法律知識要點(diǎn)：承租人與出租人簽訂的房屋租賃合同已經(jīng)成立并生效，出租人已交付房屋給承租人使用，承租人也按時支付了租金。但是，有的出租人因涉及訴訟，已經(jīng)出租的房屋，突然被法院查封了，承租人能否繼續(xù)居住在該屋內(nèi)，租賃合同是否有效？

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。

從上述的法律條款分析，已經(jīng)出租的房屋，被法院查封后，對租賃合同是否有影響，關(guān)鍵在于房屋租賃合同成立的時間，如果成立在房屋設(shè)了定其它物權(quán)之前或者保全措施之前，則已經(jīng)成立的租賃合同關(guān)系不受影響。否則，在此之后成立租賃關(guān)系的，則不能產(chǎn)生對抗效力債權(quán)人的效力。

例如“買賣不破租賃”，這一規(guī)則是各國法律當(dāng)中的通行規(guī)定，意思是租賃關(guān)系成立在前的，如果后面房屋的所有權(quán)發(fā)生變動的，對原有的租賃不受影響，承租人可以繼續(xù)按照有的租賃合同，要求該房屋新的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同義務(wù)。同理，房屋抵押亦是如此。

當(dāng)然，房屋被查封后，出租人仍然出租的，租賃合同并不是無效，而是不能對抗債權(quán)人，最后導(dǎo)致房屋租賃合同無法履行的，承租人只能請求出租人承擔(dān)違約責(zé)任、賠償損失等法律責(zé)任。

在實(shí)務(wù)中，有被執(zhí)行人為了逃避執(zhí)行，與第三人串通，把法院已查封的房屋，用倒簽日期的方式將房屋出租出去，租賃最長的有二十年，并約定一次性收取租金等等。其實(shí)這種方法不可取的，沒有實(shí)際履行的房屋租賃合同很容易查證，并且法院還可以因此對當(dāng)事人罰款、拘留甚至是追究刑事責(zé)任，這樣的案例已經(jīng)大量存在。所以，筆者不建議當(dāng)事人通過這種違法的方式來逃避執(zhí)行，最終可能會得不償失。

為了更好的閱讀和理解上述法律知識要點(diǎn)，筆者分享一篇相關(guān)的實(shí)務(wù)案例，并對案例的內(nèi)容進(jìn)行了相應(yīng)的整理和匯編，案例中觀點(diǎn)僅供學(xué)習(xí)交流所用！

案情簡介

2011年5月11日，經(jīng)抵押權(quán)登記部門登記，陳某宙、周某浪為第三人工貿(mào)公司提供擔(dān)保，作為抵押人與抵押權(quán)人某銀行某地支行，就某地的房屋設(shè)立最高額抵押權(quán)，約定就2011年5月9日至2014年12月31日之前第三人工貿(mào)公司對某銀行某地支行所發(fā)生的借款提供擔(dān)保，抵押的債權(quán)最高額為6560400元，抵押權(quán)證為:第988號。

該抵押權(quán)設(shè)立后，第三人工貿(mào)公司陸續(xù)向某銀行某地支行借款700萬元，至2012年12月24日第三人工貿(mào)公司未歸還上述700萬元借款，上述700萬元尚在借款期限內(nèi)。經(jīng)陳某宙、周某浪、某銀行某地支行申請，抵押權(quán)登記部門于2012年12月24日對該抵押權(quán)注銷登記。于同日即2012年12月24日，經(jīng)抵押權(quán)登記部門登記，被告陳某宙、周某浪將某地的房屋設(shè)立最高額抵押權(quán)，抵押的債權(quán)最高額提高為7000000元，抵押權(quán)證為：第988號；約定就2012年12月17日至2014年12月31日止第三人工貿(mào)公司對某銀行某地支行所發(fā)生的借款提供擔(dān)保。

第三人工貿(mào)公司在此期間向某銀行某地支行借款未歸還，法院作出判決：工貿(mào)公司歸還某銀行某地支行的借款700萬元及利息、罰息、復(fù)利；二、抵押物某地的房屋折價(jià)或者以拍賣、變賣的價(jià)款優(yōu)先受償上述債務(wù)。

該院在執(zhí)行案件過程中，查封某地的房屋，并于2014年9月23日張貼騰房公告，責(zé)令葉某東騰房。葉某東提起執(zhí)行異議，法院于2016年9月21日作出執(zhí)行裁定，駁回葉某東的異議請求?，F(xiàn)葉某東向該院提起執(zhí)行異議之訴，請求確認(rèn)與陳某宙、周某浪簽訂的《房屋租賃合同有效》，并繼續(xù)履行。

判決要點(diǎn)

法院審理認(rèn)為：該案的前后兩份最高額抵押合同起止時間上能完全相連，兩份最高額抵押合同的抵押權(quán)注銷、登記設(shè)立時間能在2012年12月24日相互銜接，且借款期限、歸還借款時間跨越兩份抵押權(quán)注銷、登記設(shè)立的銜接點(diǎn)；故應(yīng)認(rèn)定兩份最高額抵押合同的抵押權(quán)具有延續(xù)性，抵押權(quán)的設(shè)立時間應(yīng)認(rèn)定為2011年5月11日。

因該抵押權(quán)設(shè)立的時間早于原告主張的房屋租賃合同訂立時間2012年6月10日、房屋占有時間2012年9月之前。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。原告葉某東不得以該租賃關(guān)系對抗抵押權(quán)。法院可以依法對涉訴房屋查封、強(qiáng)制騰房及拍賣、變賣，故對原告葉某東的訴請，應(yīng)予駁回。

判決結(jié)果

綜上，法院判決：駁回原告葉某東的訴訟請求。

律師點(diǎn)評

在該案中，陳某宙、周某浪為工貿(mào)公司向某銀行某地支行借款，而用名下房屋為工貿(mào)公司設(shè)定抵押，抵押成立的時間為2011年5月11日，房屋租賃合同訂立時間2012年6月10日。陳某宙、周某浪與葉某東的租賃合同成立在抵押權(quán)設(shè)定之后，成立在后的租賃關(guān)系，不得對抗在先的抵押權(quán)。據(jù)此，法院判決駁回葉某東請求繼續(xù)履行租賃合同的訴訟請求。

這個案例也給廣大承租人警視，涉及重大權(quán)益的租賃合同，作為承租人不但要查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證件，而且還應(yīng)當(dāng)查證房屋有無設(shè)定其它物權(quán)，否則租賃合同簽訂后，將來也可能無法履行，會給承租人造成重大損失。