來源：地產(chǎn)真心話

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中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制的意見》。我們認(rèn)為此次文件中的戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)和試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度是我國戶籍制度改革的重要落實(shí)，本質(zhì)上都是有助于城市群人才落戶門檻降低，以及未落戶的常住人口享受戶籍人口同等公共福利，最終提升城市群吸引力。看好未來城市群發(fā)展帶來的房地產(chǎn)機(jī)遇，繼續(xù)重點(diǎn)推薦：1、具備融資優(yōu)勢、信用評級高的龍頭房企：萬科A(26.880, 0.19, 0.71%)、金地集團(tuán)(13.320, -0.26, -1.91%)；2、成長型房企，在未來有望受益評級提升：中南建設(shè)(7.710, -0.10, -1.28%)、金科股份(7.880, -0.10, -1.25%)、華發(fā)股份(6.530, -0.02, -0.31%)；3、物業(yè)管理和存量資產(chǎn)龍頭：招商積余(25.540, 0.06, 0.24%)、新大正(73.450, -0.43, -0.58%)、大悅城(5.360, -0.08, -1.47%)。

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戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)：降低落戶難度，長三角、珠三角優(yōu)先試點(diǎn)

戶籍準(zhǔn)入年限是我國城市落戶的一個(gè)重要條件，2019、2020新型城鎮(zhèn)化重點(diǎn)任務(wù)提出“確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例”。2019年《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》提出“在具備條件的都市圈率先實(shí)現(xiàn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累積互認(rèn)”。此次文件明確將長三角、珠三角城市群作為優(yōu)先探索推動的區(qū)域，有助于降低人才在長三角、珠三角城市群內(nèi)各城市落戶難度，加速人才在城市群集聚，提升這些城市群競爭力。而考慮到城市群的購房資格通常和戶籍年限掛鉤，年限同城化累計(jì)互認(rèn)也將意味著這兩個(gè)城市群城市購房門檻有望降低。

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經(jīng)常居住地登記戶口制度：解決人戶分離，公共福利均等化

逐步解決人戶分離的問題，也是我國新型城鎮(zhèn)化和戶籍制度改革的方向之一。2013年以來中央層面多次發(fā)文提出建立經(jīng)常居住地登記戶口制度，即“以合法穩(wěn)定住所和合法穩(wěn)定職業(yè)為戶口遷移基本條件、以經(jīng)常居住地登記戶口為基本形式”。我們認(rèn)為戶隨人走的戶籍機(jī)制最為接近發(fā)達(dá)國家事后遷移的管理模式，隨著大部分城市逐漸放開落戶限制，更為便利的經(jīng)常居住地登記戶口制度有望逐漸取代現(xiàn)有審批制，同時(shí)隨之帶來的公共服務(wù)均等化有望加速人力要素的高效自由流動，提升城市群聚集發(fā)展能力。

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戶籍改革激活城市群新紅利

我們認(rèn)為此次文件中的戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)和試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度雖然不是新的內(nèi)容，但也是過去幾年以來我國戶籍制度改革的重要落實(shí)，本質(zhì)上都是有助于城市群人才落戶門檻降低，以及未落戶的常住人口享受戶籍人口同等公共福利，最終提升城市群吸引力，加速人才在城市群集聚，這也是我國新增人口紅利逐步下降的背景下，我國未來人口的新一輪紅利，有望帶來都市圈房地產(chǎn)市場未來10年以上的發(fā)展空間。

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把握地產(chǎn)板塊配置機(jī)遇

我們看好未來城市群發(fā)展帶來的房地產(chǎn)機(jī)遇，繼續(xù)重點(diǎn)推薦：1、具備融資優(yōu)勢、信用評級高的龍頭房企：萬科A、金地集團(tuán)；2、成長型房企，在未來有望受益評級提升：中南建設(shè)、金科股份、華發(fā)股份；3、物業(yè)管理和存量資產(chǎn)龍頭：招商積余、新大正、大悅城。

風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情發(fā)展不確定性；行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)；部分房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

4月9日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制的意見》，提出“推動超大、特大城市調(diào)整完善積分落戶政策，探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實(shí)現(xiàn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)。放開放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制，試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度”。此次文件的內(nèi)容整體還是延續(xù)了我國新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)任務(wù)內(nèi)容，其中我們認(rèn)為值得關(guān)注的是“戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)”、“經(jīng)常居住地登記戶口制度”，這兩個(gè)內(nèi)容是推動落戶的重要措施。

