民法典來了！《民法典》第二百八十一條本條第二款新增在緊急情況下，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，在一定程度降低了使用維修資金的門檻。該條主要是針對老商品房電梯或者共有財產(chǎn)的維修問題突出、在出現(xiàn)可能危及公共安全的情況下出現(xiàn)的無法啟動公共維修資金，啟動時存在的表決難、耗時長等問題，該條實施實際體現(xiàn)了對體現(xiàn)民主、解決民生具有重要意義。實際該條的設(shè)置存在如下問題需要明確：

一、需要明確緊急情況的內(nèi)涵

所謂“緊急情況”，應(yīng)指發(fā)生危及房屋使用安全或公共安全等事項，不立即展開維修，則會損害業(yè)主或者社會公共的利益。例如電梯存在嚴(yán)重事故隱患，可能發(fā)生危及人身或者財產(chǎn)安全的 緊急情況、消防部門認定需要立即整改的消防設(shè)施故障、屋面或者外墻滲漏水、供水或排水設(shè)施堵塞、爆裂等。

二、“共有部位”與共有設(shè)備的范圍

《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第二條 第二款規(guī)定，本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿 后的維修和更新、改造的資金。所謂“共有部位”，是指由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位；所謂“共用設(shè)施設(shè)備”，是指由住宅業(yè)主或者業(yè)主及有關(guān)非住宅共有的附屬設(shè)施設(shè)備。就住宅裝修維修資金的使用而言，顯然，住宅專項維修資金應(yīng)屬于?？顚Ｓ?，其使用范圍具有明確的限定性，將小區(qū)業(yè)主的專有部分排除在外。

三、維修與維護、更新等的區(qū)別

“維修”、“更新”、“改造”與“維護”、“養(yǎng)護”、“管理”之間并非涇渭分明，有時兩者之間難以區(qū)別。比如公共管道排水不暢，業(yè)主認為系由于物業(yè)公司不積極行使疏通義務(wù)，導(dǎo)致管道 長期堵塞所致；物業(yè)服務(wù)企業(yè)則提出，其已盡到了及時疏通的職責(zé)，系由于管道鋪設(shè)不合理、管口過細以及因長期使用陳舊等原因才發(fā)生堵塞，因此對此應(yīng)進行改造，這屬于住宅專項維修資金支付。

四、實際操作中出現(xiàn)的代理問題的明確

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會如何申請維修金及申請后如何實施都是需要關(guān)注的內(nèi)容。從現(xiàn)在制度中并未明確。而作為具體實施的施工單位往往是與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，其有理由相信，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為后果由小區(qū)業(yè)主承擔(dān)，如出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)無需取得業(yè)主或者業(yè)主大會的表決、審批同意的情況，如何解決都需要進一步明確和闡釋。