林子元 房稀杰 樊奕喆

　　小區(qū)內(nèi)垃圾遍地、管道失修，物業(yè)不作為，該怎么辦？鄰居違規(guī)飼養(yǎng)動物、擺放雜物侵占通道該如何制止？5月1日即將施行的《北京市物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）中，一系列新規(guī)定將有效解決社區(qū)居民在生活中遇到的“操心事”“煩心事”。下面我們結(jié)合相關(guān)案例，詳細梳理《條例》中有關(guān)業(yè)主組織的規(guī)定，闡明新規(guī)如何強化對業(yè)主權(quán)利的保障。

　　業(yè)主大會：成立門檻降低

　　一家實業(yè)公司購買了某大廈底層和二層房屋的產(chǎn)權(quán)，但未支付過相關(guān)的專項維修資金。后該大廈小區(qū)業(yè)主大會經(jīng)征求業(yè)主表決意見，決定由業(yè)主大會代表業(yè)主提起追討維修資金的訴訟，要求該公司就其所有的兩層房屋向小區(qū)業(yè)主大會繳納專項維修資金約6萬元。法院經(jīng)審理認為，繳納專項維修資金是業(yè)主為維護建筑物的長期安全使用而應承擔的一項法定義務，取決于義務人是否屬于區(qū)分所有建筑物范圍內(nèi)的住宅或非住宅所有權(quán)人。

　　繳納專項維修資金是區(qū)分所有建筑物范圍內(nèi)的住宅或非住宅所有權(quán)人，為建筑物的全體業(yè)主共同利益應當承擔的法定義務。業(yè)主大會要求補繳維修資金的權(quán)利，是代表全體業(yè)主行使維護小區(qū)共同或公共利益職責的管理權(quán)。基于專項維修資金的性質(zhì)和業(yè)主繳納專項維修資金義務的性質(zhì)，法院最終判決公司應當按照小區(qū)業(yè)主大會訴請支付專項維修資金。

　　上述案例涉及一個我們耳熟能詳?shù)闹黧w：業(yè)主大會。業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的組織。根據(jù)我國物權(quán)法規(guī)定，雖然設(shè)立業(yè)主大會并不具有強制性，但是成立并召開業(yè)主大會對于實現(xiàn)小區(qū)良好治理至關(guān)重要，如制定管理規(guī)約規(guī)范小區(qū)業(yè)主不當行為，選舉或更換其重要執(zhí)行機構(gòu)——業(yè)主委員會，授權(quán)業(yè)主委員會作為適格主體向法院提起訴訟等。

　　但以往實踐中普遍存在業(yè)主大會成立門檻高，導致小區(qū)“自治失靈”的狀況。有鑒于此，5月1日即將施行的《北京市物業(yè)管理條例》破解了業(yè)主大會成立難的“痼疾”，其中第三十條規(guī)定：一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，5%以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設(shè)單位均可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的申請，居民委員會、村民委員會也可以組織達到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會的申請。也就是說，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付面積在過半情況下，申請成立業(yè)主大會的條件是5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，此外建設(shè)單位也被納入了適格的申請主體當中。這一規(guī)定對降低業(yè)主大會成立門檻發(fā)揮著重要作用。

　　此外，為了促進、鼓勵業(yè)主大會發(fā)揮應有作用，新《條例》相比現(xiàn)行的《物業(yè)管理辦法》更加細化，一是規(guī)定了有關(guān)組織召開首次業(yè)主大會會議的籌備組相關(guān)事項，例如人員組成、準備工作、時間期限等；二是明確了業(yè)主大會職權(quán)，尤其是關(guān)于決定共用部分的經(jīng)營方式，管理、使用共用部分經(jīng)營收益等共有資金的規(guī)定；三是為業(yè)主大會日常運行提供了制度性規(guī)范，強調(diào)信息公示、可采用互聯(lián)網(wǎng)方式召開與表決、強化了街道辦事處的功能等。

　　業(yè)主委員會：發(fā)揮作用才是真

　　房地產(chǎn)界流行一句俗話叫“有了業(yè)委會，房價翻一倍”。業(yè)主委員會（以下簡稱“業(yè)委會”），顧名思義，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主選舉出的業(yè)主代表組成，通過執(zhí)行業(yè)主大會的決定，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，代表業(yè)主利益，并監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人履行物業(yè)服務合同的業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)，其本質(zhì)上是業(yè)主自治的一個執(zhí)行機構(gòu)。然而，近年來，業(yè)主大會、業(yè)委會成立難，公共維修資金使用難，特別是物業(yè)管理不規(guī)范、業(yè)主維權(quán)難等問題屢見報端，成為不少矛盾糾紛的源頭。究其原因，一是因為業(yè)委會委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，多為兼職，對物業(yè)管理并不熟悉，在同物業(yè)公司、開發(fā)商、政府以及本小區(qū)的其他業(yè)主溝通協(xié)調(diào)過程中容易懈怠，難以真正代表業(yè)主利益；二是因為業(yè)委會運作程序不規(guī)范。部分小區(qū)業(yè)委會委員選舉程序落實不到位，有些委員拉幫結(jié)派謀取私利，導致業(yè)委會空有其名。

