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第一部分 基本政策
1.什么是農(nóng)村宅基地？
農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，不包括與宅基地相連的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地、農(nóng)戶超出宅基地范圍占用的空閑地等土地。
5. 什么是“一戶一宅”？
農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。
7.現(xiàn)行農(nóng)村宅基地產(chǎn)權制度的基本內(nèi)容什么？
現(xiàn)行宅基地產(chǎn)權制度的基本內(nèi)容是，農(nóng)民集體擁有宅基地所有權, 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員擁有宅基地使用權，符合條件的農(nóng)戶具有分配宅基地的資格。
14.宅基地“三權分置”指什么？
2018年中央1號文件《中共中央國務院關于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》在“深化農(nóng)村土地制度改革”中提出，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財權，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權。
第二部分 宅基地取得
15.農(nóng)村村民在什么情況下可以申請宅基地？
依據(jù)土地管理法，結合各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）宅基地管理的有關規(guī)定，農(nóng)村村民有下列情況之一的，可以以戶為單位申請宅基地：
（1）無宅基地的；
（2）因子女結婚等原因確需分戶而現(xiàn)有的宅基地低于分戶標準的；
（3）現(xiàn)住房影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設規(guī)劃，需要搬遷重建的；
（4）符合政策規(guī)定遷入村集體組織落戶為正式成員且在原籍沒有宅基地的；
（5）因自然災害損毀或避讓地質災害搬遷的。
各省（自治區(qū)、直轄市）對農(nóng)戶申請宅基地條件有其他規(guī)定的，應同時滿足其他條件要求。
16.農(nóng)村宅基地審批主體是誰？
土地管理法第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。第四十四條規(guī)定，建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)。
17.農(nóng)村宅基地申請審批程序是什么？
農(nóng)村宅基地分配實行農(nóng)戶申請、村組審核、鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批。按照《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號），宅基地申請審批流程包括農(nóng)戶申請、村民小組會討論通過并公示、村級組織開展材料審核、鄉(xiāng)鎮(zhèn)部門審查、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批、發(fā)放宅基地批準書等環(huán)節(jié)。具體流程如下圖所示。沒有分設村民小組或宅基地和建房申請等事項已統(tǒng)一由村級組織辦理的，農(nóng)戶直接向村級組織提出申請，經(jīng)村民代表會議討論通過并在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)公示后，報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準。
農(nóng)村村民宅基地申請審批流程
18.農(nóng)民建房能否使用農(nóng)用地？
農(nóng)民建房在符合規(guī)劃的條件下可以使用農(nóng)用地，但要依法先行辦理農(nóng)用地轉用手續(xù)。農(nóng)用地轉為建設用地的，按照土地管理法第四十四條規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施規(guī)劃將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次分別由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關或者其授權的機關批準；
在已批準的農(nóng)用地轉用范圍內(nèi)，具體可以由市、縣人民政府批準。
在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉為建設用地的，由國務院或者國務院授權的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。
永久基本農(nóng)田轉為建設用地的，由國務院批準。
19.農(nóng)民轉讓宅基地后，是否可以再申請宅基地？
按照土地管理法第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。
21.進城落戶的農(nóng)民能否繼續(xù)保留宅基地使用權？
進城落戶的農(nóng)民可以依法保留其原來合法取得的宅基地使用權。
22.農(nóng)村宅基地和農(nóng)房能否繼承？
農(nóng)村宅基地不能繼承，農(nóng)房可以依法繼承。
農(nóng)村宅基地所有權、宅基地使用權和房屋所有權相分離，宅基地所有權屬于農(nóng)民集體，宅基地使用權和房屋所有權屬于農(nóng)戶。宅基地使用權人以戶為單位，依法享有占有和使用宅基地的權利。在戶內(nèi)有成員死亡而農(nóng)戶存續(xù)的情況下，不發(fā)生宅基地繼承問題。農(nóng)戶消亡時，權利主體不再存在，宅基地使用權滅失。同時，根據(jù)繼承法的有關規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承。因房地無法分離，繼承人繼承房屋取得房屋所有權后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物權性質的宅基地使用權。
