文章作者：阿植 文章來源：植觀天下（ID：IBanker_business）
萬科的郁亮有一次在考察完日本房地產(chǎn)市場后，問了一個問題：通勤1小時的房價也就每平方1萬多，半小時也就2萬，3萬？ 
半個小時1小時的通勤區(qū)域集中在寶安區(qū)，龍華區(qū)一帶。寶安區(qū)的均價是7.5萬，龍華區(qū)均價是7萬。這是日本東京同樣區(qū)域房價的2到3倍。 
日本東京的人口也不比我們少，還建了很多一戶建房屋（相當(dāng)于我們的小別墅），在這么不節(jié)約用地的情況下房價反倒比我們低很多？ 真的比東京更值錢么？
△圖：日本東京的住宅，除了摩天大樓，還有很大一部分是一戶建，也就是獨棟小別墅1 “我在深圳工作、結(jié)婚、生子，到了買房定居的時候，終于還是被房價勸退”，”再見，深圳！” 最近的微博熱文《再見，深圳》，寫出了很多人面臨的無奈現(xiàn)實，作者夫婦有三個選擇： 第一個選擇：留在深圳，一步到位。
買一個福田一般學(xué)位90平的小三房，總價800萬。 好處是一步到位，但買這樣一個房子首付和稅費要260萬，剩下500多萬貸款。
首付的問題，作者和老婆五年存下130萬，解決了一半。這在深圳算是高薪了。作者公司也不錯，能提供50萬的無息貸款。
即便這樣，剩下的錢還需拉下臉面求親朋好友幫忙。白領(lǐng)尚且如此，其他工薪階層更是上車無望。
但是每個月2.5萬的月供，那基本上就是月光。只能祈求無病無災(zāi)，公司不裁。
買個200萬左右30平的學(xué)位房，再在學(xué)校旁邊租個大一點的房子，月租1萬多。 成都房價便宜，2.5萬左右，但家庭收入小幅降低，日后子女就業(yè)還得面臨去不去一線的問題。
下一代人依然要重復(fù)上一代人的糾結(jié)。
留在深圳VS離開深圳？
作者的困惑，其實也是一線城市普通白領(lǐng)的困惑。一方面是氣候宜人，已經(jīng)扎根的一線城市，一邊是動輒8萬9萬的房價，2 問題的根子出在住房供給上。 
3 怎么講：廣州天河區(qū)的例子 以筆者所在的廣州天河區(qū)為例， 在可選的二手房里面（數(shù)據(jù)來源：貝殼網(wǎng)）建于2000年-2005年的小區(qū)有95個
建于2005年-2010年的小區(qū)有103個
建于2010年-2015年的小區(qū)有73個
建于2015年-2020年的小區(qū)僅有16個
也就是說，
2010年以后天河區(qū)的住宅小區(qū)供給急劇減少。
2015年之前每年平均新增的小區(qū)有15個，
2015年之后每年平均新增的小區(qū)僅有3個。
諾大的天河區(qū)，最近五年，每一年只有3個小區(qū)有新增住房供給，是因為天河區(qū)已經(jīng)沒有土地開發(fā)了么？ 顯然不是。
google一下， 光廣園快速以北，科學(xué)大道以南的兩大塊農(nóng)地，加起來就有15平方公里。 15平方公里是什么概念？ 天河知名大盤小區(qū)匯景新城占地大概1.3平方公里，住戶為3000戶。 15平方公里可以放得下10個匯景新城，3萬戶，10萬人。
更關(guān)鍵的是，這兩塊農(nóng)地的距離，
4 缺用地指標(biāo)？ 有人說一線城市不缺地，缺的是住宅用地指標(biāo)。 在貝殼網(wǎng)上搜5年以內(nèi)小區(qū)，天河區(qū)有16個，增城區(qū)有31個。增城是天河的2倍，增城的住宅用地指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于天河。天河近五年，有住宅供給的小區(qū)密度是這樣的：屈指可數(shù)。增城近五年，有住宅供給的小區(qū)密度是這樣的，多如繁星。這說明，廣州不是缺住宅用地指標(biāo)，而是住宅用地指標(biāo)全用在遠(yuǎn)郊。 遠(yuǎn)郊，遠(yuǎn)郊，遠(yuǎn)郊，廣州住宅用地指標(biāo)全用在遠(yuǎn)郊！從增城區(qū)政府到廣州市中心珠江新城，最短路線要60公里。
打工族很難在當(dāng)天和市區(qū)進(jìn)行通勤。那叫旅游地產(chǎn)度假經(jīng)濟(jì)。周末節(jié)假日去放松放松，呼吸呼吸新鮮空氣。△圖：廣州近5年的住宅用地指標(biāo)主要供給給增城，南沙等遠(yuǎn)郊
