??樂居財經(jīng) 曾亦 發(fā)自河南

??兩年前，在河南地產(chǎn)界行業(yè)商會年度“家宴”上，昌建控股集團有限公司（下稱“昌建”）董事長趙建生，與建業(yè)集團的胡葆森、正商集團的張敬國等地產(chǎn)大佬，悉數(shù)在列。

??席間，趙建生一展歌喉，唱起了西游記的主題曲《敢問路在何方》。在 “一番番春秋冬夏” “一場場酸甜苦辣” 等激昂的歌詞中，他似乎在表達(dá)著對地產(chǎn)行業(yè)不易歷程的感嘆。

??創(chuàng)立昌建至今的十幾二十年間，趙建生帶著昌建，從漯河到鄭州、從河南到省外，看似有所發(fā)展，但規(guī)模擴充較慢；而他曾經(jīng)發(fā)力多元化，轉(zhuǎn)而又聚焦主業(yè)，在兩者的游移之間，也不免躊躇了一番。

??在媒體以往的報道中，昌建的管理層不止一次為自身的規(guī)模立下目標(biāo)，不過卻多次未能實現(xiàn)。

??與建業(yè)、正商、和昌等豫系房企的比拼中，昌建在規(guī)模上已然落后；而規(guī)模較小的河南恒達(dá)集團，也已于2018年底順利登陸了港交所。由此看來，昌建在發(fā)展路途中，還有許多關(guān)卡等待它去沖破。

??近期，趙建生一直很忙，近兩三個月陸續(xù)現(xiàn)身項目現(xiàn)場進(jìn)行考察，在漯河總部港、周口昌建廣場、平頂山峰璟、望悅臺等項目，都能看到他的身影?？雌饋?，他似乎在努力地改變昌建的發(fā)展姿態(tài)。

??不過，中原逐鹿，昌建壓力不小。

??業(yè)績不及預(yù)期

??2003年6月，在雙匯集團多元化戰(zhàn)略發(fā)展的背景下，趙建生與雙匯集團董事長萬隆共同創(chuàng)立了昌建地產(chǎn)，起初企業(yè)名稱為雙匯地產(chǎn)，由趙建生擔(dān)任董事長。

??資料顯示，昌建目前注冊資本為2億元，直接股東有20家企業(yè)。而趙建生透過部分公司獲得26.04%的最終受益股份、萬隆的受益股份為12.56%。除此之外，董事杜俊甫、何科等，則持股1.06%、1.49%。

??昌建的第一個5年，主要是在河南漯河發(fā)展，它的第一個項目雙匯國際花園于2005年元旦開盤。此后，昌建又陸續(xù)開發(fā)建設(shè)了昌建新旺角、昌建歐洲故事、昌建西班牙玫瑰等項目，擴充了在漯河的規(guī)模。

??從第二個5年開始，昌建就開始走對外擴張之路，不過仍大部分聚焦于河南省內(nèi)。2011年，昌建布局了河南的省會鄭州。

??2016年中期，房地產(chǎn)領(lǐng)域的周期性，讓趙建生不得不對戰(zhàn)略進(jìn)行另一番思考?；蛟S是擔(dān)心企業(yè)規(guī)模太小，抗風(fēng)險能力較低，他對“多元化”踩下了剎車，提出了收縮業(yè)務(wù)領(lǐng)域、分輕重緩急的要求，即在產(chǎn)業(yè)上做減法，聚焦房地產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域。

??年底，昌建集團高層在杭州召開會議，趙建生將其構(gòu)想定義為 “二次創(chuàng)業(yè)”，并在隔年集團年度會議上正式發(fā)布，即調(diào)整結(jié)構(gòu)、聚焦業(yè)務(wù)，3年之內(nèi)收入突破百億。

??2017年8月，昌建 “遷都”鄭州后，加大了投資力度，并提出了“環(huán)漯河”和“環(huán)鄭州”的“雙環(huán)”戰(zhàn)略，意在深耕鄭州、聚焦河南，進(jìn)駐全國有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘小?/p>

??至此，昌建的規(guī)模訴求盡顯，但它階段的發(fā)展高度，并沒有想象中那么順利。

??趙建生曾在2015年某個房地產(chǎn)論壇上表示：“未來三年計劃實現(xiàn)上市。” 如今5年的時間過去，昌建仍沒有引來資本市場的“活水”，上市進(jìn)程毫無波瀾。

??而去年，昌建常務(wù)副總裁崔新華又在公開場合談到，2019年目標(biāo)是180億，未來3年實現(xiàn)300億到500億的規(guī)模。最終，去年其只獲得127億的銷售額，并未完成年度目標(biāo)；克而瑞數(shù)據(jù)顯示，它排名第145，一直以來的“百強”之愿也再次落空。

