對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，很多人一直看衰，也有很多人一直樂(lè)觀。喜歡不喜歡，房地產(chǎn)都一直倔強(qiáng)地生存著，但再高的樓也會(huì)有樓頂，再好的房子也得有天花板。做一個(gè)估算吧，看看十年之后，房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)有多大的市場(chǎng)，這個(gè)問(wèn)題明白了，地產(chǎn)股的成長(zhǎng)空間自然也就出來(lái)了。

2018年，全國(guó)商品房銷售面積是17.16億平米，銷售額是14.99萬(wàn)億元。今年正常應(yīng)該能超過(guò)16萬(wàn)億，但銷售面積不會(huì)增長(zhǎng)多少，也就是說(shuō)現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，主要是靠?jī)r(jià)格驅(qū)動(dòng)的。

由于近幾年M2基本保持在8%的增速，GDP增速也穩(wěn)中略降，通貨膨脹不像前幾年那么嚴(yán)重。考慮到2%左右的CPI（不包括房?jī)r(jià)）已經(jīng)保持了不少年，再加上房?jī)r(jià)增長(zhǎng)和產(chǎn)品品質(zhì)的提升，按照6%的當(dāng)前GDP增速來(lái)計(jì)算，應(yīng)該是一個(gè)可以參考的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，那么十年之后，房?jī)r(jià)可能會(huì)比現(xiàn)在高出80%左右，我們按照這個(gè)數(shù)據(jù)算一下商品房十年之后的市場(chǎng)空間吧。

首先我們要明確幾個(gè)問(wèn)題：

一、我們過(guò)去十年處在建國(guó)后第二輪人口出生高峰期，中國(guó)購(gòu)房者的平均年齡是27歲，1991年新生人口是2250萬(wàn)，之后便一路下滑，到了2001年就只有1696萬(wàn)了，2018年剛好是這個(gè)周期的最后一年。從2019年開始，房地產(chǎn)的人口紅利會(huì)越來(lái)越少，十年后的主力剛需人口比現(xiàn)在要下降32.66%！這個(gè)下降是不可逆的，2018年的新生人口就只有1523萬(wàn)了，我們只能習(xí)慣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體需求的持續(xù)下降；

二、十年后，一二線城市人口都會(huì)進(jìn)入到飽和階段，預(yù)計(jì)成都超過(guò)2000萬(wàn)人，鄭州、西安、武漢、南京等會(huì)超過(guò)1500萬(wàn)人，大城市化的人口紅利也基本消失。（參考北京的情況，在超過(guò)2000萬(wàn)人后，便大力外遷人口，據(jù)北京市人民政府官網(wǎng)數(shù)據(jù)：2018年年末全市常住人口2154.2萬(wàn)人，比上年末減少16.5萬(wàn)人。）

三、隨著房?jī)r(jià)高企，政策性住房和公租房比例會(huì)越來(lái)越大。深圳為例，規(guī)劃中政策性住房和公租房比例要達(dá)到新增供應(yīng)量的60%。而北京2018年商品房賣了2.5萬(wàn)套，保障性住房卻達(dá)到了5萬(wàn)套，商品房只占了33%！大城市的土地原本緊張，保障性住房的增加，會(huì)直接減少本已不多的商品房土地供應(yīng)；

四、2019年，商品房銷售面積基本與去年持平，大約在1700萬(wàn)套，銷售額預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到16萬(wàn)億。假設(shè)房?jī)r(jià)比2018年均價(jià)增長(zhǎng)80%，達(dá)到1.6萬(wàn)元/平，十年后要保持16萬(wàn)億的規(guī)模，就需要銷售掉10億平米，也就是1000萬(wàn)套左右。

