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物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中普遍遇到業(yè)主以各種理由拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的情況，為解決此問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想盡一切辦法，花費(fèi)了大量的人力資源，只能說服部分欠費(fèi)金額少的業(yè)主，但對(duì)拖欠費(fèi)用較多、時(shí)間較長的欠費(fèi)業(yè)主，成效并不明顯。項(xiàng)目管理處物業(yè)工作人員在企業(yè)的工作要求和考核目標(biāo)下，反復(fù)向欠費(fèi)業(yè)主游說、多次上門催繳，可以說個(gè)個(gè)身心疲憊、筋疲力盡，特別是面對(duì)欠費(fèi)釘子戶可以說已經(jīng)是毫無辦法。這樣的現(xiàn)象可以說在任何一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)都或多或少的存在。解決欠費(fèi)釘子戶最有效辦法就是通過法律手段，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)得的利益。但大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)用法律手段時(shí)都存在兩個(gè)顧慮：一是為收回幾百元欠費(fèi)而支付幾千元律師費(fèi)感覺是得不償失，二是怕向欠費(fèi)業(yè)主提起訴訟后會(huì)形成對(duì)立關(guān)系，不利于今后的服務(wù)工作。針對(duì)第一個(gè)顧慮，筆者所在的企業(yè)通過法律顧問的專項(xiàng)輔導(dǎo)，已經(jīng)能夠獨(dú)立訴訟，解決了訴訟成本過高的問題，所有的訴訟只需向法院支付百元以下的訴訟費(fèi)，而且在勝訴后，訴訟費(fèi)由敗訴方即被告承擔(dān)。對(duì)第二個(gè)顧慮筆者有自己的看法。筆者認(rèn)為，從業(yè)主欠費(fèi)開始，欠費(fèi)業(yè)主和小區(qū)管理處就已經(jīng)形成對(duì)立面，在管理處工作人員上門催費(fèi)的過程中，欠費(fèi)業(yè)主找出種種理由為自己的欠費(fèi)行為辯解，工作人員反復(fù)給予反駁?？梢姡?/strong>只要欠費(fèi)存在，物業(yè)公司與欠費(fèi)業(yè)主的矛盾就無法消除。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)用法律手段起訴欠費(fèi)業(yè)主后，欠費(fèi)業(yè)主在法庭上反而會(huì)理智許多，也不會(huì)將種種莫明其妙的欠費(fèi)理由呈堂，即使提出來也得不到法官的支持。在法官的調(diào)解下，大部分欠費(fèi)業(yè)主會(huì)當(dāng)即繳清欠費(fèi)或與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂還款協(xié)議。一旦走到這一步，欠費(fèi)業(yè)主與管理處之間的對(duì)立因素就消除了。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在訴訟過程中還可以給予減免滯納金或在本金上給予折扣減免等措施，安撫業(yè)主。管理處工作人員還可以在日常工作中，主動(dòng)接觸該業(yè)主，重建和諧關(guān)系，正所謂“不打不相識(shí)”。筆者所在的企業(yè)在過去的一年里，已成功地進(jìn)行了60宗自助訴訟，收回欠費(fèi)近二十萬元。筆者就物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主獨(dú)立訴訟具體操作流程和注意事項(xiàng)貢獻(xiàn)出來，給同行分享，并期待大家指導(dǎo)。清欠小組成員可以物業(yè)公司相關(guān)部門的人員和物業(yè)管理處主任組成，機(jī)構(gòu)人員以兼職為主，這樣不會(huì)加大操作成本。清欠小組對(duì)存在欠費(fèi)的小區(qū)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)調(diào)查，分析欠費(fèi)原因、業(yè)主的欠費(fèi)理由、欠費(fèi)業(yè)主在小區(qū)的分布情況等，之后制定分批訴訟計(jì)劃。制定計(jì)劃的同時(shí)應(yīng)注意以下兩點(diǎn)： 1、先易后難。先起訴無任何理由欠費(fèi)的業(yè)主，再起訴以某種理由欠費(fèi)的業(yè)主，逐步提高自身的訴訟能力。 2、合理分布。成批訴訟時(shí)，起訴對(duì)象不要集中在某一棟樓或太鄰近的樓，防止出現(xiàn)集體對(duì)抗。 受托人一般選擇清欠小組負(fù)責(zé)人和小區(qū)管理處主任，規(guī)模較小的企業(yè)也可以選擇企業(yè)經(jīng)理和小區(qū)管理處主任。受委托人應(yīng)對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同比較熟悉，有較強(qiáng)的語言表達(dá)能力，同時(shí)還掌握了對(duì)業(yè)主欠費(fèi)理由的答辯對(duì)策。根據(jù)公司在該小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的情況，起草訴訟狀。