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原標(biāo)題：民法典來了｜民法典如何保護(hù)“廣廈千萬間” 古往今來，住房問題始終是百姓最為關(guān)注的民生問題之一。1200多年前，詩圣杜甫就喊出了“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的千古名句。民有所呼，法有所應(yīng)，作為新中國(guó)第一部以典命名的法律，民法典從所有權(quán)、居住權(quán)、租賃權(quán)三個(gè)體系化維度，為城市化進(jìn)程中的“住有所居，居有所安”傾注筆墨、保駕護(hù)航。 01所有權(quán)：三重權(quán)利匯聚 有恒產(chǎn)者有恒心。居民對(duì)住宅享有的所有權(quán)是一種直接支配和排他的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。民法典專設(shè)建筑物區(qū)分所有權(quán)一章，從專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)三部分，對(duì)居民“房產(chǎn)”上的各項(xiàng)權(quán)利予以詳細(xì)規(guī)定，并通過相鄰關(guān)系協(xié)調(diào)鄰里之間的權(quán)利義務(wù)，充分保障百姓“安居”樂業(yè)。 專有權(quán)：充分尊重和保護(hù) 一是尊重專有權(quán)的決定性和基礎(chǔ)性地位。民法典第272條開宗明義，充分尊重和保護(hù)業(yè)主對(duì)專有部分享有的占有、使用、收益、處分的絕對(duì)權(quán)。同時(shí)，基于專有權(quán)在建筑物區(qū)分所有權(quán)中的基礎(chǔ)性地位，對(duì)于業(yè)主決定重大事項(xiàng)、參與收益分配等，專有部分的面積均具有重要意義，如民法典278條重大事項(xiàng)需要專有部分面積占三分之二以上的業(yè)主參與表決，283條收益分配可按照專有部分面積所占比例確定等。 二是為權(quán)利的行使設(shè)定邊界。法律格言曰：權(quán)利的行使應(yīng)以不傷害別人的權(quán)利為界。因此，民法典272條規(guī)定業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，如裝修應(yīng)當(dāng)遵循一定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，不得拆除承重墻；279條規(guī)定將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，為“住改商”立下規(guī)矩。 共有權(quán)：共享權(quán)利共擔(dān)義務(wù) 一是明確共有權(quán)范圍。民法典274條規(guī)定建筑區(qū)化內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房等，原則上均屬于業(yè)主共有。針對(duì)居民停車難問題，民法典275、276條作出回應(yīng)，明確占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，且要求開發(fā)商規(guī)劃的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。新增的282條明確利用共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。 二是規(guī)定不得拒絕履行義務(wù)。針對(duì)社會(huì)生活中，少數(shù)業(yè)主拒不繳納物業(yè)費(fèi)、維修資金等損害大多數(shù)業(yè)主利益的情形，273條明確業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)，強(qiáng)化共享、共擔(dān)的共有權(quán)本質(zhì)。 成員權(quán)：參與決定重大事項(xiàng) 一是重構(gòu)重大事項(xiàng)的范圍和表決要求。民法典278條重構(gòu)了物權(quán)法中業(yè)主共同決定事項(xiàng)的范圍，共分為一般重大事項(xiàng)（確立議事規(guī)則、管理規(guī)約、選任業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、使用資金、其他）和特別重大事項(xiàng)（籌集資金、改建重建、變更用途）。同時(shí)，為解決物權(quán)法表決門檻過高的問題，進(jìn)一步降低了表決要求。在滿足專有部分面積和人數(shù)雙2/3參與表決的前提下，一般重大事項(xiàng)由參與表決的雙過半同意通過，特別重大事項(xiàng)由雙2/3以上通過。所以理論上，過業(yè)主的1/3即可通過一般重大事項(xiàng)，1/2以上即可通過特別重大事項(xiàng)，相比于物權(quán)法的過1/2和2/3以上，大幅增加了可操作性。 二是新增緊急情況下使用維修資金的權(quán)利。針對(duì)維修資金使用困難的問題，在進(jìn)一步降低門檻的同時(shí)，281條新增了緊急情況下業(yè)務(wù)大會(huì)或業(yè)務(wù)委員會(huì)依法申請(qǐng)使用維修資金的權(quán)利，打破資金沉睡狀態(tài)。同時(shí)，明確規(guī)定維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布，保障業(yè)主的知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)。 相鄰關(guān)系：貫徹十六字方針 人是社會(huì)關(guān)系的總和，和諧的鄰里關(guān)系是居有所安的基礎(chǔ)。民法典通過第7章相鄰關(guān)系9個(gè)條文，充分宣示了處理相鄰關(guān)系“有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理”的基本原則，為業(yè)主和睦相處提供了指引。一方面，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人的合法權(quán)益應(yīng)提供必要限度的便利，保障物盡其用；另一方面，業(yè)主因噪聲、光輻射、排水等遭受損害的，可以請(qǐng)求損害賠償，維護(hù)自身合法權(quán)益。 02居住權(quán)：新型用益物權(quán) 住有所居，首要在“居”。黨的十九大報(bào)告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。對(duì)此，民法典第14章增加了“居住權(quán)”這一新型的用益物權(quán)，以滿足相關(guān)民事主體長(zhǎng)期、穩(wěn)定居住的現(xiàn)實(shí)需要。 居住權(quán)的定位 民法典366條規(guī)定，居住權(quán)是權(quán)利人按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。