中山以收并購方式為主，而收并購和城市更新的投資周期都比較長。因此對(duì)于外來企業(yè)新城來說，競(jìng)爭(zhēng)者強(qiáng)，投資阻礙大，要想在大灣區(qū)分得一杯羹，與合適的合作者進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)不失為一條捷徑。（BWYT）

3.中糧集團(tuán)：與三亞達(dá)成戰(zhàn)略合作 在旅游農(nóng)業(yè)等多領(lǐng)域發(fā)展

3月14日，三亞市政府與中糧集團(tuán)有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，雙方將積極在大悅城綜合體、總部經(jīng)濟(jì)、南繁科技城、亞龍灣建設(shè)升級(jí)、熱帶特色農(nóng)產(chǎn)品交易中心、食品市場(chǎng)、美麗鄉(xiāng)村、人才體系建設(shè)等多領(lǐng)域、多方面建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。                           

【博志成提示】中糧集團(tuán)與三亞的合作最早可追溯到1995年對(duì)亞龍灣度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)，至今已有20余載，此次簽約，標(biāo)志著雙方新一輪戰(zhàn)略合作正式拉開帷幕。海南和作為央企的中糧集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，將更利于推動(dòng)彼此的轉(zhuǎn)型升級(jí)，中糧集團(tuán)能夠更廣泛更深度地參與海南自貿(mào)區(qū)建設(shè)，為海南的全面深化改革開放助力添彩，同時(shí)也更利于中糧在海南的深度布局和開發(fā)。（BMLH）

4.恒大健康：5億元收購新能源汽車輪轂電機(jī)公司70%股權(quán)

3月15日，恒大健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱，公司附屬公司（買方）與天津天海同步集團(tuán)有限公司（賣方）、湖北泰特機(jī)電有限公司（泰特）及呂超（擔(dān)保方）訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，買方同意按總代價(jià)人民幣5億元收購，而賣方同意出售不存在任何權(quán)利負(fù)擔(dān)的泰特70%股權(quán)，呂超同意為賣方在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議項(xiàng)下的全部義務(wù)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。于收購事項(xiàng)完成后，泰特將成為恒大健康的附屬公司。據(jù)了解，泰特是全球輪轂電機(jī)研發(fā)和生產(chǎn)的領(lǐng)跑者，其全資持有國際領(lǐng)先的輪轂電機(jī)及電動(dòng)汽車驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)的研發(fā)生產(chǎn)企業(yè)e-Traction。                             

【博志成提示】近年來，恒大正持續(xù)加大在新能源汽車領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)鏈的布局，多次收購行動(dòng)均為掌握世界頂級(jí)技術(shù)。通過本次收購引入全球最先進(jìn)的輪轂電機(jī)驅(qū)動(dòng)技術(shù)，將奠定恒大在電機(jī)電控方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步完善其在新能源汽車領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)鏈的布局。（BMLH）

5.招商局置地：3.69億收購京滬三宗商業(yè)資產(chǎn)權(quán)益

招商局置地公告，于2019年3月15日，其間接全資附屬公司及普通合伙人匯聚與招商蛇口全資附屬公司Poly Field訂立權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議。目標(biāo)公司為單一項(xiàng)目基金合伙企業(yè)，通過收購、持有及出售物業(yè)權(quán)益實(shí)現(xiàn)長期資本增值，持有北京招商局大廈、上海招商局大廈及上海招商局廣場(chǎng)。招商局置地表示，此次收購為在北京及上海開展辦公室物業(yè)的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)房地產(chǎn)營運(yùn)商，并繼續(xù)經(jīng)營其傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。據(jù)稱，其資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)將進(jìn)一步擴(kuò)展至深圳及其他可能的城市。                                  

【博志成提示】此次收購構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，屬集團(tuán)內(nèi)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與業(yè)務(wù)調(diào)整，目標(biāo)公司為投資性基金合伙人，招商局置業(yè)為跨步“接管”。注意，三宗商業(yè)物業(yè)權(quán)益對(duì)價(jià)相對(duì)重建成本要低得多。房企轉(zhuǎn)型“輕”路線，獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或是第一步，但更要控好成本，一旦運(yùn)營效益太低，回本基本沒戲，賤賣更是難看。盡管資管“算賬”比傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)更難，但值得嘗試。（BTJ）

