不少打算留在英國(guó)或來(lái)到英國(guó)發(fā)展的莎粉們，應(yīng)該會(huì)想過(guò)或者已經(jīng)在計(jì)劃買房。

畢竟如果打算在英國(guó)長(zhǎng)期居住的話，一般會(huì)認(rèn)為租房不如買房劃算。

但是在買房（甚至之后賣房）的過(guò)程中，無(wú)法避免地可能牽涉到各種各樣的稅，有時(shí)候甚至?xí)?fù)雜得令人頭疼。

最近麗莎就收到許多莎粉的詢問(wèn)，想要了解更多有關(guān)以個(gè)人名義或者以有限公司名義在英國(guó)買“住宅房產(chǎn)”（Residential properties），在稅務(wù)上會(huì)有什么差別？哪一個(gè)方式又比較適合自己呢？

→ 首先我們來(lái)看看如果以個(gè)人名義購(gòu)買房產(chǎn)的話，一般會(huì)涉及到哪些稅務(wù)？

1. 印花稅（Stamp Duty Land Tax）

根據(jù)英國(guó)法律，當(dāng)事人只要是在英格蘭和北愛(ài)爾蘭地區(qū)購(gòu)買一定價(jià)值的房產(chǎn)，一般必須繳交印花稅（當(dāng)然這不是說(shuō)蘇格蘭和威爾士地區(qū)就不必交稅，而是他們有屬于自己的稅制）。

目前來(lái)說(shuō)，無(wú)論當(dāng)事人是海外人士還是英籍人士，住在英國(guó)或者不住在英國(guó)，需要交的印花稅率基本都是相同的。不會(huì)因?yàn)楫?dāng)事人不是英國(guó)籍或者不是居住在英國(guó)，就因此需要交更多的稅。

雖然英國(guó)稅局曾經(jīng)提出想要向所有“海外置產(chǎn)者”（指自其他國(guó)家來(lái)英投資房產(chǎn)的人）多征1%的額外印花稅，但是到目前為止都還沒(méi)有正式的政策來(lái)真正落實(shí)這件事情。

那么現(xiàn)在以“個(gè)人名義”去購(gòu)買住宅房產(chǎn)的印花稅一般是如何計(jì)算呢？

根據(jù)目前的印花稅政策，個(gè)人購(gòu)買住宅房產(chǎn)的起征點(diǎn)是125,001鎊；換句話說(shuō)，如果房產(chǎn)價(jià)值等于或低于125,000鎊的話，其稅率為零。

但這是針對(duì)有且僅有一套房的個(gè)人來(lái)說(shuō)的，如果說(shuō)當(dāng)事人持有不只一套房的話，那么一般還必須以“更高稅率”計(jì)算，也就是基于原有的稅率再額外加上3%。

針對(duì)個(gè)人住宅房產(chǎn)不同價(jià)值的對(duì)應(yīng)印花稅率，可以直接看下圖↓

而對(duì)於首次購(gòu)房者（First time buyer）來(lái)說(shuō)（也就是人生中第一次買房子，以前從來(lái)沒(méi)有在世界上任何一個(gè)地方買過(guò)房子的當(dāng)事人），更可以享有“首次購(gòu)房印花稅減免”（First time buyer relief）：

1) 如果房?jī)r(jià)等于或小于30萬(wàn)鎊：可以完全“免除”印花稅，即無(wú)需繳交

2) 如果房?jī)r(jià)介于300,001鎊至50萬(wàn)鎊（包括50萬(wàn)鎊）：只需要支付超過(guò)30萬(wàn)鎊部分的印花稅

舉些幫助了解的例子：

1) 小莎是位首次購(gòu)房者，她買了棟價(jià)值為29萬(wàn)9千鎊的房子：那么小莎不需要支付任何印花稅

2) 小麗也是位首次購(gòu)房者，但她買的房子價(jià)值40萬(wàn)鎊：這表示小麗需要支付超過(guò)30萬(wàn)鎊的10萬(wàn)鎊這部分房?jī)r(jià)的印花稅，也就是：

