這兩天有個(gè)新聞挺火，寧波某小區(qū)7名業(yè)主向物業(yè)公司贈(zèng)送了“干啥啥不行，收錢(qián)第一名”的錦旗。事情起因是該小區(qū)9月起開(kāi)始實(shí)行人防車(chē)位有償租賃，價(jià)格240元每月。部分業(yè)主認(rèn)為人防車(chē)位租賃價(jià)格過(guò)高，協(xié)商無(wú)果后個(gè)別業(yè)主甚至把小區(qū)出入口給堵住了，并給物業(yè)公司送去了這樣一面略帶諷刺的錦旗。

這事?lián)み€得到了效仿，有不同地區(qū)的其他小區(qū)業(yè)主們贈(zèng)送了相同內(nèi)容的錦旗給所在小區(qū)物業(yè)，澎湃新聞稱(chēng)“整個(gè)物業(yè)行業(yè)被卷入了吃瓜式傳播，但卻不見(jiàn)真問(wèn)題”。

那么，究竟人防車(chē)位實(shí)行租賃收費(fèi)合理嗎？即將于2021年1月1日開(kāi)始的法典對(duì)物業(yè)管理、物權(quán)所屬、物業(yè)服務(wù)合同都有了“新規(guī)定”，其中就包含人防車(chē)位租賃收費(fèi)是否合理的規(guī)定。

業(yè)主對(duì)共有部分享有共有和共同管理權(quán)

根據(jù)《民法典》第二篇《物權(quán)》第六章第271條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)；對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第273條又對(duì)共有部分進(jìn)行了闡述：社區(qū)內(nèi)部道路、社區(qū)內(nèi)部綠化、社區(qū)內(nèi)部其他公共場(chǎng)所、公用措施、物管用房都屬于業(yè)主共有部分，即業(yè)主享有管理權(quán)。

第274條對(duì)車(chē)位從屬問(wèn)題也進(jìn)行了闡述：用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

看到這里，首先可以明確的是小區(qū)內(nèi)部的地面停車(chē)位，都是歸屬于全體業(yè)主所有。問(wèn)題是人防車(chē)位究竟屬于業(yè)主還是屬于開(kāi)發(fā)商呢？但第274條中的“其他場(chǎng)地”并沒(méi)有作出詳細(xì)解釋?zhuān)叵氯朔浪悴凰闫渌麍?chǎng)地呢？

根據(jù)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定，地下工程的歸屬關(guān)系是：“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)收益、誰(shuí)維護(hù)”。從這里看，地下人房所有權(quán)在投資階段是歸屬開(kāi)發(fā)商的。

但《民法典》同時(shí)規(guī)定了，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換時(shí)，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。

兩者結(jié)合起來(lái)看，地下人防工程作為附屬設(shè)施在小區(qū)銷(xiāo)售階段，的確是歸開(kāi)發(fā)商所有。但銷(xiāo)售完成后，整個(gè)小區(qū)產(chǎn)權(quán)實(shí)際上已經(jīng)完成了轉(zhuǎn)讓?zhuān)兂闪巳w業(yè)主，那么地下人房的權(quán)屬關(guān)系就發(fā)生了轉(zhuǎn)移，應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。

但有一點(diǎn)要注意，有些開(kāi)發(fā)商可能會(huì)拿《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》說(shuō)事。因?yàn)槠渲幸?guī)定了“未計(jì)入公攤面積的建筑物、構(gòu)筑物等所有權(quán)、使用權(quán)均歸出賣(mài)人。”所以，有些開(kāi)發(fā)商可能會(huì)拿出明確證據(jù)表明，自己在銷(xiāo)售房屋時(shí)并沒(méi)有將人防車(chē)庫(kù)列入公攤面積?；蛘咴诤贤芯兔鞔_約定人防工程建設(shè)成本沒(méi)有分?jǐn)偟缴唐贩夸N(xiāo)售價(jià)格中。

即便是如此，合同是合同，物權(quán)是物權(quán)，對(duì)物權(quán)即便有合同上的歸屬約定，但這違反了《民法典》中《物權(quán)》這一章里共有部分隨專(zhuān)有部分一并轉(zhuǎn)移的強(qiáng)制性規(guī)定，所以合同約定屬于無(wú)效約定。