Part-2 : 融資融券

1.又一批赴港上市：奧園健康生活、濱江服務(wù)、旭陽

3月中旬，奧園健康生活、濱江服務(wù)集團(tuán)、旭陽分別于港交所正式掛牌，登陸國際資本市場(chǎng)。其中：奧園健康生活此次上市共發(fā)售1.75億股，并引入恒基兆業(yè)地產(chǎn)副主席李家杰全資擁有投資公司SuccessfulLotus作為基石投資者認(rèn)購1092.8萬股，公開發(fā)售獲逾5倍超購，其優(yōu)勢(shì)包括：具備國家物業(yè)服務(wù)一級(jí)資質(zhì)，在中國25個(gè)城市為61處物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，在管面積超1000萬平方米；濱江服務(wù)初步可供認(rèn)購總數(shù)667萬股，香港發(fā)售股份約7.14倍，發(fā)售股份最終數(shù)目為6003萬股；旭陽作為中國國內(nèi)最大的獨(dú)立煉焦企業(yè)，在產(chǎn)能去化、負(fù)債率高漲的壓力之下，終于順利登錄聯(lián)交所。

【博志成提示】以2019農(nóng)歷新年為界，新一波赴港上市又雙叒叕啟動(dòng)了。過去一周上市的這三家企業(yè)，旭陽主業(yè)是精細(xì)化工，涉房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)，奧園與濱江主業(yè)是物業(yè)，均具備一定規(guī)模。物業(yè)公司去年幾乎是密集爭(zhēng)先上市，越發(fā)受資本市場(chǎng)關(guān)注，但由于各種原因尚未成大氣候，優(yōu)質(zhì)物業(yè)品牌及影響力依然稀缺，但也許是新的開端。（BTJ）

2.光明地產(chǎn)：2.5億售旗下物業(yè)公司預(yù)增歸母凈利0.54億

3月13日，光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司公告稱，全資子公司農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式，向上海梅林正廣和股份有限公司出售全資子公司上海廣林物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。本次關(guān)聯(lián)交易的成交金額為人民幣2.5億元，預(yù)計(jì)將為光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司2019年度增創(chuàng)歸母凈利潤約為人民幣5400萬元。據(jù)了解，廣林物業(yè)主要經(jīng)營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與自有房屋的租賃。

【博志成提示】作為逆勢(shì)拿地的中小房企代表，光明勇氣或許可嘉，但現(xiàn)金流壓力也驟然增長。2019年開年以來，融資掀起小浪潮，光明地產(chǎn)也增加中票和永續(xù)債等工具。就此次出售來看，主要為套取現(xiàn)金、增加利潤，但此類融資措施不可持續(xù)。（BTJ）

3.朗詩綠色：合作型長租公寓儲(chǔ)架式REITs首期設(shè)立

3月13日，朗詩綠色集團(tuán)和平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司成功設(shè)立中國首單合作型長租公寓儲(chǔ)架式REITs“平安匯通－平安不動(dòng)產(chǎn)朗詩租賃住房1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，首期REITs產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為10.68億元，其中優(yōu)先檔規(guī)模9.5億元，獲AAA最高信用評(píng)級(jí)，期限18年（3+3+3+3+3+3），預(yù)期收益率4.6%；次級(jí)檔1.18億元?；鸸芾砣藶槔试娗嗌假Y本，計(jì)劃管理人為平安匯通，公寓運(yùn)營商為朗詩寓?；A(chǔ)資產(chǎn)方面，標(biāo)的物業(yè)位于上海市浦東新區(qū)外高橋板塊的朗詩寓森蘭項(xiàng)目。項(xiàng)目總建筑面積達(dá)4.35萬平米，包含2棟公寓樓，兩棟商業(yè)樓。公寓樓房間共計(jì)752間，產(chǎn)品類型為白領(lǐng)公寓和精品公寓。

