法律知識(shí)要點(diǎn)：房屋租賃合同中，出租人有兩個(gè)重要義務(wù)：一個(gè)是交付房屋的義務(wù)，即出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將房屋交付承租人；二是對(duì)租賃物承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。下面筆者來解讀一下關(guān)于出租人對(duì)租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

什么是瑕疵擔(dān)保責(zé)任？瑕疵擔(dān)保責(zé)任原來是買賣合同中，賣方的一個(gè)重要的法定責(zé)任，指賣方必須就出賣標(biāo)的物的瑕疵承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，包括物的瑕疵擔(dān)保和權(quán)利瑕疵擔(dān)保。租賃合同與買賣合同一樣，屬于是有償合同，存在一定的共性。租賃合同中的出租人與買賣合同中的出賣人一樣，需要對(duì)出租的租賃物承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

租賃合同轉(zhuǎn)移的是租賃物的使用權(quán)，這與買賣合同轉(zhuǎn)移物的所有權(quán)不同，承租人訂立租賃合同的目的是為了對(duì)租賃物的使用和收益，出租人在租賃合同中，承擔(dān)主要是物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，就是說出租人應(yīng)保證出租的房屋具備租賃合同約定的使用價(jià)值。

房屋租賃合同中的出租人對(duì)租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，體現(xiàn)在兩個(gè)不同的時(shí)期：一是在租賃物交付時(shí)，出租人要保證交付的租賃物符合約定的用途，使承租人能夠正常使用。例如，房屋不能漏水，房屋內(nèi)的供電設(shè)施正常等等；二是在租賃期間，出租人要保持租賃物符合約定的用途。在租賃期間如果租賃物出現(xiàn)問題，除另有約定外，承租人請(qǐng)求出租人進(jìn)行維修時(shí)，出租人應(yīng)對(duì)其進(jìn)行及時(shí)地維修，以保證承租人的正常使用。

為了更好的閱讀和理解上述法律知識(shí)要點(diǎn)，筆者分享一篇相關(guān)的實(shí)務(wù)案例，并對(duì)案例的內(nèi)容進(jìn)行了相應(yīng)的整理和匯編，案例中觀點(diǎn)僅供學(xué)習(xí)交流所用！

案情簡(jiǎn)介

原告服裝公司訴稱：2013年置業(yè)公司將其開發(fā)的位于某地的皮草批發(fā)廣場(chǎng)建筑面積7000平方米地下負(fù)一層出租給原告用于經(jīng)營(yíng)服裝超市，雙方約定了租期、租金、保證金及違約責(zé)任等內(nèi)容，并約定了其他權(quán)利與義務(wù)。原告按照約定全面履行了自己的義務(wù)，而置業(yè)公司違反誠信原則，構(gòu)成根本違約，致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)，依據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)解除雙方間的租賃協(xié)議。

原告服裝公司請(qǐng)求判令：一、解除雙方間簽訂的租賃協(xié)議；二、置業(yè)公司返還保證金10萬元，退還多收取的電費(fèi)98415.46元，賠償超市的裝修、設(shè)備及在用低值易耗品損失4026210.17元，企業(yè)形象策劃設(shè)計(jì)費(fèi)30萬元，裝修設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)20萬元，支付違約金100萬元，合計(jì)5724625.63元；三、可得利潤(rùn)損失以評(píng)估鑒定為準(zhǔn)。

置業(yè)公司答辯稱：對(duì)于解除合同沒有異議，被告已經(jīng)通知對(duì)方解除合同。由于服裝公司未按合同約定交付房屋租金，構(gòu)成根本違約故被告根據(jù)合同法的規(guī)定，依法以通知的方式解除雙方簽訂的房屋租賃合同。

法院經(jīng)審理查明：2013年5月至6月，置業(yè)公司開發(fā)的位于某地的皮草城負(fù)一層對(duì)外進(jìn)行招商，服裝公司于2013年6月20日經(jīng)過與置業(yè)公司進(jìn)行磋商達(dá)成合意，并于當(dāng)日交付100萬元（其中保證金10萬元，租金90萬元）。

2013年9月21日，置業(yè)公司招商部制作了皮草城負(fù)一層超市能否進(jìn)場(chǎng)裝修的文件會(huì)簽單，并經(jīng)過了會(huì)簽，同意服裝公司進(jìn)場(chǎng)裝修。服裝公司于2013年11月1日正式接收租賃物并進(jìn)場(chǎng)裝修施工。2015年2月26日服裝公司因租賃物建設(shè)規(guī)劃審批用途為地下車庫，沒有辦理變更用途審批手續(xù)，向置業(yè)公司寄發(fā)通知函要求解決。2015年2月28日置業(yè)公司向服裝公司發(fā)出《解除合同通知書》，并于2015年3月2日通知服裝公司于2015年3月7日前撤離場(chǎng)地。

