|
———這是正文的分割線——— 導(dǎo)語： 超寬樓間距，闊綽中庭，南北通透盡享陽光 合理布局中式復(fù)古迷幻法陣 傳統(tǒng)中式寫意小景，吉祥四寶福壽延年 寂靜商業(yè)，得房率買一間可享一排 以上均是玩笑話，請勿對號入座。 （1）玉器城到底還賣玉嗎 （2）昆明的【坎坷】樓盤現(xiàn)狀 （3）昆明的【坎坷】樓盤一覽    （今天文章配一段輕音樂，會舒暢一點） 今年7月，昆明因“別樣幸福城”上了熱搜。 多家國內(nèi)媒體以“昆明造城運動留下40多個爛尾樓”這樣的詞語形容昆明的爛尾樓現(xiàn)狀。 （1） 昆明的爛尾樓到底有多少？ 對于昆明人來說，這是最痛的傷疤，也是不忍直視的現(xiàn)實。如果只有40多個爛尾樓，按照平均一個項目至少800戶業(yè)主來說，也有3.2萬戶家庭，戶均人口3人來計算，約10萬人深受爛尾房毒害。 而在2014~2015年昆明同期在售的一手房項目120多個（只是估計粗略數(shù)字），爛尾比例之高，非同一般。 也就是說，昆明不止有一個“別樣幸福城”。 前幾天，應(yīng)一位樓粉之遙，前去昆明玉器城看看。 當(dāng)年在南屏街昆百大大樓掛出的巨幅廣告“昆明玉器城3880元/㎡起”，讓人記憶猶新。 昆明玉器城2010年開始規(guī)劃，占地1015畝，位于茨壩花漁溝社區(qū)石關(guān)片區(qū)，距離昆明二環(huán)大概12公里左右。2015年之后，昆明玉器城的項目后續(xù)工程、招商、運營幾乎全線被“拋棄”一般，如今這個號稱投資“30多億”打造的“中國最大珠寶玉石集散中心”一副破敗之相。 當(dāng)時這位樓粉，2011年前后購入玉器城一套洋房，他還表示是在房子建之前通過單位團購的，家里幾個親戚買在同一棟。而他這套房源花費每平米6800~7000多元不等的價格（共計90多萬，還是全款），買入一樓 二樓 車庫。 本想著家里父母和親戚們一起養(yǎng)老居住，后期延期交付，每個月也賠付2000多元。但后期因為周邊發(fā)展不理想，且沒有自來水（物管打了井水，抽取地下水接入每家每戶水管），放棄在玉器城居住。 就在我們在這位樓粉家看房子的時候，還有物業(yè)人員想來問業(yè)主是否是要租房。 洋房組團宣傳欄中也有相關(guān)部門關(guān)于疫情防控、防止電信詐騙的宣傳，每棟樓的單元樓門口也貼有茨壩派出所的值班民警電話、報警24小時電話等。 這個小區(qū)的洋房部分，實際入住率超過80%，一樓臨內(nèi)部道路部分，有打麻將的鄰居，道路兩旁也全部停滿了車，臨近飯點，進出小區(qū)的道路車來車往。
一副正常小區(qū)的模樣。（看上去還覺得不錯） 如果不是外圍的商業(yè)實在太過空曠，雜草叢生，很難想象這個項目出現(xiàn)過問題。 在小區(qū)內(nèi)部，也發(fā)現(xiàn)了一張貼有“盤龍區(qū)人民法院查封通知”的告示，張貼位置是一棟尚未全部完工的獨棟別墅。
在小區(qū)內(nèi)也發(fā)現(xiàn)了“法拍房”的廣告：總價47萬買入89.2㎡洋房，單價5000多，這在昆明，簡直是地板價了。 目前，玉器城除了商業(yè)部分（號稱“度假村”）有個別三家店鋪投入使用（毛坯裝修，裝飾公司等），其他全部關(guān)閉。而看上去正常交付煙火氣十足的洋房小區(qū)，實際上是沒有房產(chǎn)證的。 （不愿意打擾太多，我在小區(qū)中與一位業(yè)主交談的時候，他所求不多，解決基本自來水問題已經(jīng)心滿意足） （2） 今年3月，云南省住建廳下發(fā)《關(guān)于全力清理整治爛尾樓的通知》，要求各州市住建部門于2020年4月30日前全面摸清底數(shù)和真實情況；制定切實可行的處置工作方案，確保全省“爛尾及遺留問題”全部清零。 而根據(jù)昆明樓市統(tǒng)計，昆明歷年以來有67個項目經(jīng)歷過不同大小的【挫折】。 （只是說有點坎坷，不代表爛尾；由于文字確實太多，所以建議點擊圖片放大觀看）
