如何管好用好宅基地，一直是社會關(guān)注的熱點問題。而且關(guān)于宅基地，今年國家出臺了不少的政策規(guī)定，且對落實“一戶一宅”，盤活閑置宅基地等方面也作出了詳細的規(guī)定。不過實踐中，很多村民會覺得自己既然已經(jīng)合法取得了宅基地，那自己在宅基地上面怎么建房都行。

　　果真是在取得宅基地后可以在上面想怎么建就怎么建么？答案并非如此。因為除了國家出臺的一些政策規(guī)定之外，各地對如何使用宅基地也有著嚴格的規(guī)定，如果稍不了解，即使建成那么也可能是違法建筑，在遇上拆遷時或不補償或是被罰款。下面凱諾律師就根據(jù)相關(guān)的政策、法律法規(guī)，為大家簡單的說一下在宅基地上面建房都受到哪些限制？

　　一、所建房屋高度、面積不能超過地方規(guī)定的

　　北京市政府近日出臺了《關(guān)于落實戶有所居加強農(nóng)村宅基地及房屋建設(shè)管理的指導(dǎo)意見》。該意見從用地規(guī)劃、建設(shè)標準、審批程序、清退轉(zhuǎn)讓機制、組織保障等多個方面對農(nóng)村宅基地的審批、建設(shè)、管理作出規(guī)定。

　　在指導(dǎo)意見中明確，村民一戶只能擁有一處宅基地。每戶宅基地用地標準，人多地少的地區(qū)最高不得超過167平方米，其他地區(qū)最高不得超過200平方米，具體標準由各相關(guān)區(qū)根據(jù)本區(qū)實際情況確定。

　　其次，該指導(dǎo)意見還明確，依法、合理取得宅基地的村民申請在宅基地上新建、改建、擴建、翻建房屋(以下簡稱村民建房，包括住房和附屬用房)的，要嚴格依據(jù)村莊規(guī)劃對房屋間距、層數(shù)和高度，基底面積和高度等規(guī)范的標準執(zhí)行；村莊規(guī)劃尚未編制完成或雖已編制完成但對上述相關(guān)標準未作出規(guī)范的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府按照實際情況報區(qū)政府審批后確定。村民建房基底面積占宅基地面積原則上不得超過75%，房屋檐口高度(以房屋基底上平面起計算)原則上不得超過7.2米。房屋四至(含滴水)垂直下落投影、臺階均應(yīng)控制在自家宅基地范圍內(nèi)。要加強村民建房風(fēng)貌管控，村莊內(nèi)建筑風(fēng)貌應(yīng)相互協(xié)調(diào)，鼓勵引導(dǎo)村民選用有關(guān)部門無償提供的通用標準圖集進行建設(shè)，也可委托設(shè)計單位、施工單位、國家注冊專業(yè)人員進行設(shè)計。

　　從以上的規(guī)定中我們了解到，村民建房必須要依據(jù)村莊規(guī)劃，沒有規(guī)劃或是有規(guī)劃但對以上標準沒有作出規(guī)范的，需要報區(qū)政府審批。其次，村民建房不能超過上述規(guī)定的標準，而且所建房屋也要符合村莊風(fēng)貌（如房子結(jié)構(gòu)、外觀等）。

　　我們再來看一下浙江省是怎么規(guī)定的，《浙江省農(nóng)村宅基地管理辦法》中規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃中嚴格以人均建設(shè)用地指標確定村莊和集鎮(zhèn)的建設(shè)用地規(guī)模，自然村、中心村、集鎮(zhèn)的人均建設(shè)用地指標應(yīng)分別控制在60、80、90平方米以內(nèi)。村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃中建設(shè)用地規(guī)模不得超過土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)模。

　　二、宅基地上建房須報批

　　北京發(fā)布的《指導(dǎo)意見》中規(guī)定，村民建房應(yīng)當征詢相鄰?fù)恋厥褂脵?quán)人意見，并攜帶選定的通用標準圖集中相應(yīng)戶型圖或滿足基本質(zhì)量標準且具有基本結(jié)構(gòu)設(shè)計的施工圖，向村委會提出書面申請，經(jīng)村委會審議且公示無異議后(四鄰意見不一致的由村委會形成是否同意其建房的決議)，報所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要嚴格依據(jù)村莊規(guī)劃及有關(guān)規(guī)定進行審批，出具建房批復(fù)。

　　就是說，村民在建房的時候必須要帶著選定的施工圖，向村委會申請，然后村委會再審議之后，在沒有異議的情況下，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)府審批，之后由鄉(xiāng)鎮(zhèn)府出具批復(fù)文件。若不報批，那么所建房屋也可能會被認定成違法建筑。

　　三、房屋建成后要進行檢查

　　北京發(fā)布的《指導(dǎo)意見》中規(guī)定，房屋建成后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要組織相關(guān)人員到現(xiàn)場對房屋位置、面積、層數(shù)、高度以及抗震設(shè)防和綠色發(fā)展措施落實情況等進行驗收。

　　公安機關(guān)應(yīng)按照《北京市門樓牌管理辦法》(市政府令第254號)規(guī)定，根據(jù)建房批復(fù)等受理編制門牌，并為不動產(chǎn)登記部門出具《北京市門樓牌編號證明信》。

　　經(jīng)合法審批建設(shè)且符合建設(shè)要求的村民住宅，可依據(jù)本市有關(guān)規(guī)定申請辦理確權(quán)登記手續(xù)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對管理過程中形成的文書、照片、影音等資料應(yīng)及時歸檔，實行“一戶一檔”管理并建立臺賬。

　　《湖南省農(nóng)村住房建設(shè)管理辦法》中規(guī)定，建房村民應(yīng)當將竣工驗收時間提前告知或者經(jīng)由村民委員會告知鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并提出用地和規(guī)劃核實申請。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在收到核實申請之日起5個工作日內(nèi)，及時安排工作人員到場檢查核實。核實合格的，出具核實證明。

　　建房村民收到核實證明后，負責(zé)組織農(nóng)村建筑工匠或者建筑施工企業(yè)對農(nóng)村住房進行竣工驗收。委托設(shè)計、監(jiān)理的，設(shè)計、監(jiān)理單位或者人員也應(yīng)當參加竣工驗收。農(nóng)村住房驗收不合格的，不得入住。

　　竣工驗收合格的，建房村民應(yīng)當將建房資料在15日內(nèi)報村民委員會，由村民委員會統(tǒng)一報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府存檔，并按照規(guī)定申請辦理不動產(chǎn)登記。

　　也就是說，宅基地上建成的房屋需要由相關(guān)人員進行驗收，驗收后才能編制門牌號以及建立臺賬或是辦理不動產(chǎn)登記，若是所建房屋驗收不合格，村民不僅住不了，不有可能會被認為是違法建筑。

　　凱諾律師要提醒村民的是，現(xiàn)在申請宅基地建房可不比以前了，不是說這是自家的地或是自己合法取得了宅基地后就能隨意在上面蓋房子，建大棚，想蓋多大就蓋多大了，而是村民在申請宅基地、建住宅或是翻建、擴建時得先申請、報批，在履行了這些程序之后，才能開建、翻建等。

　　若未取得規(guī)劃許可、用地審批或者違反規(guī)劃許可、用地審批規(guī)定就建，那么所建房屋就是違法建筑，在拆遷時也會不予補償。