24.辦理“房地一體”不動產(chǎn)權證需要提交哪些材料？
申請宅基地使用權及房屋所有權首次登記的，應當根據(jù)不同情況，提交下列材料：（一）申請人身份證和戶口簿；（二）不動產(chǎn)權屬證書或者有批準權的人民政府批準用地的文件等權屬來源材料；（三）房屋符合規(guī)劃或者建設的相關材料；（四）權籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標等有關不動產(chǎn)界址、面積等材料；（五）其他必要材料。
因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟組織內(nèi)部互換房屋等導致宅基地使用權及房屋所有權發(fā)生轉移而申請登記的，申請人應當根據(jù)不同情況，提交下列材料：
（一）不動產(chǎn)權屬證書或者其他權屬來源材料；
（二）依法繼承的材料；
（三）分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料：
（四）集體經(jīng)濟組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議；
（五）其他必要材料。
第三部分 宅基地利用
26.閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的主要方式有哪些？
閑置宅基地盤活利用要統(tǒng)籌考慮區(qū)位條件、資源稟賦、環(huán)境容量、產(chǎn)業(yè)基礎和歷史文化傳承等因素，選擇適合本地實際的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用模式。根據(jù)《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕4號），盤活利用主要有以下方式：
一是利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創(chuàng)意辦公、電子商務等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)。
二是利用閑置住宅發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目。
三是采取整理、復墾、復綠等方式，開展農(nóng)村閑置宅基地整治，依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤、集體經(jīng)營性建設用地入市等政策，為農(nóng)民建房、鄉(xiāng)村建設和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等提供土地等要素保障。
28.鼓勵閑置宅基地盤活利用的支持政策有哪些？
一是資金獎勵和補助。統(tǒng)籌安排相關資金，用于農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用獎勵、補助等。
二是金融創(chuàng)新支持盤活利用項目。條件成熟時，發(fā)行地方政府專項債券支持農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用項目。推動金融信貸產(chǎn)品和服務創(chuàng)新，為農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用提供支持。
三是資源項目社會推介。結合鄉(xiāng)村旅游大會、農(nóng)業(yè)嘉年華、農(nóng)博會等活動，向社會推介農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅資源。
33.農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住房可以抵押嗎？
除全國人大常委會授權開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點的地區(qū)外，其它地方農(nóng)村宅基地和農(nóng)房不能抵押。
物權法第一百八十四條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。擔保法第三十七條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不能抵押。
同時，物權法第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。即我國實行“房地一體”原則，因宅基地使用權不得抵押，造成其上農(nóng)房事實上也不能抵押。
第四部分 宅基地流轉
34.宅基地使用權流轉的方式有哪些？
宅基地使用權流轉方式包括轉讓和出租。
35.農(nóng)村宅基地使用權轉讓必須滿足什么條件？
宅基地使用權轉讓須在征得宅基地所有權人同意的前提下，在村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部進行，且受讓人須為符合宅基地申請條件的農(nóng)村村民。各省（自治區(qū)、直轄市）對宅基地轉讓做出其他條件要求的，須同時滿足規(guī)定要求。
36. 城鎮(zhèn)居民能否在農(nóng)村購買宅基地？
不能?！秶鴦赵宏P于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）明確規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！吨醒朕r(nóng)村工作領導小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）要求，“宅基地是農(nóng)村村民的基本居住保障，嚴禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地，嚴禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設別墅大院和私人會館。嚴禁借流轉之名違法違規(guī)圈占、買賣宅基地?！?/span>