【博志成提示】這是國內(nèi)第一支合作型長租公寓儲(chǔ)架式REITs，于2018年12月獲批。據(jù)稱，朗詩與平安不動(dòng)產(chǎn)在長租公寓領(lǐng)域的合作開啟于2017年，且平安在長租公寓領(lǐng)域的投資還將進(jìn)一步增加，預(yù)計(jì)將有更多并購與合作。此外，近期合景泰富、佳兆業(yè)也獲準(zhǔn)發(fā)布30億元-100億元的資產(chǎn)證券化支持工具，單個(gè)案例集中來看，非質(zhì)押型融資有所放松、而經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)期或轉(zhuǎn)好。（BTJ）

4.吳建斌：陽光城綜合融資成本或降到7.5%之內(nèi)

3月14日，陽光城集團(tuán)股份有限公司在上海舉行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。關(guān)于融資成本問題，執(zhí)行副總裁吳建斌表示，2018年下半年融資成本飆升得很高，不論是內(nèi)陸還是境外，去年下半年有一個(gè)階段融資比較難，導(dǎo)致年度平均融資成本在百分之七點(diǎn)多，將近8%，“這個(gè)結(jié)果是非常不好的，但是在去年這個(gè)特殊的環(huán)境下，我覺得是一種應(yīng)對(duì)的措施。從公司長遠(yuǎn)發(fā)展來看，這樣的成本應(yīng)該是接受不了的，我想陽光城將來的融資成本一定是要下降的?！痹诮等谫Y成本方面，未來陽光城將按照兩個(gè)方法在做：一是提高內(nèi)陸跟香港的評(píng)級(jí)；二是融資形勢(shì)比去年明顯好很多，市場(chǎng)上的資金充裕、融資成本明顯下降，陽光城今年最終綜合融資成本會(huì)降到7.5%之內(nèi)。

【博志成提示】擴(kuò)張期對(duì)財(cái)務(wù)杠桿利用到極限，如能乘周期上行之風(fēng)，或許還好。陽光城從閩系走向全國，規(guī)模增長任務(wù)仍然很重要，但下行周期則須采取“兩升一降”：提升運(yùn)營效率，銷售規(guī)模、利潤和凈現(xiàn)金流，主動(dòng)降低負(fù)債率和融資成本。具體辦法在地產(chǎn)黃老邪公眾號(hào)的“金融供給側(cè)改革之下，房企融資會(huì)更難嗎？”一文中有詳細(xì)解讀。（BTJ）

表1：部分企業(yè)融資融券情況

3月11日-3月17日

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)網(wǎng)  博志成研究院整理

Part3-人事與經(jīng)營

1. 碧桂園：大中心5大事業(yè)部 一場(chǎng)構(gòu)架大調(diào)整正在進(jìn)行

根據(jù)自身情況和市場(chǎng)環(huán)境的變化，碧桂園進(jìn)行了一場(chǎng)內(nèi)部組織構(gòu)架大變革。調(diào)整后集團(tuán)總部共有13大中心，37個(gè)部門，5大事業(yè)部。調(diào)整后的總部中心設(shè)置會(huì)有投資策劃中心、財(cái)務(wù)資金中心等部門，5大事業(yè)部分則為產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部、新業(yè)務(wù)事業(yè)部、海外事業(yè)部、海外1+1事業(yè)部、以及創(chuàng)新投資事業(yè)部。這次碧桂園總部構(gòu)架調(diào)整的目標(biāo)是“實(shí)現(xiàn)總部精干高效、區(qū)域做實(shí)做強(qiáng)，通過推進(jìn)集團(tuán)權(quán)責(zé)下放、業(yè)務(wù)流程精簡(jiǎn)、內(nèi)部人才培養(yǎng), 提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。”

【博志成提示】之前碧桂園“裁員”事件炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，讓人們對(duì)這艘房企巨輪的現(xiàn)狀產(chǎn)生了諸多猜測(cè)。碧桂園在過去的兩年中，超速行駛帶來了一些問題，例如：擴(kuò)張?zhí)鞂?dǎo)致人員素質(zhì)良莠不齊，多區(qū)域公司的同城市競(jìng)爭(zhēng)，廣泛下沉低級(jí)城市帶來的庫存壓力等等。目前碧桂園對(duì)業(yè)務(wù)范圍和組織架構(gòu)進(jìn)行大規(guī)模調(diào)整，機(jī)器人、智能建造、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、鳳凰優(yōu)選等新領(lǐng)域的涉獵，讓我們看到這艘巨輪在房地產(chǎn)新形勢(shì)下的勇敢轉(zhuǎn)向。（BWYT）

