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一個(gè)內(nèi)容是10年間地產(chǎn)10強(qiáng)名單的變化，一個(gè)是10年累計(jì)銷售額地產(chǎn)10強(qiáng)的名單變化。

很震撼，尤其看著地產(chǎn)10強(qiáng)10年間的排位起伏與升降，觸動(dòng)很大。

同樣的國度、同樣的行情，同樣的政策，10強(qiáng)高手過招，有人崛起、有人滑落、還有人幾進(jìn)幾出……很是感嘆，也有惋惜！

今天就來隨筆聊聊10強(qiáng)之變。

10年看地產(chǎn)10強(qiáng)之變，這在地產(chǎn)圈是一種“稀缺視角”，行業(yè)很少這種分析視角。

其他行業(yè)都說，做地產(chǎn)，投機(jī)多，戰(zhàn)術(shù)多，戰(zhàn)略少，更缺乏長期主義視角。

直到2020年地產(chǎn)天變了，活下去，房企們才第一次大面積提“長期主義”。

其實(shí)，還是要尊重地產(chǎn)行業(yè)特殊性，把戰(zhàn)術(shù)當(dāng)戰(zhàn)略用，也算上半場(chǎng)的好戰(zhàn)略！

原因很簡單，過去10年地產(chǎn)3年一波動(dòng)，每年做地產(chǎn)就像“過山車”一樣上下起伏，誰有閑心談10年之變？誰有能力預(yù)測(cè)5年10年做恒定戰(zhàn)略？

那個(gè)波動(dòng)時(shí)代，抓住當(dāng)下，快速反應(yīng)，就能立竿見影，就是好戰(zhàn)略。

所以，過去強(qiáng)周期時(shí)代，房企缺乏長期主義視角，缺乏恒定戰(zhàn)略導(dǎo)向，也是“”情有可原”的。

但長遠(yuǎn)看地產(chǎn)，媒體要超然很多，所以，筆者過去幾年一直反復(fù)報(bào)道3個(gè)長期視角的數(shù)據(jù)。即從5年、14年、20年波段看百強(qiáng)名單之變。

數(shù)據(jù)很殘酷，也很打臉！

其一，僅20年，百強(qiáng)名單更換了近90%。

其二，14年看，百強(qiáng)名單只有19家還在（2017年刻度回看）

其三，5年前看，僅僅53家還“活”在百強(qiáng)名單中。

房企都講夢(mèng)想，求百年，但現(xiàn)實(shí)很骨干，現(xiàn)實(shí)是：

5年間，“近一半”百強(qiáng)出局；14年看，81%百強(qiáng)被“淘汰”；20年，90%百強(qiáng)都出局。

所以，房企少談百年，也不用談30年河?xùn)|河西，因?yàn)椋瑑H僅20年，百強(qiáng)名單就幾乎“重來了一次”。

當(dāng)然，筆者也強(qiáng)調(diào)，這是地產(chǎn)上半場(chǎng)的故事！

不說百強(qiáng)，就說地產(chǎn)10強(qiáng)，最近10年間也是滄桑巨變（即2010年到2020年）。

讓我們對(duì)比10年之間，地產(chǎn)10強(qiáng)的名單變化。

10年前2010年前5強(qiáng)是“萬科、保利、綠地、中海、恒大”！

如今2020年11月前5強(qiáng)是“碧桂園、恒大、萬科、保利、融創(chuàng)”。

5強(qiáng)中，10年間新冒出來的一個(gè)當(dāng)了頭（碧桂園），一個(gè)當(dāng)了老五（融創(chuàng)）！

10年前2010年6到10強(qiáng)是“綠城、萬達(dá)、龍湖、碧桂園、富力”。

如今6到10強(qiáng)是“中海、綠地、世茂、華潤，招商蛇口”。

具體震撼視頻可以看看巧芯數(shù)據(jù)研究院的10年每年的10強(qiáng)名單之變。

信息量很大，播放中建議隨時(shí)按下暫停鍵，細(xì)看細(xì)品。

視頻：2010~2020全國房企銷售業(yè)績單年累計(jì)排行榜

來源：巧芯數(shù)據(jù)研究院

結(jié)論總結(jié)下來。

其一，十年間10強(qiáng)有4強(qiáng)掉隊(duì)了！

比如萬達(dá)、綠城因?yàn)楸娝苤脑虻絷?duì)了，一個(gè)因?yàn)槿耍粋€(gè)因?yàn)楝F(xiàn)金流。

目前，綠城、富力滑落到10強(qiáng)到20強(qiáng)了。

萬達(dá)則從2010年第6名，2018年第8名，2019年跌出前十，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后萬達(dá)如今又強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)回歸重資產(chǎn)，目前力爭(zhēng)沖千億！

