受疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)售樓處關(guān)閉、項(xiàng)目開復(fù)工推遲，房企的銷售壓力也隨之提升，同時(shí)疊加償債高峰期的到來，房企資金鏈進(jìn)一步承壓已成業(yè)內(nèi)共識。

資本市場表現(xiàn)方面，年報(bào)顯示，受益于境內(nèi)外債券的最優(yōu)發(fā)行與銀行端的高信用，2019年，龍湖集團(tuán)保持了平均借貸成本4.54%的低位，平均貸款年限6.04年，凈負(fù)債率51.0%，在手現(xiàn)金609.5億元，現(xiàn)金短債比（在手現(xiàn)金除以一年內(nèi)到期債務(wù)）4.38，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。

期內(nèi)，龍湖集團(tuán)持續(xù)獲資本市場認(rèn)可，收獲了穆迪上調(diào)展望為正面，標(biāo)普上調(diào)評級至BBB，成為國內(nèi)唯一一家獲得全部三家國際信用評級機(jī)構(gòu)（標(biāo)普/穆迪/惠譽(yù)）投資級評級的民營房地產(chǎn)企業(yè)。同時(shí)，大公國際（AAA）、中誠信證評（AAA）、新世紀(jì)（AAA）展望均為穩(wěn)定，令龍湖集團(tuán)繼續(xù)保持民營房企的最佳信用評級。

2019年5月，龍湖集團(tuán)被納入香港恒生中國企業(yè)指數(shù)成份股，在良好的信用紀(jì)錄、審慎自律的財(cái)務(wù)表現(xiàn)、穩(wěn)健的業(yè)務(wù)發(fā)展方面進(jìn)一步獲得認(rèn)可。

2019年2月，龍湖集團(tuán)在境內(nèi)成功發(fā)行22億元公司債，票息介乎于3.99%至4.70%之間，期限介乎于5年至7年；7月，發(fā)行20億元住房租賃專項(xiàng)公司債，票面利率介乎3.90%至4.67%之間，期限介乎于5年至7年；9月，在境外成功發(fā)行8.5億美元10年期投資級優(yōu)先票據(jù)，創(chuàng)近兩年民營房企10年期美元債票息新低。

事實(shí)上，龍湖一直被外界稱為房地產(chǎn)行業(yè)融資場上的“優(yōu)等生”。年報(bào)顯示，報(bào)告期后，龍湖集團(tuán)于2020年1月成功發(fā)行6.5億美元票據(jù)，其中2.5億美金為7.25年期，票息3.375%；4億美金為12年期，票息3.85%，創(chuàng)下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀(jì)錄。此后，又在境內(nèi)成功發(fā)行28億元公司債券及30億元住房租賃專項(xiàng)公司債券，票面利率介乎3.55%至4.2%之間，期限介乎于5年至7年。

近年來，物業(yè)投資所得亦是龍湖集團(tuán)的穩(wěn)增長收入來源之一。據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，2019年，龍湖集團(tuán)物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營業(yè)額為1407.9億元，同比增長29.5%。交付物業(yè)總建筑面積為1068萬平方米。物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為32.1%。集團(tuán)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入為57.9億元，較上年增長41.5%。商場、租賃住房、其他收入的占比分別為79.0%、20.3%和0.7%。于2019年12月31日，集團(tuán)的土地儲備合計(jì)6814萬平方米，權(quán)益面積為4742萬平方米。

被問及商戶減租是否對企業(yè)營收有所影響，邵明曉回應(yīng)稱，“目前疫情對天街的影響還是有的，減免租金會減少幾個(gè)億的收入，目前和客戶的粘度也在逐漸加強(qiáng)。天街有些商戶在2月份也有比較挑戰(zhàn)的，39個(gè)商場全部開業(yè)，復(fù)工的面積達(dá)到五六成?？土骱涂蛻舻男畔⒃诨謴?fù)中?！?/p>

“中小學(xué)開學(xué)會是商業(yè)開業(yè)的起始點(diǎn)，這是龍湖的一個(gè)判斷，目前影院不允許開業(yè)。”邵明曉表示，今年龍湖計(jì)劃開九個(gè)天街項(xiàng)目，龍湖的天街會聚焦在大體量的商業(yè)城市，今年，龍湖會盡力確?！?0億元 ”的租金收入。

年報(bào)提到，除商場外，龍湖集團(tuán)旗下租賃住房業(yè)務(wù)龍湖冠寓已陸續(xù)在全國30余個(gè)城市開業(yè)運(yùn)營。截至2019年底，冠寓累計(jì)開業(yè)房間數(shù)量達(dá)7.5萬間，租金收入11.7億元，同比增幅150.6%，整體出租率為77.4%，開業(yè)超過六個(gè)月的房源出租率為87.3%。

談及長租公寓冠寓的發(fā)展計(jì)劃，邵明曉在會上表示，龍湖長期看好租賃住房業(yè)務(wù)，2020年冠寓計(jì)劃開到10萬間，希望實(shí)現(xiàn)租金收入接近20億元。

物業(yè)管理方面，年報(bào)顯示，2019年，龍湖智慧服務(wù)新進(jìn)入45個(gè)城市，基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入42.8億元（合并抵消前收入約為50.0億元），同比實(shí)現(xiàn)突破性增長。原有增值業(yè)務(wù)，如租售、美居、旅游、優(yōu)選等均實(shí)現(xiàn)高速增長。此外，通過5年的探索實(shí)踐，龍湖智慧服務(wù)2019年全面完成科技系統(tǒng)“智慧服務(wù)引擎”的搭建，將各業(yè)務(wù)場景充分線上化。

截至2019年底，龍湖智慧服務(wù)已在全國118個(gè)城市開展專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，合約管理面積達(dá)4.28億平方米，服務(wù)業(yè)主330余萬戶，業(yè)主滿意度較高。

對于物業(yè)是否會分拆上市，邵明曉表示，暫時(shí)不會考慮分拆上市，龍湖C4的毛利率可達(dá)到26.3%，除了基本物業(yè)費(fèi)，創(chuàng)新收入占比已經(jīng)達(dá)到50%，“接下來，龍湖會提高創(chuàng)新收入能力，這塊的增長和毛利都是比較可觀的?！?/p>

龍湖集團(tuán)表示，未來，龍湖集團(tuán)將繼續(xù)堅(jiān)守“空間即服務(wù)”的戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、租賃住房、智慧服務(wù)四大主航道業(yè)務(wù)的多維驅(qū)動，協(xié)同發(fā)展。