40萬(wàn)鎊所對(duì)應(yīng)的印花稅率是5%，乘以10萬(wàn)鎊（也就是超過(guò)30萬(wàn)鎊的部份）= 5千鎊。

3) 至于首次購(gòu)房者如果所購(gòu)買的房產(chǎn)房?jī)r(jià)高于50萬(wàn)鎊呢？那么該位購(gòu)房者即便是人生中第一次買房，基本也將不能享受到任何的印花稅減免，也就是得照著一般的印花稅率來(lái)繳交。

另外，特別要提出的一點(diǎn)是，如果當(dāng)事人自己本身已有一套或以上的房產(chǎn)的話（無(wú)論該房產(chǎn)是在英國(guó)，中國(guó)還是其他地方），從規(guī)定上來(lái)講，再次買房時(shí)一般都需要支付額外的3%印花稅（也就是更高稅率）。

2. 資本利得稅（Capital Gains Tax）

資本利得稅的意思是對(duì)於資本商品，例如是債券，房產(chǎn)或土地，在出售或交易時(shí)的“收益”所征收的稅務(wù)。

而對(duì)於房屋買賣來(lái)說(shuō)，如果當(dāng)事人買入房產(chǎn)時(shí)的價(jià)錢（包括算入二手房的裝修費(fèi)），是低過(guò)之后出售的總價(jià)格（包括算入律師費(fèi)和中介費(fèi)）的話，那么當(dāng)事人一般就需要繳交資本利得稅。

簡(jiǎn)單的概念就是購(gòu)房者通過(guò)這樣一來(lái)一往，把房子買入之后賣出，從中可以“獲利”的話，基本就會(huì)需要針對(duì)該“收益”來(lái)支付相應(yīng)的資本利得稅了。

不過(guò)，資本利得稅主要只針對(duì)“購(gòu)房出租”等投資房產(chǎn)。

也就是說(shuō)，如果當(dāng)事人的房產(chǎn)是被劃為“主要住宅”（Principal Private Residence）的話（指唯一或主要自住房），一般來(lái)說(shuō)可以不需要交資本利得稅。

不過(guò)需要指出的是，對(duì)于有些“主要住宅”來(lái)說(shuō)，在整體做為“主要住宅”的時(shí)間里，如果中間有部分時(shí)間并不是做為“主要住宅”，是要根據(jù)居住的具體時(shí)間來(lái)交一些資本利得稅的。

目前以個(gè)人名義購(gòu)買住宅房產(chǎn)的資本利得稅是如何計(jì)算的呢？

一般來(lái)說(shuō)，資本利得稅的稅率是取決於當(dāng)事人的個(gè)人所得稅稅率（IncomeTax Rate），一般是18%或28%的：

1) 如果當(dāng)事人每年交的個(gè)人所得稅的稅率是20%：對(duì)應(yīng)的資本利得稅稅率就是18%

2) 如果當(dāng)事人每年交的個(gè)人所得稅的稅率是40%：那么針對(duì)房產(chǎn)增值部分要交28%的稅（也就是資本利得稅的稅率）

在2019年4月之后，英國(guó)稅局已經(jīng)把資本利得稅的免稅額度上調(diào)到了12,000鎊了。

也就是說(shuō)，如果在賣出房產(chǎn)時(shí)，當(dāng)事人賺取的利潤(rùn)是低於12,000鎊的話，他/她基本上是不必繳交資本利得稅的。

→ 以公司名義購(gòu)買住宅房產(chǎn)的話，又會(huì)涉及哪些稅務(wù)呢？

首先，“公司”這邊指的是注冊(cè)在英國(guó)的有限公司。

1. 印花稅（Stamp Duty Land Tax）

一般來(lái)說(shuō)，如果住宅房產(chǎn)是買在公司名下的話，不管是否第一套，都是要交3%的額外印花稅的；并不是說(shuō)第一套不交，第二套再交。

而如果以公司名義購(gòu)買的住宅房產(chǎn)，價(jià)值超過(guò)了50萬(wàn)鎊的話，根據(jù)房產(chǎn)的具體用途，其印花稅率還可能會(huì)是15%，并且每年可能還要再交年度住宅物業(yè)稅（Annual Tax on Enveloped Dwellings，簡(jiǎn)稱ATED）。

