這兩天，上市公司上海三毛位于深圳兩處房產降價200萬還賣不出去的新聞刷屏。

該處房產位于地段豪華的南山中心區(qū)，遍地10萬+的地段賣約4萬元/平的價格、并且?guī)?yōu)質學位，仍賣不出去是什么原因？不少觀點將原因歸咎到深圳下半年二手市場不好，深圳樓市一片涼涼。

下半年深圳二手房市場確實相對低迷，但也事出有因。最重要的是，要南方樓事來說，經過現(xiàn)場看房后，這兩處房產賣4萬/平還是貴了。

為什么？

海王大廈

前幾天，上市公司上海三毛發(fā)布公告稱由于房地產交易市場不活躍，擬終止其在深圳南山中心區(qū)兩項房產，目前該房產已撤牌。

有媒體報道認為，房產位于南山中心區(qū)，地段和配套都極具優(yōu)勢，小區(qū)均價僅片區(qū)均價的一半，并且?guī)в袃?yōu)質學位，但市場行情不好直接導致了該這兩套房的無人競買。 

但事實真的如此嗎？

市場行情自然是一方面，但這兩項房產的硬傷也不可忽視。

南方樓事到現(xiàn)場看了一下房子，兩名中介熱情的介紹了海王大廈如何如何好之后，聽到上海三毛的兩項房產時一致表示不推薦。

和中介聊完之后，南方樓事簡單粗暴為大家總結幾個賣不出去的原因。

最直接的原因，兩個房子打包一起賣，需要兩個名額。兩處房產位海王大廈B座的13B、13C，兩個房子打通成一個，需要一起購買，意味著需要兩個名額，這一門檻就把絕大部分一般居住需求的個人買家拒之門外了。

13B、13C兩處房產，由于門已上鎖，無法進入內部

鏈家網顯示，海王大廈均價為35875元/平；中介也帶南方樓事看了兩套目前掛牌在售的約120平的戶型，單價約3.83萬元/平，并且表示業(yè)主還可以商量價格。

而上海三毛兩處房產一個為約120平戶型，一個為約130平戶型，根據(jù)其降價200萬后的價格，即980.93萬元，折算下來單價為3.92萬元/平，無論是和小區(qū)均價相比還是和在售房源相比，這個價格都不低。

海王大廈現(xiàn)場展示的掛盤價

貝殼找房顯示，海王大廈近期成交記錄中，一套為37217元/平的約130平戶型，一套為35000元/平的88平戶型，都比上海三毛兩處房產價格低。

海王大廈近期成交記錄（來源：貝殼找房）

海王大廈分為A、B兩座，A座位純寫字樓，B座為商住兩用的住宅樓。

中介告訴南方樓事，海王大廈B座的買家為兩種，一是買來開公司的；二是有大戶型需求的居住買家，想住中心地段但買不起其他小區(qū)的大戶型，就選了海王大廈。

南方樓事隨機挑選了B座幾個樓層調查，包括13層，發(fā)現(xiàn)調查樓層基本都是小公司為主，用于居住的人較少。社區(qū)環(huán)境相對純居住社區(qū)來說，人員雜亂。

包括13層，隨機調查幾個樓層后發(fā)現(xiàn)B座開了許多公司

其最近的地鐵站是地鐵11號線南山站，高德地圖顯示，步行到該地鐵站至少需16分鐘（南方樓事昨晚實際走了一下，大約花費20分鐘），步行到后海站需要30分鐘，到登良站也需要步行25分鐘，和媒體報道中的“雙地鐵”配套還是有所差別。

并且，目前大樓南側正在封路修建地鐵12號線，西側正在封路修建地鐵地鐵9號線西延線，交通可以說是非常擁堵了，并且不是一兩年就能解決的。中介告訴南方樓事，12號線預計2022年通車。

中介原話：“有車位，但肯定是不太充足的?！?/span>

中介介紹海王大廈建于1995年，貝殼找房顯示海王大廈建1994年。

兩者差別不大，就結論而言海王大廈已經是個24歲的老男人了，年齡比南方樓事的小姐姐年紀還大。

從房產轉讓公告來看，標的兩套房產目前處于租賃狀態(tài)，租賃期為2016年12月1日起至2021年11月30日止，租金第一年開始為11000元/月，此后年度/月遞增200元/月。

轉讓完成后，受讓方按照原租賃合同約定繼續(xù)執(zhí)行。

中介介紹，海王大廈帶小學和中學學位，小學一般，但中學是南二外集團學府中學，是比較優(yōu)質的學位。

不過，南方樓事經過一番搜索，發(fā)現(xiàn)帶學府中學學位的樓盤其實非常多。

位于學府中學學區(qū)內的小區(qū)（來源：咚咚找房）

Q房網顯示，該中學學區(qū)房總價170萬起，對口小區(qū)99個，均價在21538元/平-111332元/平。如果單純?yōu)榱藢W位，海王大廈并不是最好的選擇。

來源：Q房網

當然了，并不是全盤否定其他媒體報道的深圳二手房市場下行狀態(tài)。但南方樓事認為也沒那么悲觀。

根據(jù)樂有家和深圳市規(guī)土委的數(shù)據(jù)，2018年深圳二手房成交價格和數(shù)量，尤其是下半年以來呈現(xiàn)明顯縮量下跌，四季度的成交量均在公認的5000套/月的安全線之下，12月更是跌破4000套。

不過，二手成交走低的一個重要原因是年末深圳巨量新盤入市。華強城、萬科星城兩個盤就兩個盤共推4000多套房，開盤時大概賣掉兩千多套。后續(xù)還有萬科和風軒、鴻榮源壹成中心等。

部分11、12月深圳入市新房

不完全統(tǒng)計，11、12月，深圳有超30個新盤入市，新房限價+開發(fā)商促銷打折活動加持下，相較之下當然是選擇新房的人更多。其他市場分析不做贅述，可以戳鏈接看看南方樓事對2018年深圳樓市分析。（藏在深圳樓市數(shù)據(jù)里的7大購房機密）

最后簡單做個前情回顧，中國基金報報道：

“上市公司上海三毛1月14日發(fā)布晚間公告稱，由于房地產交易市場不活躍，公司位于深圳兩處住宅房產降價近200萬后仍無人競買，公司擬終止前述兩項房產的掛牌事宜，該房產已經撤牌。

上海三毛的這兩套房子，位于深圳市房價最貴的南山中心地段，兩套房子的掛牌價格從1177.11萬元兩次下調掛牌價至評估價格980.93萬元仍未能賣出。

在市區(qū)還是南山中心，小區(qū)房價不到南山區(qū)均價的一半。上海三毛在這個小區(qū)的房子掛牌9個月，還降價依然沒有賣出去?！?/span>

寫在最后

就目前深圳的市場來說，短炒客退場，剩下的都是有資金有實力的玩家，但最主要的還是剛需。

好的二手房基本很少出現(xiàn)在市面上，一方面賣家對深圳的市場預期的長期看好并不急賣；另一方面也正因筍盤少，所以一流出到市場上基本就被買走了，也不會出現(xiàn)上海三毛這種掛牌9個月賣不出去的情況。

所以一個房子沒人買，除了考慮大市場環(huán)境之外，還是要具體看看項目的具體情況，不能簡單的被“降價200萬“、”價格不到片區(qū)均價一半“等字眼忽悠了。

最后，南方樓事為大家送上全國70城最新房價漲跌地圖。

( 點擊查看大圖）

撰文排版/秀清

插畫設計/梅涵

最后拜托大家一件很重要的事↓ヾ(ｏ?ω?)?