文 / 美業(yè)觀察   劉倩   發(fā)自北京

?通盈中心位于南三里屯路，向西緊鄰奔馳旗艦店，在往西就是三里屯SOHO，而通盈中心洲際酒店就在通盈中心隔壁。在寸土寸金的三里屯商圈，比起三里屯Village和3.3大廈，通盈中心被美業(yè)品牌尤其是跨省來到京城經(jīng)營的美業(yè)品牌看做是“最后一塊美業(yè)處女地”。

?事實上，通盈中心區(qū)域內(nèi)，除去三里屯SOHO區(qū)域，可見的美業(yè)門店并不多。但通盈中心東邊，包括中宇大廈、盈科等主要寫字樓擁有一批白領(lǐng)消費者；而通盈中心對面，則是跟三里屯北區(qū)酒吧一條街同時存在的南三里屯酒吧街。通盈中心則作為唯一能承接這些客流的商場。

?據(jù)悉，通盈中心開始規(guī)劃并開放入駐的時間并不長。但在開放入駐時間內(nèi)，已經(jīng)有很多跨區(qū)經(jīng)營的品牌落戶此處。據(jù)了解，年中，上海中高端美甲連鎖品牌愛睫物語入駐通盈中心B1層；下半年，上海中高端美容養(yǎng)生品牌青籟優(yōu)體也入駐通盈中心洲際酒店5層；而杭州中高端美發(fā)連鎖品牌“僑治”也剛剛開始在通盈中心2樓試營業(yè)。搜索大眾點評麗人，通盈中心的美業(yè)僅上述幾家。

?“僑治美發(fā)”創(chuàng)始人喬治表示，作為跨省經(jīng)營的第一家門店，選址通盈的目的，一方面是為了品牌調(diào)性相符；而另一方面，就是避開太古里南北區(qū)同樣中高端定位的美發(fā)品牌（東田、崇尚等）。

?據(jù)了解，通盈中心目前有兩個項目招商渠道。其1-2層主要是由商業(yè)地產(chǎn)運管公司新獅瑞德與時尚集團共同打造的“見境TRENDS”項目負(fù)責(zé)招商，其他層則是通盈自主招商。

?“見境TRENDS”項目負(fù)責(zé)人告訴《美業(yè)觀察》，“見境TRENDS”旨在打造一個“傳播時尚、推崇原創(chuàng)、注重個性化生活理念”的新商業(yè)零售體。其邀請“僑治發(fā)型”入駐，也是看中“僑治”前衛(wèi)的理念、別致的裝修以及明星效應(yīng)。據(jù)了解，通盈中心2層“僑治”的旁邊，有《緣來非誠勿擾》主持人孟非的面館，同時也臨近周杰倫的潮流服飾品牌PHANTACi。

?而愛睫物語入駐的B1層，由通盈自主招商。愛睫物語通盈中心店長曾向美觀君透露，愛睫物語最初考量B1層和3層的門店位置，后來落戶B1層，最主要看重B1層是餐飲區(qū)，自然客流豐富。而愛睫物語董事長楊躍則向《美業(yè)觀察》證實，目前，愛睫物語通盈中心日均客流15-20人，客單價美甲400元以上，睫毛600元以上，銷卡速度很快。

?事實上，通盈中心對于美業(yè)品牌的需求似乎已有飽和之勢?！耙娋砊RENDS”項目負(fù)責(zé)人告訴《美業(yè)觀察》，美業(yè)品牌就引進僑治一家。而美觀君走訪發(fā)現(xiàn)，整個通盈中心餐飲業(yè)態(tài)更為發(fā)達(dá)。

?崇尚創(chuàng)始人王石也表示，通盈中心的餐飲發(fā)達(dá)，在人流上有一定優(yōu)勢；但其屬于新規(guī)劃商場，是否能逐漸成熟并形成商業(yè)氛圍還有待時間驗證。而悅藝術(shù)家創(chuàng)始人王健霖則表示，此前選址也跟通盈中心有過接洽，但租金不上不下，且新規(guī)劃對消費習(xí)慣培育時間較長。

?事實上，成熟的本地品牌選址邏輯與跨區(qū)經(jīng)營品牌稍顯不同。崇尚對此地持有保留意見，而僑治則表示，可以通過差異化定位來實現(xiàn)引流。其主打男士消費的互聯(lián)網(wǎng)美女沙龍，在太古里區(qū)域獨樹一幟，同時也能配合通盈中心（見境）實現(xiàn)營銷引流。

?比起通盈中心，三里屯SOHO的美業(yè)就“繁榮太多”。三里屯SOHO項目位于北京市朝陽區(qū)工體北路南側(cè)，南三里屯路路西，毗鄰第二使館區(qū)和工人體育館，與三里屯Village相對。三里屯SOHO由5個購物中心和5幢30層高的辦公和公寓樓組成。三里屯SOHO也是三里屯商圈一個奇特的存在，美業(yè)業(yè)態(tài)在此處的特征可以描述為：

?美業(yè)門店數(shù)量最多，但大多占地面積不大，且多以單店（工作室）為主，分散分布在5座商場之間。

?通過大眾點評搜索，三里屯SOHO在線注冊的美業(yè)門店約有近170家，其涵蓋美發(fā)造型、接發(fā)、美甲、美睫、美容、養(yǎng)生、皮膚管理、醫(yī)美等諸多品類。其中又以2號和5號商場最多，分別為55和38家美業(yè)門店，而它們則分布在底商B1-3層。

?所以呈現(xiàn)這樣的特點，是因為三里屯SOHO的商場主要是圍繞5座30層的寫字樓自動形成了一些以白領(lǐng)或公司消費為主的業(yè)態(tài)。它的主體，并不是購物中心，而是寫字樓，因此沒有像購物中心一般做好詳細(xì)、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃。