這個(gè)所謂的“具體用途”，英國(guó)稅局有指出如果房產(chǎn)是用于以下情況的話，一般可以不以15%的稅率計(jì)算：

－用于房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)

－房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和貿(mào)易商

－可以向公眾開(kāi)放的房產(chǎn)/建筑

－農(nóng)舍

－給公司職員居住的房產(chǎn)

－金融機(jī)構(gòu)（如銀行）通過(guò)貸款程序（放貸）而獲取的房產(chǎn)

不過(guò)，假如當(dāng)事人一次性購(gòu)買了6套以上的住宅房產(chǎn)的話，當(dāng)事人一般就可以按照“非住宅房產(chǎn)”（Non-residential properties）的印花稅率計(jì)算：

以永久性產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)為例，房產(chǎn)價(jià)值超過(guò)25萬(wàn)鎊以上的部分，可以按照5%的稅率來(lái)計(jì)算印花稅。

2. 年度住宅物業(yè)稅（ATED）

雖然以公司名義購(gòu)買住宅房產(chǎn)一般不必支付資本利得稅，但卻可能要交這個(gè)年度住宅物業(yè)稅（ATED）。

ATED是英國(guó)政府在2013年的時(shí)候開(kāi)始實(shí)施的，主要目的是為了降低“通過(guò)注冊(cè)公司”來(lái)持有價(jià)值比較高的住宅房產(chǎn)，以達(dá)到避稅的可能性。

ATED主要是針對(duì)擁有英國(guó)住宅房產(chǎn)的公司。從2016－2017年開(kāi)始，只要公司名下的住宅房產(chǎn)的價(jià)值超過(guò)50萬(wàn)鎊的話，公司每年都需要繳交這個(gè)稅。

對(duì)於住宅房產(chǎn)的定義，根據(jù)稅局的規(guī)定，就ATED的規(guī)定來(lái)講，一般只要該物業(yè)有一部分是或者可以用做住宅用途，那就算是住宅房產(chǎn)（Dwelling）了。

而以下這些用途則基本不視為住宅房產(chǎn)，也就是上面有提到的“非住宅房產(chǎn)”：

－酒店

－客房

－寄宿學(xué)校宿舍

－醫(yī)院

－學(xué)生宿舍

－軍人宿舍

－療養(yǎng)院

－監(jiān)獄

當(dāng)然，符合規(guī)定條件的公司也可以申請(qǐng)稅收減免，不過(guò)對(duì)於這方面的ATED規(guī)定比較復(fù)雜，要考慮的因素一般也比較多，是會(huì)因應(yīng)個(gè)人不同的情況而定的，所以很難在這邊一概而論。

→ 除了以上提到的這些，還有其他要注意的嗎？

3. 遺產(chǎn)稅（Inheritance Tax）

關(guān)於遺產(chǎn)稅這一點(diǎn)，房產(chǎn)在個(gè)人或公司名下的話，視乎情況而定，稅率的差距是可以很大的。

1) 在個(gè)人名下

首先如果房產(chǎn)是在個(gè)人名下的話，需要交遺產(chǎn)稅的人是“產(chǎn)權(quán)人”，也就是財(cái)產(chǎn)的持有人。

而繼承人（比如說(shuō)是子女）就不是遺產(chǎn)稅的直接繳納人。

通常在遺產(chǎn)分配時(shí)，會(huì)由遺囑中聲明的遺囑執(zhí)行人（Executor），來(lái)向稅局報(bào)稅繳稅。

一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)事人需要對(duì)遺產(chǎn)總價(jià)值超過(guò)免稅額的部分按40%的稅率來(lái)征稅。

遺產(chǎn)稅的豁免標(biāo)準(zhǔn)：

目前來(lái)說(shuō)，遺產(chǎn)稅的主要豁免標(biāo)準(zhǔn)是325,000鎊。

如果當(dāng)事人將遺產(chǎn)全部留給自己的配偶或民事伴侶，慈善事業(yè)（Charity）和社區(qū)業(yè)余體育俱樂(lè)部（Community amateur sports club）的話，也是可以不用交稅的。