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戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)：降低落戶難度，長三角、珠三角優(yōu)先試點(diǎn)

戶籍準(zhǔn)入年限是我國城市落戶的一個(gè)重要條件，2019、2020新型城鎮(zhèn)化重點(diǎn)任務(wù)中關(guān)于積分落戶均明確提出“確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例”。而在2019年2月國家發(fā)展改革委《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》中，就曾提出“放開放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制，在具備條件的都市圈率先實(shí)現(xiàn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累積互認(rèn)”，此次的文件明確將長三角、珠三角城市群作為優(yōu)先探索推動的區(qū)域。

結(jié)合《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》（提出“營造市場統(tǒng)一開放、規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)互認(rèn)、要素自由流動的發(fā)展環(huán)境”）以及《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》（提出“健全人才雙向流動機(jī)制，為人才跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨體制流動提供便利條件”），此次同城化累積互認(rèn)有助于降低人才在長三角、珠三角城市群內(nèi)各城市落戶難度，加速人才在城市群集聚，提升這些城市群競爭力。而考慮到城市群的購房資格通常和戶籍年限掛鉤，年限同城化累計(jì)互認(rèn)也將意味著這兩個(gè)城市群城市購房門檻有望降低。

近年來已經(jīng)有不少城市在這方面試點(diǎn)：以南京市為例，2019年《南京市積分落戶實(shí)施辦法》規(guī)定社保繳納以及居住期限的積分均從24個(gè)月起分檔計(jì)算，未來不排除長三角城市群內(nèi)其他城市的社保和居住期限能夠?qū)崿F(xiàn)互通互認(rèn)。此外，2017年天津公安機(jī)關(guān)推出5大類18項(xiàng)服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展保障國計(jì)民生措施，其中第二條規(guī)定“與市人力社保局配合，探索京、冀遷津的大型成建制企業(yè)職工異地繳納社?！腔J(rèn)定機(jī)制，逐步優(yōu)化三地之間引進(jìn)人才落戶政策，提升城市吸引力和競爭力。”新政之下，北京市、河北省大型企業(yè)在天津落戶，企業(yè)內(nèi)職工在異地所繳納的社保，天津市視為在天津繳納了社保，給予辦理落戶手續(xù)，或?yàn)槲磥砥渌鞘性圏c(diǎn)提供樣本。

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經(jīng)常居住地登記戶口制度：解決人戶分離，公共福利均等化

由于我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、戶籍登記制度跟不上城鎮(zhèn)化步伐，導(dǎo)致相當(dāng)比例的人口處于人戶分離。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年末我國人戶分離人數(shù)達(dá)到2.86億，約20%的人口均處于人戶分離的狀態(tài)。逐步解決人戶分離的問題，也是我國新型城鎮(zhèn)化和戶籍制度改革的方向之一。

2013年公安部會同國家發(fā)改委等12個(gè)部門形成了《關(guān)于加快推進(jìn)戶籍制度改革的意見》，首次提出“到2020年，我國將形成一套新型的戶籍制度，其中包括建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度，以合法穩(wěn)定住所和合法穩(wěn)定職業(yè)為戶口遷移基本條件、以經(jīng)常居住地登記戶口為基本形式”。

2014年國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》提出“建立居住證制度。公民離開常住戶口所在地到其他設(shè)區(qū)的市級以上城市居住半年以上的，在居住地申領(lǐng)居住證。符合條件的居住證持有人，可以在居住地申請登記常住戶口”。

2019年2月公安部召開全國治安管理工作座談會提出“除落戶超大、特大城市和跨省遷移戶口實(shí)行審批制外，積極探索試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度”。

2019、2020年新型城鎮(zhèn)化重點(diǎn)任務(wù)先后提出“確保有意愿的未落戶常住人口全部持有居住證”、“提高居住證發(fā)證量和含金量，推動未落戶常住人口逐步享有與戶籍人口同等的城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)”。