昔日10強(qiáng)的龍湖太調(diào)皮，一直在10強(qiáng)的圍城進(jìn)進(jìn)出出，核心龍湖忙著4大航道四馬奔騰，已經(jīng)不Care單一住宅規(guī)模增速了。

當(dāng)然，金地、新城2個(gè)選手，這些年也是在10強(qiáng)門外“進(jìn)進(jìn)出出”，當(dāng)然凌克都說自己都不看銷榜了，至于新城進(jìn)出10強(qiáng)，不多言。

總結(jié)下來，10強(qiáng)起伏，有人主動(dòng)不爭(zhēng)而偶爾拉下，有人被動(dòng)公司動(dòng)蕩出局，有人偶爾曇花一現(xiàn)成為過客……

各家有各家故事，此處不展開，筆者就一句話，如佛法云，一切皆有因果，有什么因就會(huì)有什么果！

其二，10年間新進(jìn)入10強(qiáng)的有世茂、招商蛇口、融創(chuàng)、華潤。

怎么看？其實(shí)，除了融創(chuàng)，其實(shí)3位都是地產(chǎn)老司機(jī)，老臘肉。

他們都曾經(jīng)是各自N年前的TOP10。

比如招保萬金的“招”，比如世茂曾經(jīng)是地產(chǎn)老6、比如華潤很早之前也是地產(chǎn)10強(qiáng)……他們都是蟄伏N年后又重新回歸第一梯隊(duì)。

而其中的華潤，是因?yàn)樵缒隂Q定做萬象城商業(yè)后拖累了住宅速度，如果不做商業(yè)，當(dāng)下肯定也是3000億、5000億了。

路徑選擇不一樣而已，但此刻看，華潤住宅與商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，越活越輕松了。

4個(gè)新進(jìn)入的10強(qiáng)面孔，唯有融創(chuàng)是個(gè)“小鮮肉”！

小鮮肉融創(chuàng)2003年才成立，算是地產(chǎn)10強(qiáng)中最年輕的選手。

融創(chuàng)到今年還未滿18歲，今年才17歲。

但融創(chuàng)的確是高手中高手，說地產(chǎn)圈第一黑馬，融創(chuàng)可以不謙虛。

高舉高打的收并購杠桿，打造高能級(jí)城市高端精品的城市杠桿產(chǎn)品杠桿，擅長逆周期拿地布局的高手。

融創(chuàng)，用最短時(shí)間進(jìn)入5強(qiáng)，而且集團(tuán)高管、總裁、區(qū)域一把手基本都沒更替過，高端團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性堪稱行業(yè)一流，不信你比比其他10強(qiáng)高管之變。

整體而言，融創(chuàng)，在行業(yè)是一種稀缺案例。

其三，華夏幸福是一個(gè)獨(dú)特選手，也間接說明過于一招鮮模式很難恒大。

比如最典型的是華夏幸福，其獨(dú)特的產(chǎn)城模式讓華夏迅速?zèng)_進(jìn)前十，但穩(wěn)定性不強(qiáng)，最終在10強(qiáng)名單中曇花一現(xiàn)，隨后迅速退出10強(qiáng)。

如今最新2020年11月榜位列40強(qiáng)。

累計(jì)銷售額10強(qiáng)排名，以10年看，10強(qiáng)名單波動(dòng)幅度要穩(wěn)定很多。

不多說，看視頻！

視頻：2010~2020全國房企銷售業(yè)績十年累計(jì)排行榜

來源：巧芯數(shù)據(jù)研究院

視頻：2010~2020全國房企銷售業(yè)績十年累計(jì)排行榜

其一，十年累計(jì)銷售額排行，依舊是萬科、碧桂園、恒大位列前三；

如此看來，萬科穩(wěn)居地產(chǎn)一哥多年，而后即使被恒大，碧桂園反超4年，但累計(jì)10年看，萬科還是老大。

不僅僅是累計(jì)銷售額，今天房企文化領(lǐng)袖，依舊是萬科。

其二，累計(jì)10年看，十強(qiáng)榜萬科，碧桂園，恒大，保利，綠地、融創(chuàng)、中海、華潤、龍湖、綠城。

的確，除了融創(chuàng)，幾乎都是老牌子，姜還是老的辣，這些企業(yè)不是一招鮮，而是均好，是綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