如果當(dāng)事人將遺產(chǎn)留給自己的直系繼承人（Direct descendant），像是孩子、孫子（包括領(lǐng)養(yǎng)、寄養(yǎng)和繼子），而繼承的是家里的“主要住房”（Main residence）的話，也可以享有“額外豁免”。

這個(gè)“額外豁免”目前的免稅額度是150,000鎊?！邦~外豁免”可以和原本的“主要豁免標(biāo)準(zhǔn)”（也就是原本的325,000鎊）一起使用的，這樣算起來(lái)就是每人475,000鎊。

另外，夫妻雙方還可以把一方?jīng)]有用掉的免稅份額讓給另一方；這表示，以孩子繼承家里房子來(lái)說(shuō)，免稅額目前最高可達(dá)到950,000鎊。

2) 在公司名下

如果房產(chǎn)是在公司名下，房產(chǎn)是屬于公司的房產(chǎn)，當(dāng)事人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓公司股份的行為，將公司股份做為遺產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給繼承人。

對(duì)于符合條件的股份，是可以享受Business Property Relief（營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)出售減免稅，簡(jiǎn)稱BPR）的。

如果不是采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，直接將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給繼承人的話，通常都會(huì)被認(rèn)定為需要按照市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算，由此可能會(huì)產(chǎn)生印花稅和公司稅。

在確定好哪些是做為遺產(chǎn)的內(nèi)容以后，對(duì)于附有價(jià)值的遺產(chǎn)的計(jì)算方法，基本是沒(méi)有什么區(qū)別的。

麗莎特別提醒，如果當(dāng)事人的公司主要是從事土地或者房產(chǎn)相關(guān)的投資和業(yè)務(wù)的話，以上所講的BPR是適用的，就是說(shuō)在做為遺產(chǎn)轉(zhuǎn)讓這些公司的股份的時(shí)候，是不能夠申請(qǐng)遺產(chǎn)稅減免的。

如果把“個(gè)人”房產(chǎn)做為禮物轉(zhuǎn)讓，遺產(chǎn)稅方面又如果計(jì)算呢？

根據(jù)目前英國(guó)稅局對(duì)于遺產(chǎn)稅（Inheritance Tax）的規(guī)定，如果當(dāng)事人把房產(chǎn)當(dāng)成禮物，贈(zèng)送給子女之后，然后自己在“禮物贈(zèng)送”的7年后去世的話，基本上是不用繳交任何遺產(chǎn)稅的。

但如果當(dāng)事人是在房產(chǎn)贈(zèng)送后的7年內(nèi)去世的話，那么超過(guò)325,000鎊價(jià)值之外的份額，一般就需要被課征“遺產(chǎn)稅”了。

這份“禮物”根據(jù)這位當(dāng)事人去世的時(shí)間，所需要被課征遺產(chǎn)稅的比例也會(huì)有所不同：

1) 贈(zèng)與后3年內(nèi)去世：課征40%的稅

2) 贈(zèng)與后3至4年間去世：課征32%的稅

3) 贈(zèng)與后4至5年間去世：課征24%的稅

4) 贈(zèng)與后5至6年間去世：課征16%的稅

5) 贈(zèng)與后6至7年間去世：課征8%的稅

最后麗莎想說(shuō)的是，其實(shí)通過(guò)個(gè)人還是公司名義來(lái)購(gòu)買房產(chǎn)，在交稅方面都是有利有弊的；究竟哪一種方式比較適合自己，還是要根據(jù)每個(gè)人的不同情況來(lái)具體而論的。

莎粉們不論最后想要選擇以哪個(gè)方式來(lái)投資買房，都要記得及時(shí)報(bào)稅交稅，避免造成被稅局處罰等額外麻煩。

為了當(dāng)事人的最佳利益著想，建議莎粉們?nèi)绻惺裁床磺宄牡胤?，最?/span>盡早向?qū)I(yè)稅務(wù)師/會(huì)計(jì)師咨詢。