南都訊 記者王鵬鈞 進入 “新常態(tài)”（空置率持續(xù)走高、租金穩(wěn)步下跌）狀態(tài)的深圳寫字樓市場，灣區(qū)各姊妹市場又走出什么行情？

“2020年上半年，大灣區(qū)寫字樓市場租金及價格下跌趨勢持續(xù)，租金跌幅高于價格跌幅，區(qū)域整體收益率進一步萎縮”。近日，商業(yè)地產研究機構第一太平戴維斯發(fā)布《大灣區(qū)甲級寫字樓指數》，該報告介紹，疫情導致的經濟增速放緩疊加過高供給影響，上半年灣區(qū)各城寫字樓租金、價格普跌，分別環(huán)比下跌4.1、3.6個百分點；其中深圳價格降幅最高，環(huán)比下降8.5個百分點至190.8元/㎡。

注：租金指數反映租金變化趨勢，價格指數反映銷售價格變化趨勢

深圳存量已逼近寫字樓大戶香港

今年上半年，受疫情影響，大灣區(qū)多數在建項目工期延誤，多城供應高峰或順延至2021及2020年。以深圳為例，根據此前仲量聯(lián)行的監(jiān)測，上半年深圳只有四座甲級辦公樓竣工，為市場新增供應約32萬㎡。就整個大灣區(qū)而言，新增供應約73萬㎡，環(huán)比下降48.2%，但由于消化不力，總存量仍進一步增長至2838萬㎡。

第一太平提供的數據顯示，其中尤以港、深、廣三城存量較大，分別占總存量的27.9%、27.5%、18.7%。目前，深圳總存量已與香港極為貼近，兩市存量分別為781萬㎡、792萬㎡。

身為全球金融中心的香港，也是商務辦公市場需求大戶，尤其是摩天大樓林立的中環(huán)，租金在全球一騎絕塵。但自香港社會性事件爆發(fā)以來，寫字樓空置率連續(xù)上升，仲量聯(lián)行報告顯示，至去年年底，香港整體空置率創(chuàng)下6年以來的新高。后續(xù)，2020年開年以來，市場又遭受新冠肺炎疫情影響繼續(xù)承壓，中資金融機構、共享辦公平臺等紛紛放慢甚至擱置擴張步伐，“空置率環(huán)比增長0.5個百分點，至5.2%”，第一太平監(jiān)測顯示。

深圳的高存量則在于持續(xù)數年的高供應入市，盡管TMT、金融等行業(yè)表現(xiàn)出了旺盛的市場需求，但在百萬供應量之下，深圳寫字樓存量及空置率仍被抬升，“空置率在一線城市中表現(xiàn)最高——目前已達28.1%”，上述《報告》指出。

談判桌上更為強勢的租戶和買家

對寫字樓業(yè)主來說，租金、價格雙跌意味著更低的收益率，但對租戶和買家而言，意味著在談判桌上更加強勢。包括第一太平、仲量聯(lián)行在內的多機構觀察表示，以價換量的優(yōu)惠舉措正在被廣泛執(zhí)行，業(yè)主主動提供更長的免租期、更大的租金讓步和更高的租金比例等市場刺激手段以留住及吸引租戶。

“深圳、東莞、肇慶、江門的業(yè)主尤為積極地提供優(yōu)惠舉措，且條款制定更為靈活……深圳業(yè)主尤為青睞優(yōu)質租戶，與之可談判空間較大……”，第一太平強調。

受下半年集中供應影響，深圳市場空置率還將進一步走高，租金、價格也料將隨之下跌。根據此前仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產部總監(jiān)李文杰的介紹，下半年深圳預計總共還有約90萬㎡供應的入市。

附：第一太平對港、廣、佛三城上半年寫字樓市場分析

香港：2020年上半年，受制于多重內外部不利因素影響，香港租賃需求繼續(xù)呈現(xiàn)萎縮趨勢，零售業(yè)及酒店業(yè)受打擊最為嚴重；受疫情影響，一些公司于上半年在香港的IPO計劃不得不推遲，給當地的金融及專業(yè)服務行業(yè)亦帶來連鎖反應，搬遷或擴張計劃因此擱置。香港平均 空置率環(huán)比增長0.5個百分點，至5.2%。

廣州：2020年上半年，廣州寫字樓租賃需求表現(xiàn)呈現(xiàn)U字形復蘇，全市凈吸納量自第一季度至第 二季度轉負為正。另一方面，TMT行業(yè)在疫情時期業(yè)務呈現(xiàn)增長，成為租賃需求增長極之一。截至6月末，廣州寫字樓供需關系維持相對健康，平均空置率因新增供應入市結構性小幅上升至6.5%，但仍為大灣區(qū)內第二低，僅次于香港。

佛山：疫情過后，以制造業(yè)為主的第二產業(yè)短期內步入保守期，租賃及置業(yè)活動暫緩。考慮到物業(yè)資產具備抗通貨膨脹、投資和金融等屬性，部分企業(yè)表達出更積極的寫字樓購置億元，但同時，這也或許抵消了這類企業(yè)既有的物業(yè)租賃需求。盡管如此，由于2019年眾多新增項目招租結果表現(xiàn)不俗，尤其是具備便利交通及商業(yè)配套的項目，故而縱使在疫情的影響之下，全市平均空置率僅上調0.1個百分點，至38.5%。