其三，過去10年，為何碧桂園、恒大能夠崛起？可以用做最時(shí)代的企業(yè)來解釋，沒有成功企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)，是天時(shí)地利人和的能力匯總。

10年前，碧桂園還是老9，但10年累計(jì)看，碧桂園是老2，而且事實(shí)與第一萬科相差微乎其微。甚至2021年看，碧桂園會(huì)成為11年累計(jì)第一。

應(yīng)該說，從10年前老9到如今累計(jì)10年，11年準(zhǔn)第一。碧桂園，在業(yè)績上創(chuàng)造了地產(chǎn)10強(qiáng)的“最大神話”。

表面上看，碧桂園是天時(shí)地利人和的集大成者，比如天時(shí)“去庫存棚改”、地利是抓住三四線紅利，人和是創(chuàng)新成就共享區(qū)域放權(quán)……

但事實(shí)上，大趨勢(shì)的權(quán)重貢獻(xiàn)大于人和的權(quán)重貢獻(xiàn)，天時(shí)地利之功大于人和之功！

所以碧桂園的神話在筆者看來，有2大頂層觀察。

1、做“大對(duì)”了。

吃透了大時(shí)代的巨大紅利，即天時(shí)地利人和631，天時(shí)地利趨勢(shì)占據(jù)了9成功勞。

2、沒犯大錯(cuò)。

10年來碧桂園沒犯大錯(cuò)，即BOSS的大錯(cuò)，戰(zhàn)略的錯(cuò)、模式的錯(cuò)。

類似萬達(dá)、新城掌舵人之變、金地早年布局產(chǎn)品結(jié)構(gòu)踏錯(cuò)、華夏的模式局限給企業(yè)帶來巨大震蕩……碧桂園，沒犯大錯(cuò)。

有時(shí)候，高手過招，不犯錯(cuò)，就是贏！尤其在地產(chǎn)下半場(chǎng)！

2010年到2020年，地產(chǎn)10強(qiáng)是深度調(diào)整，幾乎一半10強(qiáng)出局！

2020年到2030年，地產(chǎn)10強(qiáng)座次表，就會(huì)穩(wěn)定不變嗎？

在筆者看來，并非如此。

其一，10強(qiáng)雖大，但站在一個(gè)行業(yè)來看，中國房地產(chǎn)可是天字一號(hào)產(chǎn)業(yè)，17萬億的盤子，未來10年預(yù)計(jì)都在15萬億左右上下。

也就是說，今天10強(qiáng)房企的市占率大多在2%到4%的區(qū)間。

相對(duì)美國成熟經(jīng)濟(jì)體8%的龍頭市占率，中國10強(qiáng)房企未來在強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢(shì)下，還將有基于行業(yè)內(nèi)部洗牌、大魚吃小魚的“調(diào)座位”空間。

目前10強(qiáng)行業(yè)集中度在30%，未來10年10強(qiáng)占有率會(huì)達(dá)到40%到50%。

在這個(gè)大變局、大空間下，孕育著10強(qiáng)座次表易位的巨大空間和土壤。

其二，未來10年，10強(qiáng)房企戰(zhàn)略不僅僅是住宅規(guī)模之爭(zhēng)了，而是進(jìn)入多元戰(zhàn)略差異化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，或者增加一個(gè)“第二曲線之爭(zhēng)”的新競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。

對(duì)于規(guī)模還不夠大的10強(qiáng)到50強(qiáng)房企而言，他們可能還是地產(chǎn)主業(yè)第一，不用大力度轉(zhuǎn)型。

但對(duì)地產(chǎn)10強(qiáng)而言，本身已經(jīng)是3000億到8000億的盤子了，規(guī)模再中高速增長既沒必要也不太現(xiàn)實(shí)，因?yàn)榈禺a(chǎn)大規(guī)模開發(fā)終究有結(jié)束的一天。