五、2018年全國(guó)除了1700萬(wàn)套商品房外，還銷售了420萬(wàn)套二手房，和完工了656萬(wàn)套保障性住房。即便商品房的銷售量是每年遞減的，取1700萬(wàn)套和1000萬(wàn)套的平均值1350萬(wàn)套來(lái)計(jì)算的話，預(yù)計(jì)未來(lái)十年每年房屋換手會(huì)在2400萬(wàn)套左右（實(shí)際上這個(gè)數(shù)字是保守的，未來(lái)十年二手房和保障住房的套數(shù)都會(huì)增長(zhǎng)，僅雄安一地便可提供數(shù)百萬(wàn)套政策性住房）。

也就是說(shuō)未來(lái)十年累計(jì)房屋換手會(huì)在2.4億套左右，會(huì)有7億人左右改換新居。屆時(shí)過(guò)去累積的改善型需求也基本釋放的差不多，以增長(zhǎng)后的房?jī)r(jià)推算（北、上、深的均價(jià)全部會(huì)超過(guò)10萬(wàn)/平），十年內(nèi)沒(méi)釋放的改善需求，以后也很難有能力再大規(guī)模換房了。

十年后，剛需紅利和大城市化紅利用光了，改善型需求釋放了，商品房供應(yīng)用地減少了，依靠人口大量流出的三、四線城市為主的購(gòu)買力去消化每年1000萬(wàn)套商品房，以及上千萬(wàn)套二手房和保障性住房？

目前，三四線城市大約占商品房總成交面積的2/3左右，要完成1000萬(wàn)套商品房的消化，就需要市場(chǎng)在十年之后還能保持2016年的狀態(tài)，那一年的市場(chǎng)熱度大家仍歷歷在目吧。但在一二線城市商品房供應(yīng)大幅下降的背景下，從價(jià)格結(jié)構(gòu)的角度來(lái)看，三四線城市的房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)要比80%增長(zhǎng)更多才行。提價(jià)的難度，不亞于增量。

未來(lái)十年，變數(shù)還有很多，但以上測(cè)算至少說(shuō)明了一個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的天花板已經(jīng)近在咫尺，日后擺在房企面前的不是如何去做市場(chǎng)增量，而是如何搶奪市場(chǎng)存量。換句話說(shuō)，現(xiàn)在就是大魚吃小魚的時(shí)代，而即將展開的會(huì)是大魚吃大魚的時(shí)代。

從白酒、家電等行業(yè)的牛股身上可以看出，行業(yè)天花板臨近的時(shí)候，反而是大牛股出現(xiàn)的好時(shí)機(jī)。因?yàn)楹萌兆哟蠹叶寄芑畹牟诲e(cuò)，只有行業(yè)危機(jī)才會(huì)讓對(duì)手比你先死掉，這是擴(kuò)大市占率的最好機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)住宅開發(fā)這個(gè)行業(yè)已經(jīng)靠近天花板了，但優(yōu)秀的房企才剛剛踏上征程。即便16萬(wàn)億保持不了，中國(guó)之大，一年賣掉幾百萬(wàn)套商品房還是能做得到的。高限16萬(wàn)億，低限10萬(wàn)億，那么TOP5房企只要能占領(lǐng)到50%的市場(chǎng)份額（這個(gè)數(shù)據(jù)比家電和白酒都低得多），就有5萬(wàn)億到8萬(wàn)億的空間，也就是比現(xiàn)在高出1-2倍的增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率在7.5%-13%。即便估值不變，股價(jià)與業(yè)績(jī)同步，加上股息也可以做到10%-16%。

當(dāng)然，這個(gè)數(shù)字只是體現(xiàn)了房企在商品房開發(fā)上的收益，而且是按照在未來(lái)十年從業(yè)績(jī)峰值向下滑落的曲線來(lái)測(cè)算的，略偏保守。各家房企都在多元化發(fā)展，其他產(chǎn)業(yè)如果能在十年后形成規(guī)模，優(yōu)秀房企保持年化20%的增長(zhǎng)還是有機(jī)會(huì)的，盡管這確實(shí)不容易，但哪一個(gè)萬(wàn)億市值的企業(yè)是容易的呢？

@今日話題 @李定國(guó) $$萬(wàn)科A(SZ000002)$$碧桂園(02007)$$融創(chuàng)中國(guó)(01918)$