上周，我去了昆明走了走，出于地產(chǎn)人的職業(yè)病，每到一個(gè)城市，總是會(huì)帶著房地產(chǎn)的眼光來(lái)看這個(gè)城市。

昆明這個(gè)城市本身不大，和國(guó)內(nèi)其他二線城市沒(méi)有什么差異化，都是差不多的，主城區(qū)老舊，街道狹窄，正在進(jìn)行艱難的舊改。新城區(qū)嶄新一片，筆直的馬路、現(xiàn)代化的商場(chǎng)、規(guī)劃有序的商品房住宅。

但昆明的城市建設(shè)明顯是走了一些彎路，然后現(xiàn)在開(kāi)始走在了正確的道路上。

昆明現(xiàn)在轟轟烈烈城市化運(yùn)動(dòng)中，非常突出的三大概念就是：巫家壩機(jī)場(chǎng)搬遷舊改概念、城市新中心呈貢新區(qū)建設(shè)和滇池旅居房產(chǎn)的景觀溢價(jià)。

通過(guò)分析這3大概念，我們可以從昆明的城市建設(shè)，得出很多適用于城市的房產(chǎn)投資邏輯。

1. 巫家壩機(jī)場(chǎng)搬遷，主城區(qū)少有的稀缺留白地塊

昆明原來(lái)的巫家壩機(jī)場(chǎng)是飛虎隊(duì)機(jī)場(chǎng)改建的，當(dāng)時(shí)是屬于郊區(qū)，后來(lái)由于城市的擴(kuò)張被包入主城區(qū)。

2012年6月28日，服役了90年、曾在戰(zhàn)爭(zhēng)中作為中緬邊界的空中生命線的巫家壩機(jī)場(chǎng)，正式退出歷史舞臺(tái)，搬到昆明長(zhǎng)水國(guó)際機(jī)場(chǎng)，留下了昆明主城區(qū)稀缺的11平方公里留白空地。

機(jī)場(chǎng)搬遷解決了一直困擾主城區(qū)居民的噪音問(wèn)題，區(qū)域內(nèi)的限高也得以接觸，更關(guān)鍵是留著這塊主城區(qū)稀缺空地。

巫家壩周圍的村子也開(kāi)始拆遷，引入三家國(guó)企做一級(jí)土地運(yùn)營(yíng)商中交建、中鐵建、中城建，做整體的規(guī)劃升級(jí)。

片區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)一個(gè)約5000畝的城市中央公園，并提出地標(biāo)性建筑物高度應(yīng)在400米以上，還引入多家大開(kāi)發(fā)商興建了許多住宅和配套，小學(xué)11所、初中5所、高中4所，未來(lái)會(huì)成為主城區(qū)改善型新房板塊。

對(duì)于大城市來(lái)說(shuō)，最難的就是主城區(qū)飽和建設(shè)、嚴(yán)重缺乏土地，而這會(huì)讓主城區(qū)釋放出一大部分土地，有一塊完整的空地可以做城建優(yōu)化，會(huì)讓這個(gè)片區(qū)整體上得到提升。

不僅僅是巫家壩機(jī)場(chǎng)，還有廈門高崎機(jī)場(chǎng)也是在島內(nèi)。

廈門是旅游型城市，景點(diǎn)基本都集中在島內(nèi)，尤其是鼓浪嶼，高崎機(jī)場(chǎng)到島內(nèi)哪里都方便，但是它已經(jīng)不符合這個(gè)時(shí)代的要求。

主城區(qū)寸土寸金，把機(jī)場(chǎng)放在主城區(qū)，不利因素很多，廈門高崎機(jī)場(chǎng)的搬遷幾乎只是時(shí)間問(wèn)題。

到時(shí)機(jī)場(chǎng)搬遷到翔安，廈門島內(nèi)就會(huì)空出一大塊土地，增加島內(nèi)的土地供應(yīng)，湖里區(qū)、海滄區(qū)的限高也會(huì)解除，對(duì)廈門島內(nèi)的建設(shè)會(huì)有多重利好。

