城中村物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

受訪法官

錢松，原羅湖區(qū)法院民三庭法官，現(xiàn)為深圳中院速裁庭法官。自2008年開始辦理房地產(chǎn)類案件，審判經(jīng)驗豐富，審理了多宗重大疑難案件，所撰寫的裁判文書多次被評為省高院、市中院評為優(yōu)秀裁判文書，曾榮立個人三等功。主筆撰寫《建設(shè)工程施工合同糾紛（裝飾裝修合同）糾紛》、《新型冠狀病毒感染肺炎疫情對房屋租賃合同履行的影響及司法應(yīng)對》等調(diào)研文章。

案情介紹

深圳市羅湖區(qū)人民法院審結(jié)原告田心物業(yè)公司訴該村村民譚某支付拖欠的物業(yè)管理費案。原告訴稱原告與深圳市田心實業(yè)股份有限公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，被告應(yīng)按合同約定支付物業(yè)管理費等費用。被告辯稱被告不是《物業(yè)管理服務(wù)合同》的簽訂主體，《物業(yè)管理服務(wù)合同》是無權(quán)處分系屬無效合同。羅湖法院經(jīng)審理查明，田心實業(yè)公司為田心村股份制改造后成立的股份合作公司，包括譚某在內(nèi)的村民是田心實業(yè)公司的股東。田心實業(yè)公司與原告田心物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，委托原告對田心村實行物業(yè)管理。被告譚某曾向田心村管理處出具《承諾書》同意遵守業(yè)主公約，并與田心物業(yè)公司簽訂《管理費收繳協(xié)議》且已繳納部分物業(yè)管理費。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條、《物業(yè)管理條例》第七條第五款及《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第一百二十五條，羅湖法院認為，田心實業(yè)公司的行為本身不僅體現(xiàn)了集體意志，也能體現(xiàn)多數(shù)股東的意見。在涉案小區(qū)未成立業(yè)主委員會的情況下，由田心實業(yè)公司出面簽訂物業(yè)服務(wù)合同，具有一定合理性，該合同對被告譚某具有約束力，故判定譚某繳納拖欠的物業(yè)管理費及利息。被告譚某不服一審判決，上訴至深圳中院，二審法院判決駁回上訴，維持一審判決。

法官說法

城中村是深圳快速城市化的產(chǎn)物，存在著居住人口多、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、房屋產(chǎn)權(quán)不清晰等問題，但同時城中村也是快遞小哥、的士司機、環(huán)衛(wèi)工人等廣大來深建設(shè)者賴以生存的最基本空間，直接關(guān)聯(lián)著市民的生活，關(guān)系到群眾的切身利益。

本案的主要爭議點有兩個，一是田心實業(yè)公司與田心物業(yè)公司所簽訂的案涉物業(yè)服務(wù)合同是否有效，對城中村村民譚某是否有約束力。本案中，原告認為原告與深圳市田心實業(yè)股份有限公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，被告應(yīng)按合同約定支付物業(yè)管理費等費用，被告則認為，譚某不是《物業(yè)管理服務(wù)合同》的簽訂主體，《物業(yè)管理服務(wù)合同》是無權(quán)處分系屬無效。二是深圳市田心實業(yè)股份有限公司與深圳市田心物業(yè)管理有限公司簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》中約定的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)是否合適。

法院通過審理，認定該合同有效且對被告譚某具有約束力，判定譚某繳納拖欠的物業(yè)管理費及利息。

本案審結(jié)后，深圳市于2019年8月29日新修訂通過了《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》，該條例第一百二十五條規(guī)定，原農(nóng)村城市化社區(qū)可以在各區(qū)人民政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)下，由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位作為責(zé)任主體，參照本條例及相關(guān)規(guī)定，成立物業(yè)管理自治機構(gòu)。物業(yè)管理自治機構(gòu)的職責(zé)限于自行組織提供物業(yè)服務(wù)，或者購買物業(yè)服務(wù)并處理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同相關(guān)的事項。原農(nóng)村城市化社區(qū)物業(yè)管理自治機構(gòu)成立和運作的具體辦法，由區(qū)人民政府制定。該條款為新增加內(nèi)容，對深圳城中村物業(yè)管理的模式進行了明確規(guī)定。