　　如何破解業(yè)委會不作為、難作為的困境？《條例》中用了13條規(guī)定的篇幅，對業(yè)委會成立條件、業(yè)委會委員的資質(zhì)要求、人員組成、選舉程序、任期、備案制度、工作職責、會議召開、退出條件、禁止性規(guī)定及行政監(jiān)管等做出了詳細的規(guī)定?！稐l例》第四十條在對業(yè)委會委員候選人產(chǎn)生方式上規(guī)定，在居民委員會、村民委員會推薦和業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦這兩種基礎(chǔ)上，特別增加了由社區(qū)黨組織推薦這一產(chǎn)生方式，并規(guī)定籌備組根據(jù)業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法確定業(yè)主委員會委員候選人名單，報社區(qū)黨組織備案。社區(qū)黨組織也要引導和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會委員，通過法定程序擔任業(yè)主委員會委員。這對于在業(yè)主自治過程中充分發(fā)揮黨員先鋒模范作用，深化市域治理起著關(guān)鍵作用。

　　物業(yè)管理委員會：權(quán)利保障的最佳過渡

　　此前，業(yè)主對物業(yè)服務不滿意、想要更換物業(yè)公司時，可謂困難重重，新老物業(yè)交接難引發(fā)的矛盾不在少數(shù)，也深刻反映了業(yè)主大會、業(yè)主委員會“成立難、運轉(zhuǎn)難、接受難”的現(xiàn)實問題。耗時費力，卻無法成立業(yè)主大會或者選出業(yè)主委員會時該怎么辦？《條例》為廣大業(yè)主提供了一個解決的辦法：成立物業(yè)管理委員會，這也是此次修訂的一大亮點。

　　根據(jù)《條例》規(guī)定，組建物業(yè)管理委員會主要是為了組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，并推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。有下列情形之一的，可以組建物業(yè)管理委員會：一是不具備成立業(yè)主大會條件；二是具備成立業(yè)主大會條件，但確有困難未成立的；三是業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。這一舉措可以有效避免因居民自治管理意識不足、業(yè)主大會和業(yè)委會制度運行不暢導致的物業(yè)管理混亂問題。

　　雖然物業(yè)管理委員會看似是業(yè)主大會或業(yè)主委員會不能產(chǎn)生時的一個“替代品”，但我們必須明確它們之間的差別，才能更好地維護業(yè)主自身的權(quán)益。

　　首先是成立條件不同。就如前文提到的，業(yè)主大會是在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的情況下，經(jīng)由5%以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設(shè)單位，向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，經(jīng)過街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核并指導籌備組組織召開；業(yè)主委員會是業(yè)主大會選舉產(chǎn)生、代表業(yè)主執(zhí)行業(yè)主大會決定的組織，其成立體現(xiàn)了小區(qū)居民的自治管理意識。而物業(yè)管理委員會則是在業(yè)主大會或者業(yè)主委員會不能成立時產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組建的。成立條件不同決定著三者性質(zhì)存在根本上的差異。

　　二是人員組成不同。根據(jù)《條例》規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會是由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主組成，本質(zhì)上是一種自治組織；而物業(yè)管理委員會是由居民委員會、村民委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等七人以上單數(shù)共同組成，只不過要求業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會委員人數(shù)的一半。物業(yè)管理委員會人員的結(jié)構(gòu)組成決定著它無法真正成為業(yè)主權(quán)益的“發(fā)聲器”，它所做出的決定無法像業(yè)主大會和業(yè)主委員會一樣，代表小區(qū)大多數(shù)業(yè)主的利益訴求。因此，《條例》第五十六條雖然規(guī)定物業(yè)管理委員會可以履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責，但在未來司法實踐中，物業(yè)管理委員會做出的決定能否代表業(yè)主的“共同意志”，能否在涉及建筑物共有部分的相關(guān)權(quán)利糾紛中擁有訴訟主體資格，尚需進一步完善。

　　三是工作職責不同。根據(jù)《條例》規(guī)定，業(yè)主大會履行決定制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘、解聘物業(yè)服務人員或者不再接受事實服務等十項職責；業(yè)主委員會履行召集業(yè)主大會會議，報告年度物業(yè)管理的實施情況、業(yè)主委員會履職情況、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同，與解聘的物業(yè)服務人進行交接等12項職責；而物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu)，主要職責是組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，并推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，且一般任期不超過三年。這就明確了物業(yè)管理委員會只是成立業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的“過渡品”，而非“替代品”，立法仍然采取鼓勵支持成立業(yè)主大會或者業(yè)委會的態(tài)度，以更好地保護業(yè)主的合法權(quán)益。

　　無論是新增加了物業(yè)管理委員會以填補缺少業(yè)委會導致的空白，還是對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、運行進行更加細致的規(guī)范，《條例》的出臺都是為了規(guī)范業(yè)主組織，進一步保障物業(yè)管理活動中各方主體的合法權(quán)益。