巫家壩機(jī)場(chǎng)搬遷改造，類似于舊改，會(huì)帶來(lái)區(qū)域的配套和城建的改善。房?jī)r(jià)上漲，需要概念支撐，也需要片區(qū)利好的兌現(xiàn)，這樣才能讓板塊有足夠的上漲動(dòng)能。

2. 城市新中心呈貢新區(qū)建設(shè)

昆明的城市發(fā)展方向往南，政府現(xiàn)在大力推進(jìn)呈貢新區(qū)的建設(shè)，甚至把市政府都搬到了呈貢新區(qū)，用行政力量帶動(dòng)人口、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

昆明城市總體規(guī)劃（2008-2020）規(guī)劃成果公告中提取的，并在此基礎(chǔ)上添畫(huà)了兩條線。

其中：第一條線是昆明行政中心變遷，從昆明主城區(qū)到目前的呈貢新區(qū)，代表了城市發(fā)展的核心方向。

第二條是進(jìn)出昆明兩大交通樞紐，長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)和昆明高鐵站，這是兩大交通動(dòng)脈，是昆明與外界發(fā)生鏈接最直接的方式。

現(xiàn)在的呈貢新區(qū)，踩在了昆明城運(yùn)的節(jié)奏上。

這個(gè)板塊融合了金融、信息、服務(wù)、教育、文化等多元功能的產(chǎn)城一體化，尤其是產(chǎn)業(yè)與生活服務(wù)功能，強(qiáng)化了呈貢新區(qū)在區(qū)域產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)的中心作用。

而且呈貢新區(qū)的地鐵，也是整個(gè)昆明最密集的，交通通達(dá)性。

這種新中心的轉(zhuǎn)移也會(huì)帶來(lái)城市骨架拉升、資源的轉(zhuǎn)移、區(qū)域城建的升級(jí)，也是把握房產(chǎn)升值的良好機(jī)遇。

特別是新中心是靠著富裕的主城區(qū)，逐步導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)和人口，而且還引進(jìn)了幾個(gè)非常優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商，興建了大片高品質(zhì)住宅。

所以這樣的新區(qū)是靠譜的，可以看到實(shí)實(shí)在在兌現(xiàn)的利好和房?jī)r(jià)漲幅。

3. 滇池旅居房產(chǎn)的景觀溢價(jià)

旅居房產(chǎn)主要分為兩類，一類是純旅居房產(chǎn)，一類是旅居+城市房產(chǎn)，昆明就是屬于后面這一種。

所以昆明有兩套房?jī)r(jià)體系，一套是以本地人為主要客群的主城區(qū)房?jī)r(jià)體系，以交通商業(yè)學(xué)區(qū)醫(yī)療等配套來(lái)定價(jià)，另一套就是以滇池一線湖景房、二線湖景房、不看湖景房，來(lái)差異化定價(jià)。

昆明最貴的房子，不是主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地鐵盤，而是滇池的別墅。

這種景觀溢價(jià)，在旅居房產(chǎn)中體現(xiàn)得非常明顯，所以外地人投資基本都是沖著滇池的景觀去的。

這在房產(chǎn)投資中適用的邏輯就是，為景觀支付溢價(jià)。

旅居房產(chǎn)如果沒(méi)有景觀，差價(jià)就會(huì)非常明顯，而且旅居房產(chǎn)是基本沒(méi)有二手房市場(chǎng)的，大多是買新房，所以旅居房產(chǎn)的流動(dòng)性并不好，只適合有閑錢的人買。

普通人更適合買的可住可租可售的城市房產(chǎn)。

昆明這個(gè)城市很簡(jiǎn)單，也很典型，是個(gè)值得深挖的城市，但論經(jīng)濟(jì)，昆明的經(jīng)濟(jì)又太弱勢(shì)了。

總之，昆明的房產(chǎn)，就是個(gè)小眾市場(chǎng)，并不是像長(zhǎng)三角、大灣區(qū)一樣，有很多重磅規(guī)劃，有強(qiáng)大的規(guī)劃執(zhí)行力，有很強(qiáng)的確定性。

但它給了我很多思考，一個(gè)邊陲城市，拼命想放大自己的優(yōu)勢(shì)再往前蹦一蹦，或許，哪天就撞上大運(yùn)了呢？