業(yè)主享有共有部分的收入分配

現(xiàn)在都講究社群經(jīng)濟(jì)，社區(qū)作為一個(gè)天然的社群，歷來(lái)是商家們投放廣告的選擇之一。從種類(lèi)上看，小區(qū)門(mén)口的道閘廣告、小區(qū)里的燈箱廣告、電梯里的轎廂廣告，包括一些臨時(shí)性的小區(qū)展位租賃、廣告位等，都是利用的小區(qū)公共部位。

根據(jù)《民法典》第282、283條規(guī)定，共有部分產(chǎn)生的收入，扣除合理成本之后，歸全體業(yè)主所有。具體的分配比例，則是按照業(yè)主專(zhuān)有部分面積（也就是住房建筑面積）除以小區(qū)總建筑面積后所占的比例。之所以沒(méi)有按照戶(hù)數(shù)來(lái)分配，是由于每家面積大小不一，大戶(hù)型承擔(dān)的公攤面積更多，小戶(hù)型少一些。

這對(duì)于所有業(yè)主而言，等于是獲得了一筆長(zhǎng)期收入。但目前據(jù)筆者了解，絕大部分小區(qū)廣告收入依然是歸物業(yè)或者承包人所有，這可以一筆每年可能達(dá)到6-7位數(shù)的不小收入，記得通過(guò)業(yè)委會(huì)的方式為自己的權(quán)利爭(zhēng)取。第278條明確規(guī)定，業(yè)委會(huì)是可以通過(guò)滿(mǎn)足比例的表決后，解聘或重新選聘物業(yè)公司的。

維修基金由業(yè)主共同決定、使用

我們?cè)谫?gòu)房時(shí)，除了房款還會(huì)繳納一筆數(shù)千元的維修基金。維修基金的全名是“公共維修基金”，字面意思即這筆錢(qián)是所有業(yè)主共同繳納，用于社區(qū)公共維修的一筆經(jīng)費(fèi)。

但很多業(yè)主在實(shí)際入住之后，卻往往見(jiàn)不到這筆錢(qián)。比如電梯壞了幾天沒(méi)人修，應(yīng)急燈壞了沒(méi)人管，社區(qū)道路坑坑洼沒(méi)人理等等。正是如此，也鬧出很多物業(yè)不作為的現(xiàn)象。

現(xiàn)在，根據(jù)《民法典》最新規(guī)定，公共維修基金歸全體業(yè)主所有，由業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司代管。當(dāng)社區(qū)建筑物及附屬設(shè)施比如電梯、道路、外墻、屋頂、綠化需要維修、改造時(shí)，就應(yīng)該通過(guò)業(yè)委會(huì)表決的方式申請(qǐng)使用。表決方式為：超過(guò)三分之二的業(yè)主和建筑面積比例同意即可。

但也要注意，小區(qū)里不是地方出了問(wèn)題都?xì)w屬為“公共部位”，類(lèi)似建筑主體質(zhì)量、室內(nèi)質(zhì)量問(wèn)題等，都屬于開(kāi)發(fā)商維修的層面，不需要?jiǎng)佑镁S修基金。

業(yè)委會(huì)選定新物業(yè)公司后，前期物業(yè)合同自動(dòng)終止

有人經(jīng)常說(shuō)，對(duì)自己小區(qū)物業(yè)很不滿(mǎn)意，但物業(yè)公司是當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商招投標(biāo)引進(jìn)的，自己不知道該怎么更換，甚至不知道可以更換。

根據(jù)《民法典》第24章物業(yè)服務(wù)合同篇規(guī)定，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)合同即便沒(méi)有期滿(mǎn)，但只要業(yè)委會(huì)或者業(yè)主與新的物業(yè)公司簽訂了物業(yè)合同，前期的物業(yè)合同自動(dòng)終止。

物業(yè)服務(wù)范疇

根據(jù)第942條、943條規(guī)定，物業(yè)公司的服務(wù)范疇?wèi)?yīng)包括維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化、公共部位的秩序、人身、財(cái)產(chǎn)安全保障，以及違反治安、環(huán)保、消防等行為的制止。

同時(shí)，需要定期把服務(wù)的內(nèi)容、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況、公維基金使用情況、共有部位經(jīng)營(yíng)與收益情況等，定期向業(yè)主公開(kāi)，并向業(yè)委會(huì)報(bào)告。

有了這部全新的法典之后，業(yè)主方方面面的權(quán)益都得到了保障。但業(yè)主作為小區(qū)的共有人，也別忘了履行繳納物業(yè)費(fèi)、愛(ài)護(hù)社區(qū)等義務(wù)哦。