判決要點(diǎn)

法院審理認(rèn)為：置業(yè)公司與服裝公司之間簽訂的房屋租賃合同是雙方的真實(shí)意思表示，雙方之間的租賃合同關(guān)系成立，雙方均應(yīng)如約履行。對(duì)于置業(yè)公司而言，其應(yīng)按照約定向服裝公司交付租賃標(biāo)的物。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十六條規(guī)定：出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

該案中，置業(yè)公司作為出租人應(yīng)該按照約定將租賃物交付給服裝公司，同時(shí)還應(yīng)保證租賃物符合約定的用途，即作為商用經(jīng)營(yíng)超市。然而，根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件、消防驗(yàn)收意見書等證據(jù)材料及置業(yè)公司庭審陳述，可知訴爭(zhēng)的租賃物性質(zhì)為地下車庫，并非商業(yè)用房。但是在雙方簽訂的《房屋租賃協(xié)議》中置業(yè)公司明確承諾租賃物的性質(zhì)為商業(yè)用房。

置業(yè)公司將實(shí)際性質(zhì)為地下車庫的租賃物作為商業(yè)用房出租給服裝公司，且未依法辦理改變租賃物用途的規(guī)劃、消防等審批手續(xù)。置業(yè)公司的行為明顯不符合《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十六條規(guī)定的，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途，據(jù)此被告構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。雙方約定如一方違約，賠償對(duì)方100萬元，該約定有效，按照約定應(yīng)由置業(yè)公司支付服裝公司違約金100萬元。

因雙方當(dāng)事人均提出解除《房屋租賃協(xié)議》，故予以支持。因租賃協(xié)議約定的租賃期限為15年，服裝公司為了履行該租賃協(xié)議和經(jīng)營(yíng)大型超市，進(jìn)行了裝修設(shè)計(jì)、企業(yè)形象VI策劃與設(shè)計(jì)、進(jìn)行了裝修、購置了設(shè)備及低值易耗品，置業(yè)公司在庭審時(shí)對(duì)服裝公司裝修裝飾及所投入的資產(chǎn)數(shù)額無異議。合同解除后，服裝公司有權(quán)就其損失向置業(yè)公司主張賠償。

在置業(yè)公司向服裝公司提供承租的標(biāo)的物時(shí)，服裝公司應(yīng)明知標(biāo)的物的性質(zhì)為地下停車場(chǎng)，非商業(yè)用房。在此種情況下，服裝公司仍進(jìn)行裝修，自身存在過錯(cuò)，對(duì)于其裝修損失，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯(cuò)責(zé)任。結(jié)合本案案情，服裝公司承擔(dān)30%為宜。

結(jié)合本案情況，服裝公司的損失含有裝修損失，其中包括三項(xiàng)內(nèi)容，即裝修設(shè)計(jì)費(fèi)用、企業(yè)形象VI策劃與設(shè)計(jì)費(fèi)用、裝修設(shè)備及低值易耗品費(fèi)用。裝修設(shè)計(jì)費(fèi)用、企業(yè)形象策劃與設(shè)計(jì)費(fèi)用均有相應(yīng)票據(jù)予以證明，應(yīng)當(dāng)予以支持。裝修、設(shè)備及低值易耗品費(fèi)用系經(jīng)評(píng)估部門進(jìn)行評(píng)估作價(jià)，且置業(yè)公司當(dāng)庭對(duì)該評(píng)估價(jià)值予以認(rèn)可，予以支持。

判決結(jié)果

綜上，法院判決如下：解除雙方間簽訂的租賃協(xié)議；置業(yè)公司返還服裝公司保證金10萬元；置業(yè)公司賠償服裝公司裝修、設(shè)備及在用低值易耗品損失4026210.17元，形象策劃設(shè)計(jì)費(fèi)30萬元，裝修設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)20萬元，合計(jì)4526210.17元的70%，即3168347.12元；置業(yè)公司給付服裝公司違約金100萬元。

律師點(diǎn)評(píng)

對(duì)租賃物承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，是出租人的主要合同義務(wù)。在該案中，出租人置業(yè)公司將地下車庫出租給原告服裝公司經(jīng)營(yíng)超市，原、被告雙方《房屋租賃協(xié)議》中約定，該租賃物的性質(zhì)為商業(yè)用房。置業(yè)公司將實(shí)際性質(zhì)為地下車庫的租賃物作為商業(yè)用房出租給服裝公司，但依法辦理改變租賃物用途的規(guī)劃、消防等審批手續(xù)，被告置業(yè)公司交付的租賃物不符合雙方訂立的租賃合同中約定用途。據(jù)此，法院認(rèn)定被告置業(yè)公司構(gòu)成違約，并判決其承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。