上表中，部分項目合作開發(fā)，過程非常順利故沒有統(tǒng)計在內(nèi)，但也有部分項目沒有統(tǒng)計到，如有遺漏歡迎指出。（手工統(tǒng)計，難免偏差，僅做參考） 而我們昆明樓市也現(xiàn)場走訪了部分項目，來看看具體情況：（以下照片拍攝時間為2020年8月，受到角度限制，僅能從側(cè)面反映項目情況，不一定能夠全面反映項目情況） 碧雞名城 碧雞名城項目1棟-10棟、16棟共11棟高層已交房入住，交房樓棟的部分底商正常營業(yè)，靠近云山路沃爾瑪一側(cè)的5棟高層建筑外立面已呈現(xiàn)，看上去僅剩窗戶玻璃等施工未完成，但沒有施工的跡象。
碧雞名城未完成施工的5棟高層建筑 項目靠近白馬小區(qū)地塊，處于圍擋中，透過圍擋看去，已經(jīng)進行基坑開挖，但施工停滯中。
碧雞名城南側(cè)（靠近白馬小區(qū)）地塊開挖地基后停工中 整個項目除已交付部分外，在建的工程和建筑均已停工，周邊靠近華夏中專等部分城中村樓房仍未拆除。 錦城 錦城項目截止目前僅有靠近草海隧道一側(cè)的2棟高層封頂，工程也處于外立面局部完成的狀態(tài)中，部分區(qū)域的腳手架未拆除，部分裙樓已建成，但仍未進行外立面施工。
錦城唯一兩棟已封底的高層建筑 而西側(cè)在建的3棟建筑，僅建至10層左右便已停工，遠處看去有種歷經(jīng)風(fēng)霜的滄桑感，周圍未回填的地基內(nèi)，已經(jīng)灌滿水，形似一個大池塘，吊塔和建筑浸泡在水中。
錦城西側(cè)的三棟爛尾建筑泡在水里，ohno~ 昆一中西山學(xué)校背后的部分建筑和城中村樓房，雖然局部進行了圍擋，但沒有拆除的痕跡。 馬街摩爾城 相比處于停工的項目而言，馬街摩爾城要熱鬧一些。 由于整個項目的體量比較大，項目被與西苑浦路平行的小區(qū)內(nèi)部主干道分為南、北兩個地塊。
馬街摩爾城主干道入口出還豎著“歡迎回家”的牌子 北側(cè)地塊小區(qū)主干道邊上的4棟、5棟、16棟、17棟、18棟已交房入住，但裙樓以及入住樓棟的局部區(qū)域仍在進行收尾工作。整體上，入住的業(yè)主處于“大工地”的居住氛圍中。
北側(cè)地塊已交房的18棟，裙樓還未施工完成 據(jù)18棟的業(yè)主介紹，他們是在2018年9月左右交房的房，比最開始承諾的交房時間晚了2年左右，交房后經(jīng)過裝修去年才搬入。雖然居住環(huán)境差一些，但好歹算是有個住的地方。
北側(cè)地塊靠益寧路一側(cè)的施工進度呈現(xiàn)總體要差一些 此外，北側(cè)地塊靠近益寧路一側(cè)，整體的施工呈現(xiàn)度要慢一些，多棟高層外立面仍未完成涂料施工。 而項目南側(cè)地塊，在建筑施工進度的呈現(xiàn)上要稍好一些，不過，該地塊仍有防護網(wǎng)包裹的在建（18棟對面）施工建筑。
南側(cè)地塊回遷房合圍的組團