現(xiàn)行經(jīng)常居住地登記戶口相比傳統(tǒng)常住戶口依然存在一定限制，主要包括：1、以居住證和工作居住證為載體的過渡性政策；2、部分重點(diǎn)及特殊人群的社區(qū)公共戶口、集體戶口等。2020年國務(wù)院文件中關(guān)于“放開放寬落戶限制”的范圍由2019年的“超大、特大城市和跨省遷移戶口之外”進(jìn)一步擴(kuò)大至“個(gè)別超大城市外”，且2020年新型城鎮(zhèn)化重點(diǎn)建設(shè)任務(wù)首次提出“鼓勵(lì)超大特大城市取消郊區(qū)新區(qū)落戶限制”。我們認(rèn)為戶隨人走的戶籍機(jī)制最為接近發(fā)達(dá)國家事后遷移的管理模式，隨著大部分城市逐漸放開落戶限制，更為便利的經(jīng)常居住地登記戶口制度有望逐漸取代現(xiàn)有審批制，同時(shí)隨之帶來的公共服務(wù)均等化有望加速人力要素的高效自由流動，提升城市群聚集發(fā)展能力。

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戶籍改革激活城市群新紅利，把握地產(chǎn)板塊配置機(jī)遇

我們認(rèn)為此次文件中的戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)和試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度，雖然不是新的內(nèi)容，但也是過去幾年以來我國戶籍制度改革的重要落實(shí)，本質(zhì)上都是有助于城市群人才落戶門檻降低，以及未落戶的常住人口享受戶籍人口同等公共福利，最終提升城市群吸引力，加速人才在城市群集聚，這也是我國新增人口紅利逐步下降的背景下，我國未來人口的新一輪紅利，有望帶來都市圈房地產(chǎn)市場未來10年以上的發(fā)展空間。

我們認(rèn)為經(jīng)歷一季度的沖擊之后，二季度地產(chǎn)行業(yè)將迎來逐步復(fù)蘇，多元利好共振。基本面：4月起行業(yè)銷售和施工有望加速迎接修復(fù)；調(diào)控政策：逆周期調(diào)節(jié)加速，從土地端向需求端擴(kuò)散；流動性：全球?qū)捤杉哟a打開貨幣政策空間，寬松趨勢未改；融資：規(guī)模和成本雙雙改善，優(yōu)質(zhì)房企受益于“融資集中度”提升。我們看好未來城市群發(fā)展帶來的房地產(chǎn)機(jī)遇，繼續(xù)重點(diǎn)推薦：1、具備融資優(yōu)勢、信用評級高的龍頭房企：萬科A、金地集團(tuán)；2、成長型房企，在未來有望受益評級提升：中南建設(shè)、金科股份、華發(fā)股份；3、物業(yè)管理和存量資產(chǎn)龍頭：招商積余、新大正、大悅城。

風(fēng)險(xiǎn)提示

疫情發(fā)展不確定性：海外疫情蔓延、超級傳播者出現(xiàn)的可能、病毒變異的可能等因素使得疫情發(fā)展存在不確定性。

行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)：宏觀流動性政策的變化，“一城一策”落地的節(jié)奏、范圍、力度，房地產(chǎn)融資政策的節(jié)奏、范圍、力度（尤其是年后土地市場回溫是否會導(dǎo)致融資政策轉(zhuǎn)向），房地產(chǎn)稅推進(jìn)的節(jié)奏和力度存在不確定性。

行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)：若調(diào)控政策未出現(xiàn)較大力度放松，行業(yè)經(jīng)歷2008年以來最長上行周期后，需求存在一定透支，疊加居民加杠桿空間和能力的收窄以及疫情的沖擊，本輪下行期的持續(xù)時(shí)間和程度存在超出預(yù)期的可能（尤其是部分三四線城市），使得行業(yè)銷售、新開工、投資增速低于我們的預(yù)測值。

部分房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)融資端政策難以放松，銷售下行可能導(dǎo)致部分中小房企資金鏈面臨更大壓力，不排除部分中小房企出現(xiàn)經(jīng)營困難等問題。

以上內(nèi)容摘自華泰證券(18.030, -0.16, -0.88%)研究報(bào)告《國務(wù)院構(gòu)建要素市場化配置體制機(jī)制文件點(diǎn)評：戶籍管理同城化，落戶門檻再降低》，發(fā)布時(shí)間為2020年4月11日。

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