早在《婚姻法解釋一》中就出現(xiàn)了作為債權(quán)形式的“居住權(quán)”，即“離婚時(shí)，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)中的住房對(duì)生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)”。鑒于物權(quán)法定原則的要求，為回應(yīng)家庭成員互助、以房養(yǎng)老等現(xiàn)實(shí)需要，民法典增設(shè)居住權(quán)，作為一種新的用益物權(quán)，為實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”提供法律保障。 居住權(quán)的設(shè)立 民法典368條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。從形式要件上看，設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)采用書面形式，訂立居住權(quán)合同，或者通過遺囑方式設(shè)立。鑒于大陸法系居住權(quán)的人役權(quán)屬性，具有家庭成員之間扶危濟(jì)困的性質(zhì)，民法典規(guī)定居住權(quán)以無償設(shè)立為原則。同時(shí)，為充分發(fā)揮居住權(quán)的功能，民法典并不嚴(yán)格要求居住權(quán)的無償性，允許當(dāng)事人另有約定的除外，為商業(yè)性質(zhì)的開發(fā)利用預(yù)留了充分的空間，有利于社會(huì)資本進(jìn)入以房養(yǎng)老市場(chǎng)。 居住權(quán)的效力 居住權(quán)作為一種用益物權(quán)、人役權(quán)，通過登記設(shè)立，可以最大限度地對(duì)抗第三人，保護(hù)居住權(quán)人的利益。為確保居住權(quán)實(shí)現(xiàn)其特定功能，居住權(quán)人僅能是自然人，排除了法人及非法人組織。同時(shí)，民法典369條明確，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但當(dāng)事人另有約定的除外。相比于租賃權(quán)，居住權(quán)在效果上通過登記獲得對(duì)房屋的更強(qiáng)支配力，在存續(xù)期限上居住權(quán)期限可以為居住權(quán)人終身所設(shè)定，具有長(zhǎng)期、穩(wěn)定性，有利于保障居住者生活的長(zhǎng)期安定有序。 03租賃權(quán)：契約守護(hù)生活 城市生活中，階段性的房屋租賃是生活的常態(tài)，亦是住有所居的開始與起步。房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，關(guān)系千家萬戶的切身利益。民法典吸收借鑒《合同法》《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》等有益經(jīng)驗(yàn)，為租賃關(guān)系的穩(wěn)定提供了更加周全的法律規(guī)范供給。 新增優(yōu)先承租權(quán) 為落實(shí)黨中央提出的建立租購(gòu)?fù)瑱?quán)住房制度的要求，民法典734條在吸收合同法236條“租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效”的基礎(chǔ)上，增加第二款“租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利”，以此確立了承租人的“優(yōu)先承租權(quán)”，對(duì)于穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人權(quán)益具有重要意義。 完善優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 民法典在合同法230條的基礎(chǔ)上，吸收借鑒《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》相關(guān)規(guī)定，對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)進(jìn)行了完善。 一是明確了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的期限。民法典726條規(guī)定出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。針對(duì)拍賣中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使，727條要求出租人委托拍賣的，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人，承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 二是明確了侵害優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的救濟(jì)。728條規(guī)定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。 三是明確了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的例外。對(duì)于房屋的按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的，民法典明確承租人不具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 細(xì)化對(duì)承租人的保護(hù) 一是明確出租人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。對(duì)于質(zhì)量瑕疵擔(dān)保而言，租賃房屋危及承租人安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知，也可以隨時(shí)解除合同。對(duì)于權(quán)利瑕疵擔(dān)保而言，因第三人主張權(quán)利，導(dǎo)致承租人不能對(duì)租賃房屋使用、收益的，承租人可以請(qǐng)求減少租金或不支付租金。 二是列舉承租人的合同解除權(quán)。民法典724條吸收了《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》第8條規(guī)定，明確對(duì)于租賃物被查封、扣押、權(quán)屬有爭(zhēng)議、違反使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定的，承租人可以解除租賃合同。 三是重申買賣不破租賃的原則。租賃房屋在承租人租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，承租人可以繼續(xù)居住。 供稿：北京一中院民三庭 作者：郭帥 來源：北京市第一中級(jí)人民法院 |
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