回遷房合圍的組團中央下沉空間施工停滯中 馬街摩爾城項目雖然已有較大一部分業(yè)主搬入，且現(xiàn)場已有物業(yè)（衣著顯示“嘉安”字樣）服務(wù)，但由于其地塊比較大，建筑林立，從總的施工進度看，粗略統(tǒng)計仍然有10多棟建筑未完全完成施工，因此，對于開發(fā)商而言，完成開發(fā)仍任重道遠。 華信悅峰 華信悅峰，即早前的經(jīng)典寬TOWN，共有5棟高層建筑，其中，南側(cè)的一棟外立面已呈現(xiàn)，但相應(yīng)的施工仍未完成。
剩余的4棟中，有3棟已封頂，部分裙樓已建成，但距離完成施工還仍有巨大差距。剩余的建筑，還在施工中。其中，位于中間的高層建筑，現(xiàn)場有提升機在緩慢工作。
整體上，項目沒有大規(guī)模施工的現(xiàn)象，據(jù)門口門衛(wèi)介紹，施工陸續(xù)在進行，目前還沒有能達到入住條件的樓棟。（此前延期交付到2019年，但如今已是2020年） 云錫金地 作為麗陽新城二期開發(fā)項目的云錫金地，共分4個地塊開發(fā)，在此前開發(fā)中曾被開發(fā)商定位為“西市區(qū)金融商務(wù)首座”，在一系列的“動蕩”中，開發(fā)陷入了停滯狀態(tài)。 從項目目前現(xiàn)狀看，樓棟已基本實現(xiàn)封頂，只是一直處于停工中。
項目位于慧谷路北側(cè)地塊建筑林立，看著有點嚇人 現(xiàn)場，由慧谷路隔離的兩個大地塊中，北側(cè)地塊，樓棟較多且密集，10多動高層建筑，以及附屬的商業(yè)樓等，建設(shè)也已封頂。 而慧谷路以南地塊（靠近商學(xué)院地塊）的兩棟高層建筑，以及獨立裙樓均已封頂。
慧谷路以南地塊內(nèi)部實況 雖然整個項目的工程施工完整度較好，但由于長時間的停工，使得整體看上去有些舊。項目現(xiàn)場雖然都做了圍擋，但圍擋上沒有任何的宣傳和與項目相關(guān)的內(nèi)容，更沒有施工的跡象。 比起上面這類整個工地停工的項目來說，類似云潤天陽這類已經(jīng)完工的小區(qū)，已經(jīng)是不幸中的萬幸了。 云潤天陽主要在2013~2014年前后銷售，項目位于北市區(qū)穿金路，產(chǎn)品以高層住宅和洋房為主，當(dāng)時購房價格七八千。原定于2015年交付，最后拖到2017年勉強交付入住，園林綠化這些也是完工大半。 除了延期交付/竣工驗收/不動產(chǎn)證拖拖拉拉/物業(yè)管理松散之外，小區(qū)是可以正常入住的。（這里可以翻閱昆明樓市六點7月1日文章《老干媽的爛攤子》） （3） 昆明的本地小伙伴，幾乎每家都有個被爛尾房坑過的親戚。 這里面項目又被分為五類： 1、交房卻不能辦證（已預(yù)售交房）：好歹有房住。 2、項目基本完工（己預(yù)售基本完工）：大部分房源售出，業(yè)主交了錢，卻等不來交房，但房子也能夠通過自救的方式勉強入住。（同時，這樣的小區(qū)也因為沒有后續(xù)開發(fā)的可能，導(dǎo)致沒有合作方愿意接手） 3、已預(yù)售爛尾（項目不能正常施工）：有部分房源售出，業(yè)主交了錢，卻等不來交房，自救難度大。（如果還有后續(xù)開發(fā)的可能，可能會有合作方愿意接手） 4、未預(yù)售爛尾（項目不能正常施工）：未預(yù)售不代表沒有內(nèi)部認(rèn)購過（可能存在違法銷售的情況），看原開發(fā)商的具體情況，有可能會有合作方愿意接手。 5、其它工程建設(shè)項目 其中20個項目通過引入合作/大牌開發(fā)商接手等涅槃重生，值得鼓勵 昆明2013~2015年間，到底是不是“造城運動”？