物業(yè)公司要求小區(qū)業(yè)主

裝修保證金沖抵物業(yè)費(fèi)，合理嗎？

近日，鹽城市區(qū)一家物業(yè)公司以拖欠物業(yè)費(fèi)為由，將一名業(yè)主告上了房產(chǎn)物業(yè)巡回法庭。然而，業(yè)主卻以該物業(yè)公司私自扣下自己的裝修保證金、未能將小區(qū)管理得有序等為由，堅(jiān)決拒絕繳納全部的物業(yè)費(fèi)。

那么，物業(yè)公司能否用裝修保證金沖抵物業(yè)服務(wù)費(fèi)？業(yè)主又能否因不滿物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)呢？

意外：

被四年前撤場的物管公司告了

2007年，市民丁先生拿到了新房子的鑰匙，當(dāng)時(shí)向物業(yè)公司繳納了1000元裝修保證金。裝修完房子后，丁先生就一直未向該物業(yè)公司繳納物管費(fèi)。2010年末，該小區(qū)的前期物管撤出。丁先生怎么也沒有想到，這家已經(jīng)撤離了數(shù)年的物管公司，竟然在上個(gè)月將自己告上了法庭。

該物管公司的代表人員對物業(yè)巡回法庭提出訴訟請求，讓丁先生按照當(dāng)時(shí)合同上簽訂的每月每平方米0.5元收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，繳納2008年1月1日至2010年11月30日期間所欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)共1771元。同時(shí)，當(dāng)時(shí)合同上約定業(yè)主按標(biāo)準(zhǔn)每半年繳納一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)，如逾期繳納，從逾期之日起每天按逾期繳納費(fèi)用的萬分之五繳納滯納金。所以丁先生需要向原告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)滯納金956元。

爭執(zhí)：

對物管工作不滿可否拒交物業(yè)費(fèi)

對于自己未按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)的行為，丁先生解釋說：物業(yè)公司擅自將自己的裝修保證金扣下來抵充了物業(yè)費(fèi)；住在五樓的鄰居將污水直接排到他家門口；小區(qū)防盜系統(tǒng)壞了，物業(yè)公司也不維修，根本就沒有履行自己的職責(zé)。“原告物業(yè)服務(wù)不到位，管理有缺陷。小區(qū)綠化遭破壞，私搭違建嚴(yán)重，造成小區(qū)臟亂差。”丁先生拒絕繳納所有的物業(yè)管理費(fèi)，認(rèn)為該物業(yè)公司的管理“打了折”，收費(fèi)也不能按全價(jià)來收取。此外，丁先生還要求該物管公司返還他的裝修保證金。

小區(qū)物管堅(jiān)稱自己提供了服務(wù)，被告應(yīng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。“裝修保證金我們已經(jīng)抵充了物業(yè)費(fèi)。”物管公司工作人員說。

法官：

保證金不能強(qiáng)行沖抵物業(yè)費(fèi)

不滿服務(wù)質(zhì)量不能拒交物管費(fèi)

物業(yè)巡回法庭的審判長要求雙方舉證，物業(yè)公司提交三份合同：2006年5月26日與開發(fā)商簽訂的《物業(yè)服務(wù)委托合同》；2009年11月20日與小區(qū)90%的業(yè)主簽訂的《物業(yè)服務(wù)委托合同》；2010年12月1日與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)委托合同》。被告裝修保證金收據(jù)已丟失，未舉證。

“若業(yè)主能舉證成功，那么我們會判定物管公司將裝修保證金全部退還給業(yè)主，因?yàn)槲飿I(yè)公司用裝修保證金沖抵物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商一致，若業(yè)主不同意則不能強(qiáng)行抵充。”巡回法庭的工作人員告訴鹽城晚報(bào)記者，同時(shí)本案中丁先生稱物業(yè)公司服務(wù)不到位，卻沒有做好證據(jù)的收集與保存工作，也無法支持自己減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請求。

經(jīng)審判人員組織調(diào)解，雙方當(dāng)事人最終達(dá)成調(diào)解協(xié)議：被告丁先生當(dāng)庭給付所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，原告物業(yè)公司放棄滯納金，雙方不再有其他金錢爭議。

專家提醒：

業(yè)主對物業(yè)公司服務(wù)不滿意應(yīng)保留證據(jù)

裝修保證金直接被抵為物管費(fèi)，這樣的現(xiàn)象在市區(qū)已經(jīng)是屢見不鮮。那么業(yè)主遇到這樣的情況應(yīng)該怎么辦呢？

鹽城市房管局物業(yè)管理中心的工作人員告訴記者，物業(yè)服務(wù)費(fèi)與裝修保證金是兩種不同的關(guān)系。為確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的完好，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可收取裝修保證金。在裝修過程中，業(yè)主如果未對共用部位和共用設(shè)施設(shè)備造成損壞的，應(yīng)在裝修驗(yàn)收完畢后的3個(gè)月內(nèi)全額退還保證金。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)公司按照約定提供服務(wù)向業(yè)主收取的費(fèi)用。如果物業(yè)公司要以裝修保證金沖抵物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)經(jīng)過業(yè)主同意。

那么，像丁先生一樣對物管公司的服務(wù)不滿意的業(yè)主，又應(yīng)當(dāng)如何保護(hù)自己的權(quán)益呢？

“業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司服務(wù)不到位或違反物業(yè)服務(wù)合同，可用照片、錄像的形式記錄下來，取得證據(jù)后妥善保存，以保證在法庭上支持自己的訴訟主張。”物管中心工作人員說，根據(jù)《國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同的約定提供服務(wù)，業(yè)主可以通過業(yè)主委員會督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改或者另行選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，如小區(qū)內(nèi)無業(yè)主委員會的，業(yè)主可以向物業(yè)主管部門舉報(bào)。業(yè)主因不滿意服務(wù)質(zhì)量而拒交