違章建筑的存在是一個普遍的現象，很多城市的小產權房交易的火爆足以說明這一點，由于違章建筑是未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的房屋，因此根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，出租人與承租人所簽訂的租賃合同是無效的，無法受到法律的保護，但出租方和承租方畢竟是按這樣的一份無效合同在履行，如果雙方的合同是無效的，因此產生的法律后果是怎樣的呢？根據合同法第五十八條、本解釋第五條的規(guī)定，承租方交回房屋，此前占用的房屋的，按租金的標準向出租人支付房屋占用費用，有損失再根據責任大小由各方分擔，注意這里用的是占用費這個名稱，不是租金，因為合同無效就不存在支付租金的問題了。

實務案例：涉案房產屬于歷史遺留問題建筑，未辦理相關產權證書，因此原告與被告簽訂《廠房租賃合同》屬于無效合同。

基本案情

原告訴稱，2011年7月1日，被告前身深圳市龍崗區(qū)某電子玩具廠與原告續(xù)簽了《廠房租賃合同》，向原告承租位于深圳市龍崗區(qū)龍崗街道某社區(qū)某某工業(yè)區(qū)B區(qū)C棟5號廠房、宿舍，建筑面積共計約8249平方米。合同約定，上述租賃物用于工業(yè)用途，租賃期限五年，從2011年7月1日至2016年6月30日止，租金合計每月70225元（幣別:人民幣，下同），被告應于每月15日前向原告深圳市某股份合作公司某第二分公司支付當月租金；被告自2015年下半年開始拖欠租金、廠長工資、綜合服務費、治安基金及電管費等費用，為維護原告的合法權益，特提起訴訟，請求法院判決:1、確認原告與被告的房屋租賃合同無效，判令被告立即將承租的位于深圳市龍崗區(qū)龍崗街道某社區(qū)某某工業(yè)區(qū)B區(qū)C棟5號廠房、宿舍返還給原告深圳市某股份合作公司某第二分公司；2、被告支付原告深圳市某股份合作公司某第二分公司2015年12月1日至返還上述租賃物之日止的房屋占有使用費（按照租金標準每月70225元，暫計至2016年6月30日共七個月的房屋占有使用費491575元）及利息（其中房屋占有使用費491575元的利息自起訴之日起算，以后每月拖欠的房屋占有使用費利息分別自當月16日起，按中國人民銀行同期同類貸款利率計至款項還清之日止）；3、被告支付原告深圳市某股份合作公司某第二分公司墊付的電費117705.22元，水費、污水處理費、垃圾處理費合計13114.71元；4、被告支付原告深圳市某股份合作公司廠長工資9000元、綜合服務費10500元、治安基金2400元；5、本案訴訟費用由被告承擔。

判決理由

法院認為，根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。涉案房產屬于歷史遺留問題建筑，未辦理相關產權證書，因此，原告與被告簽訂《廠房租賃合同》屬于無效合同，被告應將涉案房屋返還給原告深圳市某股份合作公司某第二分公司。關于房屋占有使用費，雙方確認被告最后交付租金的時間為2015年11月份，自2015年12月1日起未再交付租金，截至本案作出判決之日，被告共拖欠原告深圳市某股份合作公司某第二分公司房屋占有使用費842700元，被告應予支付。因被告應于每月15日前支付租金，逾期未支付，須自每月16日起計算當月租金的利息。2016年6月30日前拖欠的租金利息，原告要求被告自原告起訴之日起支付，是原告對其自身權利的處分，法院予以支持。

判決結果

根據《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條 、第五十八條 、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第五條 之規(guī)定，法院判決確認原告深圳市某股份合作公司某第二分公司與被告某五金制品（深圳）有限公司于2011年7月1日簽訂的關于廣東省深圳市龍崗區(qū)龍崗街道某社區(qū)某某工業(yè)區(qū)B區(qū)C棟5號廠房、宿舍的《廠房租賃合同》無效及被告按規(guī)定支付房屋占用費。