?再加上SOHO地產(chǎn)的銷售模式，一直以來都是出售產(chǎn)權(quán)（據(jù)說今年潘石屹開始由售轉(zhuǎn)租做出調(diào)整）。也就是說，房子（商鋪）賣了，與地產(chǎn)商無關(guān)了，各個小業(yè)主直接決定商鋪的用途。在利益驅(qū)動下，小業(yè)主根據(jù)租金高低自由引入商戶，無業(yè)態(tài)之劃分，無價格的恒定區(qū)間。使整個三里屯SOHO業(yè)態(tài)難以定位，且分散混亂。

?而盡管SOHO在地段、交通、建筑和周邊消費人群等硬性條件上也相比一般購物中心有優(yōu)勢，但毗鄰有統(tǒng)一規(guī)劃的“三里屯Village”、3.3大廈以及通盈中心，這里并非是美業(yè)品牌中意的位置。

?據(jù)了解，PS造型是曾作為三里屯SOHO的重點招商商戶。但PS造型經(jīng)理龐偉曾在接受媒體采訪時表示，“PS造型自然進店客戶不足5%，依靠本身的名氣和宣傳，每年的營業(yè)額才能做到現(xiàn)在30%的增長?！?/p>

?而今年崇尚發(fā)藝從2號商場撤離，亦在驗證三里屯SOHO失去對美業(yè)品牌的吸引力。崇尚創(chuàng)始人王石表示，“崇尚在三里屯SOHO，容易給消費者造成跟普通工作室一樣的印象，這與崇尚中高端品牌定位不符?！?/p>

?而LilyNails也透露，也曾在三里屯SOHO經(jīng)營兩年，并于2013年退出?！斑@個位置品牌經(jīng)營難度很大。一是客流不穩(wěn)定，雖然是辦公區(qū)，看似有穩(wěn)定的白領(lǐng)消費者，但辦公換手率太高，公司在這消費者就在，公司搬走或者員工離職了，消費者就走了；另一個，就是附近美甲店太多，要費腦做更多營銷幫助新的消費者區(qū)分有品質(zhì)的消費品牌，教育難度大，成本太高?！?/p>

?而又因為室業(yè)主自由定價，三里屯SOHO商場的租金似乎沒有比較固定的區(qū)間。崇尚之前在2號商場的租金是10萬/月，但據(jù)說接手的門店價格不會更低。美觀君曾到6號商場一個剛開業(yè)半年的美甲店消費，其生意最好的一個月，日均接待10人。而按照店內(nèi)客單價300計算，一個月也才9萬元。

?《環(huán)球企業(yè)家》曾在報道三里屯SOHO時舉例：以一套200平方米的商鋪為例，每平方米58000元總投資就會超過千萬，以8年收回成本計算，商鋪每年的營業(yè)收益需要在150萬以上，則意味著每天每平方米租金是20元。

?事實上，由于商業(yè)地產(chǎn)通常帶有相對較大的庭院、廣場和電梯，三里屯SOHO的租金是按照建筑面積收取（比實際使用面積大）。因此，在業(yè)內(nèi)人士分析看來，計算下來20元/每平每天似乎在三里屯SOHO也數(shù)正常。但顯然，這個價錢是三里屯SOHO搶手店鋪才能達(dá)到的。

?房租貴、客流不穩(wěn)定等上述諸多原因，也使三里屯SOHO的美業(yè)門店更新?lián)Q代很快。美觀君曾多次前往三里屯SOHO調(diào)研，其地下商場美業(yè)門店有些明顯標(biāo)記著“轉(zhuǎn)租”字樣；而每次走訪，皆能看到新鮮的美業(yè)門店面孔，其中很多美業(yè)門店電子顯示屏上寫著“新店開業(yè)，x折優(yōu)惠”的字樣以吸引客流。

三里屯SOHO醫(yī)美（皮膚管理）扎堆

?而《美業(yè)觀察》近期走訪觀察到的更新案例中，一個不得不說的現(xiàn)象是，皮膚管理門店扎堆在三里屯SOHO開店。據(jù)了解，三里屯SOHO二號商場B1層的光美煥科技皮膚管理機構(gòu)剛開業(yè)不到半年；而三號商場B1層兩個月前剛迎來名為“三只熊皮膚管理”和“KMCPLUS”的皮膚管理機構(gòu)。

?據(jù)了解，三家皆主打韓國皮膚管理項目，且“光美煥”和“KMCPLUS”皆表示其為韓國品牌，正開始在中國做直營加盟；“三只熊皮膚管理”則表示其是跟韓國醫(yī)生合作，品牌誕生于中國。而三者價位，皆在350元-450元之間/次。

?醫(yī)美（皮膚管理機構(gòu)）扎堆出現(xiàn)在三里屯SOHO，正好驗證了諾儷醫(yī)美避開此地選址世茂工三首開幸福廣場的原因。加上在三里屯SOHO駐扎已久的聯(lián)合麗格旗下診所和悅麗匯，甚至五號商場的東方瑞麗商品醫(yī)療美容、北京匯美醫(yī)療美容……三里屯SOHO的醫(yī)美機構(gòu)扎堆。那么，以皮膚管理為代表的三里屯SOHO美業(yè)如何生存呢？

?分析人士指出，三里屯SOHO區(qū)域依靠互聯(lián)網(wǎng)渠道引流是能夠長久生存的重要方式。這意味著，在分散而競品繁多的情況下，誰家互聯(lián)網(wǎng)玩得好，或幫助其在此地長久經(jīng)營。事實上，上述提到的醫(yī)美機構(gòu)均通過醫(yī)美整形平臺實現(xiàn)引流，且引流項目價格很低。