事件：國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定：

1）將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng) 田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

2） 將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣 東、重慶，試點(diǎn)期限 1 年，具體實(shí)施方案由試點(diǎn)省份人民政府制訂并報(bào)自然資源部備案。第 1）條和《土地管理法》一致，第 2）條永久農(nóng)田轉(zhuǎn)建設(shè)用地原先均需要國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，這次試點(diǎn)是個(gè)突破。

點(diǎn)評(píng)：

我國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)二元的土地公有制，城市土地為國(guó)有制土地，主要包括土地總體規(guī)劃范圍內(nèi)的居住、工業(yè)、商業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)等土地，農(nóng)村集體所有制土地為農(nóng)村集體所有，主要包括農(nóng)用地及建設(shè)用地。

在城鄉(xiāng)二元土地制度下，城市土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，但二者并非同權(quán)、同價(jià)，在嚴(yán)格的征地保護(hù)制度下，農(nóng)業(yè)用地需轉(zhuǎn)為建設(shè)用地才能用于城市建設(shè)，而此前農(nóng)用地的轉(zhuǎn)用和土地征收權(quán)限上收到國(guó)務(wù)院和省級(jí)政府，一方面是審批流程長(zhǎng)、審核速度較慢，另一方面是審批需符合土地利用總體規(guī)劃，也就是規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的近郊土地更容易被征收。此次農(nóng)轉(zhuǎn)用審批權(quán)限下放的影響，主要在于：

1、改善城鄉(xiāng)二元土地制度、加快城鄉(xiāng)融合、助力實(shí)現(xiàn)農(nóng)民脫貧 ，后續(xù)審批權(quán)限下放到省級(jí)政府，并委托 7 省市實(shí)施土地征收，更容易實(shí)現(xiàn)農(nóng)地的轉(zhuǎn)用、成為建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，有助于打破城鄉(xiāng)二元土地制度，助力農(nóng)民脫貧，符合 2020 年全面打贏脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)的目標(biāo)。

2、盤(pán)活存量土地、優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、新增供應(yīng)受限較小短期內(nèi)通過(guò)加快農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批及征地，可以盤(pán)活存量土地，加快建設(shè)用地供應(yīng)、并優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。2014-2017 年我國(guó)新增供地結(jié)構(gòu)中，住宅用地供應(yīng)僅為 15%， 工礦用地占比 22%，但隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)、人口向城市群集聚，工業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的發(fā)生等，住宅用地的供需并不平衡，以一線城市為例，住宅用地供需缺口連續(xù)多年達(dá)到 30%以上，如果考慮到城市更新供應(yīng)，缺口或略下降，但由于城市更新供給有限，預(yù)計(jì)仍然存在明顯不足。此次農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批權(quán)限下放，有助于加快盤(pán)活城市中的存量土地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地， 及時(shí)補(bǔ)充土地供給缺口，雖然新增農(nóng)轉(zhuǎn)用面積總量是根據(jù)既定的土地利用年度計(jì)劃 （由國(guó)土部、發(fā)改委等部門(mén)審核）供應(yīng)，但是在土地供應(yīng)的區(qū)位、用地性質(zhì)的結(jié)構(gòu)調(diào)整上省級(jí)政府可以“因城施策”，具備了更高的自由度。

3、利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)、加大供需矛盾區(qū)域和時(shí)間的供應(yīng)通過(guò)加快土地供應(yīng)，有利于形成地價(jià)和房?jī)r(jià)的平穩(wěn)預(yù)期，在“房住不炒”與地方財(cái) 政的多方壓力之下，實(shí)現(xiàn)“既要、又要、還要”。新土改下賦予地方政府對(duì)于土地供應(yīng)的靈活性與可行性，使得地方政府能夠在土地供應(yīng)缺乏的地區(qū)與年份里、或?qū)ν恋夭蛔愕膮^(qū)域加大供應(yīng)力度，緩解供需平衡的壓力，從而平抑地價(jià)、房?jī)r(jià)大幅上漲， 實(shí)現(xiàn)穩(wěn)預(yù)期。

4、有利于地方財(cái)政，提高土地出讓純收益土地出讓純收益為土地出讓金減去出讓成本，出讓成本包括了土地整理、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、耕地保護(hù)、城市和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等，隨著拆遷成本的上漲，土地出讓純收益率在不斷下降，至 2015 年為 20%。農(nóng)轉(zhuǎn)用審批權(quán)限下放后，土地流轉(zhuǎn)加快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)改善，隨著區(qū)位更優(yōu)、價(jià)值更高的土地的供應(yīng)增加，地方政府有望獲取更多的土地出讓純收益，緩解新基建投資壓力。

老王認(rèn)為，土地改革歷來(lái)是牽一發(fā)動(dòng)全身的工程，通過(guò)本次土地新政，加速拉動(dòng)重大項(xiàng)目投資，加速推動(dòng)新老基建落地，首先利好土地流轉(zhuǎn)相關(guān)公司，其次利好利好新老基建相關(guān)公司。