貝殼網(wǎng)上樓齡在5年以內(nèi)的二手房掛盤， 增城是1350套，南沙是510套。天河僅有86套，不到增城的十分之一。 增城，南沙全是遠(yuǎn)郊！廣州的住宅用地全用在遠(yuǎn)郊上！ 一線城市住宅供給第一大問題： 可以通勤的核心區(qū)（市區(qū)和近郊區(qū)）和遠(yuǎn)郊區(qū)的住宅用地供給失衡。核心區(qū)少供地或不供地，遠(yuǎn)郊區(qū)供大于求。 一個城市人口流入，居民購買力提升，可以通勤的核心區(qū)住宅卻不供地或少供地，城市的房價一定是一路攀升的。5 第二大問題：產(chǎn)業(yè)用地和住宅用地供給失衡 我們往深里再問一層，為什么核心區(qū)少有住宅用地供給？ 一個很重要的原因：就是商業(yè)，產(chǎn)業(yè)用地擠占了住宅用地。 一線城市的第二大問題：產(chǎn)業(yè)用地和住宅用地供給失衡。廣州的例子 這還是在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的15年間取得。
現(xiàn)在新規(guī)劃的第二CBD，拿的都是沿江極好的地段，濃縮著這個城市幾十年的產(chǎn)業(yè)積累。新的CBD，隨手一劃就是18平方公里，廣州真有那么多商業(yè)寫字樓來填充？
一個西塔，占地3萬平方米，每天可以容納的辦公人數(shù)為1萬人。如果按人均25平米，容積率4.0來計算，一個西塔需要6萬平方米的住宅用地，是辦公用地的2倍。辦公和住宅的用地比，1：2比較合理，住宅用地是辦公的兩倍。我們看看新規(guī)劃的第二CBD規(guī)劃圖，局部放大來看，這是金融城起步區(qū)的規(guī)劃，其中一塊是拆遷的回遷房，一塊是已經(jīng)存在的小區(qū)江源半島， 也就是說，金融城根本就沒有新增的住宅用地。 也是在廣州，廣州的遠(yuǎn)郊，知識城的規(guī)劃。
知識城距離廣州市區(qū)44公里，是一個典型的遠(yuǎn)郊新區(qū)。但你如果把知識城的規(guī)劃，局部放大來看，黃色部分是住宅用地。為什么近郊區(qū)不規(guī)劃住宅用地，遠(yuǎn)郊區(qū)卻規(guī)劃那么多住宅用地？這個問題恐怕不是規(guī)劃局的同志可以回答的。產(chǎn)業(yè)用地和住宅用地失衡，近郊區(qū)少住宅用地，是一線城市房價高企的又一原因。
6 增加核心區(qū)供給真能降房價嗎？ 增加核心區(qū)供給真能降房價嗎？ 當(dāng)然能降房價。 同樣是黃埔科學(xué)城的三個住宅樓盤：萬科東薈城、品秀星樾和黃埔中央城，萬科東薈城先開盤，在沒有黃埔中央城的競爭情況下，萬科東薈城的二手成交價在3.4-3.5萬左右，品秀星樾定價在3.5-3.8萬。 黃埔中央城的開盤價馬上壓低了東薈城二手報價1000多元。品秀星樾更是打出了憑中央城認(rèn)籌單，可享受額外折扣的招牌。搶客意味十足。
因為黃埔中央城是一個接近2萬戶的大盤，開放商也擔(dān)心賣不掉！增加住宅用地供應(yīng)，對房價的影響立竿見影。我們可以拿高房價的廣州和低房價的重慶做個對比，重慶還是個不限購的城市。同樣是兩三千萬人口的城市，我們看兩個城市的主城區(qū)，無論是5年內(nèi)，10年內(nèi)，15年內(nèi)，20年內(nèi)，重慶建成小區(qū)的數(shù)量都是廣州的4到5倍，充分的住宅供給，才是重慶主城區(qū)能維持1萬多均價的主因。 7 結(jié)論
中國房地產(chǎn)的問題，不是總量問題，是結(jié)構(gòu)問題。 城市核心區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)住宅用地供給結(jié)構(gòu)的失衡，城市產(chǎn)業(yè)用地和住宅用地供給結(jié)構(gòu)的失衡，才是當(dāng)前一線城市高房價的根源。 可以通勤的市區(qū)和近郊區(qū)，少供地或不供地，城市居民的購買力，集中在市區(qū)和近郊區(qū)有限的存量住宅上，從而整體推高了房價。 北上廣深，我們不是命中注定要住如此昂貴的房子！ - The End - 本文作者：阿植，十幾年券業(yè)老兵，歷任知名券商財富管理部總監(jiān)，機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人。移動互聯(lián)網(wǎng)大潮的下海人，致力打造跨境金融社群，為中國企業(yè)和企業(yè)家參與全球化競爭貢獻(xiàn)一份力。 |