??多次的業(yè)績“失落”，讓趙建生頗為無奈。今年他對外的說法變得謹(jǐn)慎了許多，不僅在談到實現(xiàn)200億銷售目標(biāo)時，加上了疫情的前提，還將上市的時間一口氣推后了六年，定在了2026年以后上市。

??即便如此，他言語中似乎也沒有十足的把握，直言“不知道未來市場會發(fā)生什么變化”，并調(diào)轉(zhuǎn)話題談到了“通過上市的要求規(guī)范企業(yè)運營，規(guī)范內(nèi)部管理，建好標(biāo)準(zhǔn)化體系，提高盈利能力，關(guān)鍵是做好企業(yè)的基本面?！?/p>

??小房企的生存考驗

??如果按規(guī)模劃分陣營，昌建無疑會被歸入“小房企”的行列。不過，該公司的管理層在公開場合，卻從不諱言小房企的生存之道。

??近期在一個論壇上，昌建總裁劉建國就提到，大多數(shù)中小企業(yè)同樣面臨的問題，第一點是布局比較分散；第二是持有的資產(chǎn)過多，導(dǎo)致周轉(zhuǎn)不快；第三是是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化不夠，管理的標(biāo)準(zhǔn)化不夠。

??而趙建生在面對采訪時，則表示他對中小規(guī)模房企有信心，認(rèn)為未來房企誰的成本控制得好，誰將來就能夠生存下去，能夠更好地發(fā)展。言下之意，小房企仍有“生機”。

??從昌建的發(fā)展步調(diào)來看，它主要利用合作、快周轉(zhuǎn)的方式，來維持自身的運營節(jié)奏。

??打開昌建的企業(yè)官微，在一系列的新聞動態(tài)中，“合作共贏”幾乎能自成一個欄目。與伊電置業(yè)、融創(chuàng)集團、中梁地產(chǎn)、碧桂園、新城控股、藍(lán)光集團等，開啟戰(zhàn)略合作的報道，屢見不鮮。

??據(jù)悉，過去兩年間，昌建先后與多個開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)項目，在河南省、長三角等區(qū)域均有落子。在房地產(chǎn)行業(yè)，合作開發(fā)已成常態(tài)，昌建加大合作，也意在分散風(fēng)險、緩解資金壓力、加快資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)。

??而在調(diào)控持續(xù)，融資趨緊的情況下，昌建也有自身“高周轉(zhuǎn)”時間表。2018年，劉建國表示，昌建一般爭取拿地兩個月后開工、四個月后展示區(qū)亮相、六個月后開始預(yù)售。

??在此之后，就進(jìn)入了“57910”的節(jié)奏；即開盤之后第一時間達(dá)到50%的預(yù)售量、一個月后達(dá)到70%、三個月達(dá)到90%；經(jīng)過10個月的時間，爭取現(xiàn)金流回正，首推區(qū)一定要覆蓋前期的費用。

??但即使這樣擴大合作范圍、馬不停蹄地輪轉(zhuǎn)，以及讓高管強制跟投，昌建似乎仍有大量的融資需求。樂居財經(jīng)查閱獲悉，僅從項目股權(quán)出質(zhì)來看，近四五年，昌建就有5筆數(shù)額在1000萬元以上的項目質(zhì)押，其中最大的一筆達(dá)到約3億元。而這也只是昌建融資需求的冰山一角。

??然而，為了給生存留足空間，昌建頂著現(xiàn)金流的風(fēng)險，仍在加大擴儲的步伐。

??據(jù)相關(guān)媒體報道，今年上半年，昌建在昆山、揚州、安陽、周口、漯河、信陽等城市陸續(xù)落子，合計占地面積40.87萬平方米，建筑面積合計99.31萬平方米。

??趙建生透露，昌建今年計劃新增土地儲備貨值在200多億元，目前完成145億元貨值儲備，可能拿地貨值還要上調(diào)，10月份以后會更加發(fā)力拿地。它也關(guān)注大灣區(qū)的機會，但由于舊改的難度太大，昌建只能在招拍掛市場激烈廝殺。

??業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、金融投資、資產(chǎn)管理、健康養(yǎng)老、建筑裝飾、園林綠化、商業(yè)商貿(mào)、物業(yè)管理8大領(lǐng)域的昌建，既要發(fā)展規(guī)模，又要維持資金鏈的平衡；小房企爬坡的艱難，或許趙建生深有體會。