土地流轉(zhuǎn)相關(guān)受益標(biāo)的：

羅牛山： 2010年2月，公司公告披露，截至目前，公司及控股子公司合計(jì)持有土地11014.48畝，其中，農(nóng)業(yè)用地9615.11畝，商住用地666.46畝，其他建設(shè)用地（工業(yè)用地、市場(chǎng)用地、教育用地等）732.91畝。

北大荒：公司擁有62.4萬(wàn)公頃耕地和24萬(wàn)公頃可墾荒地(公司招股說(shuō)明書(shū)披露，該地塊使用權(quán)為公司向集團(tuán)公司以承包方式取得，承包期限50年。

芭田股份：2017年公司年報(bào)表示，土地流轉(zhuǎn)將加速農(nóng)業(yè)變革，催生農(nóng)業(yè)'新種植模式'和'新經(jīng)營(yíng)主體',芭田公司把握機(jī)會(huì)，迅速參與其中。

廣州浪奇： 待收儲(chǔ)土地180畝（報(bào)道最高可獲補(bǔ)償收入60億元），南沙新基地500畝。

棕櫚股份：公司在互動(dòng)平臺(tái)上回復(fù)稱(chēng)，公司的部分生態(tài)城鎮(zhèn)項(xiàng)目有涉及到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)及生態(tài)農(nóng)業(yè)等方面

輝隆股份：擁有多年土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目參與經(jīng)驗(yàn),2010先后在安徽全椒、臨泉兩縣參與土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目(項(xiàng)目年限超過(guò)10年),兩地合計(jì)流轉(zhuǎn)土地2.2萬(wàn)畝。

京投發(fā)展： 公司以全資子公司潭柘投資為平臺(tái)，參與北京潭柘寺鎮(zhèn)整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2010年10月,潭柘投資與潭柘寺鎮(zhèn)政府簽訂協(xié)議書(shū)參與潭柘寺鎮(zhèn)整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地流轉(zhuǎn)工作。

景興紙業(yè)：公司系浙江嘉興平湖當(dāng)?shù)厣鲜泄?，?shí)際土地面積（含平湖當(dāng)?shù)氐淖庸荆┰?100畝左右，另外，公司的土地都是工業(yè)用地。

蘇墾農(nóng)發(fā)：每年向農(nóng)墾集團(tuán)繳付土地承包費(fèi),經(jīng)營(yíng)近100萬(wàn)畝優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)基地。公司為國(guó)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)的龍頭企業(yè),2016年流轉(zhuǎn)面積22萬(wàn)畝。

亞通股份：根據(jù)崇明三島總體規(guī)劃，公司未來(lái)將積極投身于崇明現(xiàn)代化生態(tài)島建設(shè)，重點(diǎn)參與崇明生態(tài)農(nóng)業(yè)和崇明城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，確保公司可持續(xù)發(fā)展。2013年年報(bào)披露，公司擁有2500多畝的農(nóng)業(yè)土地使用權(quán)。

中華企業(yè)： 公司在崇明島陳家鎮(zhèn)-東灘地區(qū)擁有約4655畝土地，是最早進(jìn)入崇明島的房企。

上實(shí)發(fā)展：公司旗下?lián)碛谐缑鲘u合計(jì)13萬(wàn)畝土地使用權(quán)，未來(lái)充分享受土地流轉(zhuǎn)及新政帶來(lái)的投資機(jī)遇。

海航創(chuàng)新：公司擁有九如山旅游度假區(qū)175畝土地使用權(quán)。

京投銀泰：公司已參與了北京郊區(qū)旅游名鎮(zhèn)潭柘寺鎮(zhèn)的整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地流轉(zhuǎn)工作，約2150畝土地已流轉(zhuǎn)至其全資子公司潭柘投資名下。

威華股份：曾通過(guò)自建自營(yíng)和合作聯(lián)營(yíng)的方式建設(shè)了近60多萬(wàn)畝速生林基地。

香梨股份：擁有5個(gè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地，園地面積達(dá)2.7萬(wàn)畝，該土地是通過(guò)出讓取得的50年的農(nóng)業(yè)用地，但處在18億畝耕地紅線范圍之外。

大北農(nóng)：公司下屬子公司農(nóng)信互聯(lián)公司加快農(nóng)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)推廣，提升整個(gè)農(nóng)業(yè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和產(chǎn)出效率。農(nóng)信互聯(lián)所打造的農(nóng)信云、農(nóng)信商城、農(nóng)信金融、智農(nóng)通等“三網(wǎng)一通”產(chǎn)品鏈已形成互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)優(yōu)勢(shì)。

另外老王認(rèn)為隨著土地新政有點(diǎn)類(lèi)似與2008年的變相土地審批權(quán)下方放，這是在全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不確定下采用的刺激經(jīng)濟(jì)的重磅政策，受益標(biāo)的不只土地流轉(zhuǎn)，后期隨著新政的推進(jìn)也會(huì)帶動(dòng)鄉(xiāng)村振興板塊走強(qiáng)，當(dāng)然也會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)新老基建投資加快，帶動(dòng)新老基建板塊投資機(jī)會(huì)。