有前期物業(yè)服務(wù)合同和與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的，以合同條款為基礎(chǔ)起草起訴狀；沒有物業(yè)服務(wù)合同，可以尋求街道辦事處或居委會(huì)出具證明，再加上物價(jià)局頒發(fā)的該小區(qū)收費(fèi)許可證，就可證明事實(shí)合同關(guān)系。（1）公司營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，證明公司有合法的經(jīng)營權(quán)。 （2）物業(yè)服務(wù)合同、收費(fèi)許可證、街道辦事處或居委會(huì)出據(jù)的證明，證明公司在該小區(qū)有合法的物業(yè)服務(wù)權(quán)利和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 （3）相關(guān)的文件，如政府28號(hào)令、關(guān)于規(guī)范我市住宅小區(qū)公共水電費(fèi)分?jǐn)倖栴}的通知、關(guān)于收繳垃圾處理費(fèi)的通知，證明物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)收費(fèi)的合法性，包括滯納金。 （4）房地產(chǎn)權(quán)登記表、企業(yè)登記信息表（商鋪），證明被告的業(yè)主身份或物業(yè)使用人。 （5）其它有證明作用的文件。 （1）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及滯納金明細(xì)表。 （2）水費(fèi)、污水處理費(fèi)、加壓電費(fèi)明細(xì)表。 （3）防盜門及梯燈維修、路燈電費(fèi)及垃圾處理費(fèi)明細(xì)表。 （4）電梯電費(fèi)及梯燈電費(fèi)分?jǐn)偯骷?xì)表。 （5）電梯維修零件費(fèi)分?jǐn)偯骷?xì)表。 （6）每噸供水加壓電費(fèi)計(jì)算表。 （7）電梯電費(fèi)及梯燈電費(fèi)分?jǐn)傆?jì)算表。 （8）電梯維修零件費(fèi)分?jǐn)傆?jì)算表。 注：以上各類表各企業(yè)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況制作。 （1）律師函復(fù)印件。 （2）繳費(fèi)通知。 （3）催費(fèi)通知。 筆者所在的公司經(jīng)過一年的嘗試，已能完全能夠?qū)η焚M(fèi)業(yè)主進(jìn)行獨(dú)立訴訟，并取得了良好的成果。筆者認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)糾紛訴訟是一種比較簡(jiǎn)單的訴訟，一是法院對(duì)此類案件的審理已經(jīng)很成熟了，一般都會(huì)支持物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求；二是物業(yè)糾紛訴訟的資料準(zhǔn)備也不復(fù)雜，而且同一個(gè)小區(qū)欠費(fèi)訴訟資料是相同的，不同業(yè)主只需修改欠費(fèi)數(shù)據(jù)；三是當(dāng)前各物業(yè)企業(yè)面對(duì)服務(wù)成本上升，而物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)得不到及時(shí)調(diào)整的情況下，收回欠費(fèi)是幫助企業(yè)生存的好辦法；四是物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果都能及時(shí)、準(zhǔn)確地運(yùn)用法律手段追過欠費(fèi)，有助于讓及時(shí)繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)這一理念深入人心。委托人與物業(yè)管理合同糾紛一案，委托上述受委托人作為一審訴訟代理人。請(qǐng)求法院判令被告向原告支付拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)***元（詳見附件1），滯納金***元（詳見附件1），水費(fèi)***元（詳見附件2），污水處理費(fèi)***元（詳見附件2），供水加壓電費(fèi)***元（詳見附件2），路燈電費(fèi)***元(詳見附件3)，防盜門及梯燈維修費(fèi)***元(詳見附件3)，垃圾處理費(fèi)***元(詳見附件3)，電梯及梯燈電費(fèi)***元（詳見附件4），電梯維修零件費(fèi)***元（詳見附件5）。以上合計(jì)人民幣***元(暫計(jì)算到***年**月**日,之后的費(fèi)用照計(jì))。原告于***與***小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了《 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同》，并從**年**月**日起至**年**月**日服務(wù)于小區(qū)業(yè)主，被告是座落于**小區(qū)**棟**房業(yè)主。在原告為**小區(qū)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)期間，原告與被告都應(yīng)該切實(shí)履行《 小區(qū)物業(yè)管理合同》，但被告從**年**月起無故拖延繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用構(gòu)成違約。原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，特起訴到貴院，請(qǐng)依法判決。
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