2. 漢商集團(tuán)：實(shí)際控制人由武漢漢陽區(qū)國資委變更為閻志

漢商集團(tuán)第一大股東閻志及其一致行動(dòng)人卓爾控股有限公司合計(jì)持有漢商集團(tuán)39.5%的股份，該公司第二大股東武漢市漢陽區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室持有漢商集團(tuán)35.01%的股份，漢商集團(tuán)其他股東合計(jì)持有公司25.49%的股份。據(jù)此，漢商集團(tuán)控股股東由武漢市漢陽區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室變更為閻志及其一致行動(dòng)人卓爾控股有限公司，實(shí)際控制人由武漢市漢陽區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室變更為閻志。

【博志成提示】自2012年9月閻志首次舉牌漢商集團(tuán)到入主漢商集團(tuán)，跨越了6年時(shí)間。漢商集團(tuán)旗下的購物中心，都處于商圈核心地段，商業(yè)和物價(jià)的潛在價(jià)值，能夠填補(bǔ)卓爾集團(tuán)的市場(chǎng)需求。閻志表示，看好漢商集團(tuán)的發(fā)展?jié)摿?，將利用自身資源優(yōu)勢(shì)和業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，幫助上市公司提升管理效率、優(yōu)化資源配置，增強(qiáng)上市公司持續(xù)盈利能力、促進(jìn)上市公司穩(wěn)定發(fā)展。（BLL）

3. 香港：保良局李兆基青年綠洲項(xiàng)目將動(dòng)土

由恒基地產(chǎn)主席李兆基在2015年向保良局捐出、用于興建香港最大的青年宿舍“保良局李兆基青年綠洲”的香港元朗馬田壆地塊，將舉行動(dòng)土儀式，并將展出項(xiàng)目單位及公共空間的設(shè)計(jì)。該地塊以市場(chǎng)價(jià)約一半的租金租給約1600名青年人居住。土地面積約5853平方米，項(xiàng)目獲立法會(huì)財(cái)務(wù)委員會(huì)通過逾14億港元建筑費(fèi)撥款申請(qǐng)，預(yù)計(jì)于2021年落成，提供1680個(gè)宿位。香港特區(qū)政府在2011年就提出興建青年宿舍，鼓勵(lì)非政府組織提供土地，由政府出資興建。日前，香港財(cái)政司司長陳茂波也表示，香港房?jī)r(jià)較高，并將全力配合增加土地及房屋供應(yīng)。

【博志成提示】作為社會(huì)企業(yè)家，李兆基本人已數(shù)次捐獻(xiàn)土地，且曾計(jì)劃與碧桂園楊國強(qiáng)通過組織公益慈善基金興建“安居-廉屋”，而恒基兆業(yè)在“廉屋”建設(shè)方面更具優(yōu)勢(shì)。此外，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃中，也強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、打造“宜居宜業(yè)”的都市。對(duì)企業(yè)和政府而言，解決青年住房與發(fā)展的問題，既要有情懷，更需要實(shí)力。而資金實(shí)力較好、社會(huì)美譽(yù)度較優(yōu)的企業(yè)，更容易把握與政府合作的機(jī)會(huì)。（BTJ）

4. 其他典型房企人事變動(dòng)

（1）漢商集團(tuán)：董事會(huì)秘書馮振宇辭任 方黎代行職責(zé)

（2）萬達(dá)酒店：委任集團(tuán)副總裁韓旭為非執(zhí)行董事及授權(quán)代表

（3）金科股份：原董秘劉忠海轉(zhuǎn)任監(jiān)事會(huì)主席

（4）南國置業(yè)：副總經(jīng)理張軍、肖新喬辭職 新聘任李明軒等人

（5）楊現(xiàn)領(lǐng)：已辭貝殼研究院院長職務(wù) 任職近四年

（6）佳兆業(yè)物業(yè)：秘書李龍標(biāo)辭職 余國良接任其所有職務(wù)