37.農(nóng)房出租的最長年限是多少？
合同法第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
《中央農(nóng)村工作領導小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）規(guī)定，城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，要嚴格遵守合同法的規(guī)定，租賃合同的期限不得超過二十年。合同到期后，雙方可以另行約定。
第五部分 宅基地退出
38.村集體在什么情況下可以收回農(nóng)民宅基地？
有下列情形之一的，村集體報經(jīng)原批準用地的人民政府批準，可以收回宅基地使用權：
（1）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設需要使用土地的，集體收回宅地基使用權，并對宅基地使用權人給予適當補償；
（2）不按照批準的用途使用宅基地的；
（3）因撤銷、遷移等原因而停止使用宅基地的；
（4）空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，不再確定土地使用權。已經(jīng)確定使用權的，由集體報經(jīng)縣級人民政府批準，注銷其土地登記，集體收回宅基地使用權；
（5）非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權沒有變化的，可依法確定其集體建設用地使用權。房屋拆除后沒有批準重建的，集體收回宅基地使用權；
（6）在確定農(nóng)村居民宅基地使用權時，其面積超過當?shù)卣?guī)定標準的，可在土地登記卡和權證內(nèi)注明超過標準面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權，其超過部分由集體收回使用權；
（7）地方政府規(guī)定的其他情形。
39.農(nóng)村宅基地自愿有償退出有哪些規(guī)定？
土地管理法第六十二條規(guī)定：國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
《中央農(nóng)村工作領導小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）規(guī)定：對進城落戶的農(nóng)村村民，各地可以多渠道籌集資金，探索通過多種方式鼓勵其自愿有償退出宅基地。
40.農(nóng)民退出宅基地的程序是什么？
在宅基地制度改革試點探索中，農(nóng)民退出宅基地主要包括以下步驟：農(nóng)戶提交書面申請、村審核、專業(yè)機構評估價值、農(nóng)戶與村集體簽訂協(xié)議、農(nóng)戶獲得補償、縣級主管部門變更登記。
41.農(nóng)民自愿退出宅基地后還可以再申請嗎？
從宅基地制度改革試點探索的情況看，部分試點地區(qū)區(qū)分宅基地退出情況，確定能否繼續(xù)申請的方式，主要包括以下情形：
一是完全退出。自愿有償退出合法占用宅基地，且不再保留宅基地使用權申請資格的，不能再申請。該情形下，農(nóng)戶一般能獲得完整補償。
二是部分退出。退出合法占有的宅基地但繼續(xù)保留宅基地使用權申請資格的，在約定期限內(nèi)如有需要可以再申請。該情形下，農(nóng)戶可獲得的退出補償較少。
三是違法占用宅基地退出。對農(nóng)民違法違規(guī)超占、多占的宅基地，各地一般采用無償退出方式，退出后不能再申請。
42.農(nóng)民退出的宅基地如何利用？
《中央農(nóng)村工作領導小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）提出，在尊重農(nóng)民意愿并符合規(guī)劃的前提下，鼓勵村集體對退出的宅基地進行土地綜合整治，整治出的土地優(yōu)先用于滿足農(nóng)民新增宅基地需求、村莊建設和鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展。閑置宅基地盤活利用產(chǎn)生的土地增值收益要全部用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村。
43. 農(nóng)村宅基地征收如何補償？
對宅基地征收，物權法、土地管理法都作了明確規(guī)定。
物權法第四十二條規(guī)定：為了公共利益的需要，征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
土地管理法第四十八條第四款規(guī)定：征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權利和合法的住房財產(chǎn)權益。
44.如何保障農(nóng)民宅基地合法權益？
宅基地是農(nóng)村村民的基本居住保障用地。《中央農(nóng)村工作領導小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）要求：要充分保障宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權。不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強制流轉宅基地和強迫農(nóng)民“上樓”，不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農(nóng)民進城落戶的條件。嚴格控制整村撤并，規(guī)范實施程序，加強監(jiān)督管理。嚴禁借流轉之名違法違規(guī)圈占、買賣宅基地。
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