反過來，10強(qiáng)巨頭們未來10年用地產(chǎn)主業(yè)的巨大現(xiàn)金流去開辟培育和打造第二曲線，目前是好時(shí)機(jī)。

這就好比郭廣昌所言，轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新，必須在企業(yè)陽光燦爛的時(shí)候進(jìn)行，因?yàn)榉科蟮牡诙€在360行業(yè)中難度與量級(jí)可能最高，不是什么都能成為地產(chǎn)的第二曲線的。

其三，10強(qiáng)之間其實(shí)模式、打法、戰(zhàn)略還是存在巨大差異，這也帶來10強(qiáng)未來的分化。

核心因?yàn)槊糠N戰(zhàn)略都有它的優(yōu)勢(shì)和局限性，這就在未來10年的時(shí)空中，存在變數(shù)。

比如未來10年龍湖華潤就相對(duì)從容了。

未來10年是大消費(fèi)時(shí)代，比如龍湖未來商業(yè)板塊租金每年300億，而且相對(duì)穩(wěn)定不受政策波動(dòng)……這就舒服從容了。

而從龍湖4個(gè)航道模式來講，當(dāng)下龍湖2000億銷售額但市值卻高達(dá)3000億，已經(jīng)與7000億8000億碧桂園恒大萬科市值相當(dāng)，這就已經(jīng)說明問題了。

同樣，央企和民營企業(yè)因?yàn)槿谫Y成本的巨大差異，體制以及激勵(lì)靈活度的差異，未來也將發(fā)生分化。

事實(shí)上，2020年地產(chǎn)10強(qiáng)已經(jīng)有6強(qiáng)是央企，未來中小國企的并入央企，未來央企更容易獲取地產(chǎn)稀缺資源與資金……這也會(huì)存在變數(shù)和分化。

其四，具體10強(qiáng)各家的戰(zhàn)略進(jìn)取心也有差異。

比如過去3年碧桂園雖然穩(wěn)坐冠軍，但萬科和恒大一直是老二和老三在交替調(diào)整。

包含今年恒大的資金波動(dòng)困局……所以一切變數(shù)都依舊存在。同樣，老四老五的融創(chuàng)和保利，這兩家也一直爭(zhēng)來爭(zhēng)去。

6強(qiáng)到10強(qiáng)的變動(dòng)就更大了。

比如過去老七中海地產(chǎn)伴隨顏建國回歸之后最近3年，中海就一直強(qiáng)調(diào)回歸TOP5陣營。

顏建國推行“三個(gè)主流”新戰(zhàn)略打法后，中海業(yè)績?cè)鏊龠@三年陸續(xù)在地產(chǎn)10強(qiáng)增長率第一，第二和領(lǐng)先。

同樣對(duì)規(guī)模不是太在乎的龍湖和金地，也是在10強(qiáng)位置上下浮動(dòng)，甚至凌克都強(qiáng)調(diào)，我基本不看銷售排行榜。

其四，未來資金開關(guān)的邏輯也變了。

即三道紅線改變了“規(guī)模論英雄”的資金輸血規(guī)則，改成“紅線論英雄”的資金輸血新規(guī)則。

即過去融資是看規(guī)模，比如從50強(qiáng)調(diào)為30強(qiáng)優(yōu)先，而三道紅線后核心看財(cái)務(wù)質(zhì)量高、不踩線的融資優(yōu)先。

比如踩線相對(duì)厲害的10強(qiáng)房企，下一步融資就會(huì)受到更大抑制。

沒有成功的企業(yè)，只有不斷成長的企業(yè)。

下個(gè)10年，今天2020年的10強(qiáng)未必是2030年的10強(qiáng)。

未來只屬于與時(shí)俱進(jìn)的企業(yè)！

唯有善于把握大時(shí)代趨勢(shì)，唯有真正尊重市場(chǎng)規(guī)律和企業(yè)經(jīng)營常識(shí)，唯有保持戰(zhàn)略定力和不大內(nèi)耗、亂折騰的企業(yè)……未來能夠活得好！

其實(shí)，太陽底下，沒新鮮事！企業(yè)起伏，有運(yùn)氣，更多還是因果！

聲明：本文來源“地產(chǎn)總裁內(nèi)參”，對(duì)作者表示感謝?；锇閭儯P(guān)于本文觀點(diǎn)，歡迎交流互動(dòng)，記得文末留下腳印。