（7）遠(yuǎn)東發(fā)展：獨(dú)董王敏剛辭世 系 “造船大王”之子

（8）普洛斯：成萬通地產(chǎn)第三大股東 提名梅志明為非執(zhí)董

1、行業(yè)變化

【整體樓市成交略有回升】

表2：全國樓市交易概況（3.11-3.18）

數(shù)據(jù)來源：CREIC數(shù)據(jù)庫，博志成研究院整理

【博志成提示】上周樓市成交普遍由降轉(zhuǎn)增，各線城市環(huán)比均上揚(yáng)，特別是一線城市抬頭明顯。僅上海已經(jīng)連續(xù)三周成交環(huán)比持續(xù)走低，推盤量與去化率皆保持低位徘徊，無“小陽春”跡象。同比只有三線城市有所下降。在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)過程中，核心重要城市敏感度高于低級(jí)城市。三四線城市限于需求相對(duì)薄弱，抗壓性和回彈能力都較弱。因此布局下沉要更為謹(jǐn)慎，粗放型撒網(wǎng)已不合時(shí)宜，應(yīng)因地制宜，精準(zhǔn)定位。（BWYT）

2、土地市場(chǎng)

【推地積極、成交低調(diào)，溢價(jià)飄高】

表3：全國40大中城市土地市場(chǎng)概況（3.11-3.18）

數(shù)據(jù)來源：CREIC數(shù)據(jù)庫，博志成研究院整理

一線城市：供應(yīng)總量環(huán)比顯增，成交方面量跌價(jià)漲，出讓金總額環(huán)比增近兩倍；

二線城市：整體供應(yīng)環(huán)比增加近半，成交方面環(huán)比下滑逾七成；宅地供應(yīng)量較上周上升，出讓金較上周減少近六成。

【博志成提示】上周樓市成交普遍由降轉(zhuǎn)增，各線城市環(huán)比均上揚(yáng)，特別是一線城市抬頭明顯。僅上海已經(jīng)連續(xù)三周成交環(huán)比持續(xù)走低，推盤量與去化率皆保持低位徘徊，無“小陽春”跡象。同比只有三線城市有所下降。在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)過程中，核心重要城市敏感度高于低級(jí)城市。三四線城市限于需求相對(duì)薄弱，抗壓性和回彈能力都較弱。因此布局下沉要更為謹(jǐn)慎，粗放型撒網(wǎng)已不和時(shí)宜，應(yīng)因地制宜，精準(zhǔn)定位。（BWYT）

表4：房企典型拿地一覽（3.11-3.18）

數(shù)據(jù)來源：CREIC數(shù)據(jù)庫，博志成研究院整理

刷屏的房企業(yè)績(jī)會(huì)：其實(shí)還挺好？

2月以來，房地產(chǎn)企業(yè)年度報(bào)告、業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)陸續(xù)召開，從“大哥”萬科重申“活下去”，下調(diào)300億元回款目標(biāo)，再到碧桂園戰(zhàn)略調(diào)整、旭輝評(píng)級(jí)調(diào)高等刷屏朋友圈，大部信號(hào)呈憂中帶喜、信心穩(wěn)定。

但是，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)稍現(xiàn)企穩(wěn)跡象，房地產(chǎn)投資拿地與銷售收縮事實(shí)不可否認(rèn)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月房地產(chǎn)銷售面積降至-3.6%，為2015年6月以來首度掉入負(fù)增長；土地購置面積下降至-34.1%，但投資增速意外飄高到11.6%，主因季節(jié)性累積。與此同時(shí)，25家房地產(chǎn)企業(yè)1-2月合計(jì)銷售額5019億，同比下調(diào)了7%……

人間百態(tài)，各家喜樂憂患，兩會(huì)后再看房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)，或能樂觀？

要點(diǎn)討論：

1、典型企業(yè)業(yè)績(jī)會(huì)到底釋放了什么信號(hào)？

2、房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模分化加劇還是延緩？

3、企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整能否解決生存問題？

……