這個說法有待商榷，但具體的【挫折】主要有以下幾類特點： 1、集團式爛尾，覆蓋范圍廣 昆明地產(chǎn)圈流傳著一句話——“敢號稱N盤聯(lián)動的開發(fā)商，都基本上撲街了”。 也許是“好大喜功”，喜歡吹牛，但真的是步子大了容易扯著…… 地產(chǎn)開發(fā)絕不是普通的蓋房子，涉及到的拿地、融資、拆遷、銷售甚至節(jié)奏掌控，專業(yè)性較高，就算是如今已經(jīng)在昆明有規(guī)?；椖康娜f科、融創(chuàng)、碧桂園等巨無霸品牌，也是到站穩(wěn)昆明之后才有超過5個項目以上同時銷售。 而當(dāng)年的昆明市場，“7盤聯(lián)動”、“3盤聯(lián)動”不在少數(shù)。 分享一下近幾年多盤聯(lián)動且出現(xiàn)過【波折】的開發(fā)商：
也因某個項目“坎坷”，導(dǎo)致同集團多項目遭受牽連，明明已經(jīng)交付，且因與施工方的工程款問題導(dǎo)致無法配合驗收，最終沒有房產(chǎn)證。 2、商業(yè)爛尾 與玉器城類似，蓋住宅沒有問題，一旦運營商業(yè)、蓋寫字樓，就發(fā)現(xiàn)自己不是這塊料。 以單白云路一條路來看，就有博欣國際、金恒財富廣場、東環(huán)洲際等三個項目出現(xiàn)問題，同時，這幾個項目壓根就沒有正式公開發(fā)售過就已經(jīng)“見光si”，可見昆明購房者/投資客對類似商務(wù)樓是多么的不看好。 類似人民路壹號廣場、文化空間，主要還是重傷在了商業(yè)上。 當(dāng)然，這期間還有明明已經(jīng)開業(yè)，卻后期又被迫關(guān)停/歇業(yè)/半歇業(yè)的情況。 有開發(fā)商也曾經(jīng)用過“返租”等辦法來挽回一些顏面，沒想到最后“臉先著地”，只剩下業(yè)主苦苦支撐。 3、頑固的債務(wù)與二次爛尾 有開發(fā)商戰(zhàn)投部門的小伙伴老是反饋拿不到地，讓我推薦各類項目合作。翻來翻去最后留下一句——好的項目都被撿完了，剩下的硬骨頭我們不敢碰。 多數(shù)目前已經(jīng)爛尾多年的項目，其實并不是有實力的開發(fā)商沒有關(guān)注到，而是實在算不過來賬目。 這里也需要點贊幾個開發(fā)商：
都知道被叫“接盤俠”不好聽，但有些項目確實是不為賺錢、純?yōu)榻鉀Q昆明難題再做個口碑而接。 有次我們做線下活動的時候，來自新螺螄灣做鞋子生意的鐘大哥，他說“新螺螄灣的商戶對俊發(fā)是非常感激的”，給我留下很深印象。 一旦有隱藏債務(wù)，就容易誘發(fā)二次爛尾，或者中途有過接洽開發(fā)商，但部分開發(fā)商知難而退。 此前我們報道有項目的二次爛尾情況，收到律師函一張，開發(fā)商bibilailai發(fā)文廢話一通，與其讓媒體閉嘴發(fā)文號稱自己“已復(fù)工”，還不如好好蓋樓，也不知作秀給誰看。 到現(xiàn)在還再緩慢施工，最后也改變不了再次延期交付的情況。 4、郊縣值得警惕 郊縣項目，有些名字你或許沒聽過。 但這類項目更缺乏監(jiān)管和統(tǒng)計，溫泉、太平、富民、嵩明、陽宗海等區(qū)域都有分布。 在2016年之前，昆明文旅項目不成氣候，勉強交房的也不少，交付10年后還在賣的也有。 文旅項目擦亮雙眼，開發(fā)商的運營能力更加重要。 ———————————— 解決昆明爛尾樓，任重道遠。 人生不會一帆風(fēng)順，故天將降大任于購房者也，必先選擇品牌，選擇大品牌，選擇大大品牌。 文章且看且珍惜 加油~
|
|
|
