疫情期間很多房企都推出了折扣用來(lái)刺激我們買(mǎi)房。

買(mǎi)房就都是幾百萬(wàn)的貸款申請(qǐng)于是就有了：很多過(guò)來(lái)人的建議。

有人說(shuō)房貸：還款時(shí)最開(kāi)始還的都是利息，后面還的才是本金，所以千萬(wàn)不要提前還款，否則就白出利息吃虧了。

有人說(shuō)貸款一定要選擇等額本金，不然吃大虧！

多少年提前還貸最劃算？有人說(shuō)是10年！靠譜嗎？

這些說(shuō)法對(duì)不對(duì)呢？

我們今天就來(lái)說(shuō)說(shuō)這些事兒

凡是講等額本息和等額本金，都會(huì)貼出來(lái)的一張圖和各自的還款公式

所謂的等額本息就是：每個(gè)月還得本金+利息總和是一樣的，這也是大多數(shù)銀行房貸客戶所選擇得方式。

所謂的等額本金是每個(gè)月的償還本金一樣

為了說(shuō)清楚這個(gè)問(wèn)題，我們舉一個(gè)例子：某銀行提供給客戶的房貸年利率6%，每月還款。小明向銀行貸款12萬(wàn)元，并用1年還清，即分12期償還。

我先從簡(jiǎn)單的開(kāi)始說(shuō)：等額本金，大家認(rèn)為利息較低，比較劃算一種還款方式。

我們來(lái)算一算:

等額本金的方式兩部分計(jì)算都非常簡(jiǎn)單。比如：小明貸款12萬(wàn)元，分12期償還，因此每個(gè)月應(yīng)該歸還的本金就是1萬(wàn)元。

第一個(gè)月：貸款余額12萬(wàn)元，利息120000元×0.5%=600元

第二個(gè)月：貸款余額11萬(wàn)元，利息110000元×0.5%=550元

….

第十二個(gè)月：貸款余額1萬(wàn)元，利息10000元×0.5%=50元

于是12個(gè)月產(chǎn)生的總利息是600+550+500+…+50元，這是一個(gè)等差數(shù)列，通過(guò)等差數(shù)列的公式可以求出總利息是3900元。

等額本金還款法的一個(gè)缺點(diǎn)是：每個(gè)月還款金額是不同的，讓貸款者不好安排自己的生活支出。而且在初期，由于貸款余額較多，利息較多，還款壓力大。

為了解決這兩個(gè)問(wèn)題，人們又發(fā)明了等額本息還款法。顧名思義，等額本息還款法就是每個(gè)月的本金和利息的總額是相同的。

那么等額本息每個(gè)月還款金額為：

我們計(jì)算一下：按照這個(gè)公式，我們可以計(jì)算出小明的每月還款額為10328元，12個(gè)月總還款額123936元。相比于等額本金的123900元，多歸還了36元的利息。

等額本息法比等額本金法歸還的利息稍多，但是由于這種方式每個(gè)月還款額相同，比較方便安排我們的支出。如果按照等額本金，小明第一個(gè)月要還10600元，而等額本息法每個(gè)月都是10328元，前期還款壓力小。

等額本金方式一開(kāi)始還的本金會(huì)多一些，因此總的利息會(huì)少一些；

而等額本息是讓你一開(kāi)始還少一點(diǎn)的錢(qián)，然后逐月增加你要還的本金，你使用貸款的本金時(shí)間相對(duì)要長(zhǎng)一些，所以最終要還的總利息要多一些。

這兩種方式銀行計(jì)算利息都是按照：貸款余額*利率計(jì)算的

兩種還款方式，每一期貸款余額都在降低，后期銀行收取的利息也只是所剩貸款余額的利息，其實(shí)也是息隨本降。

說(shuō)前期都是償還利息，利息都讓銀行收走了，這種說(shuō)法是錯(cuò)誤的。

 多少年提前還貸最劃算？

 有人說(shuō)是10年！靠譜嗎？

無(wú)論是公積金貸款還是商業(yè)貸款，在不計(jì)算銀行收取違約金的條件下。無(wú)論在第1年、第5年還是第10年、第20年提前還貸，只要利率不變，銀行都是公平計(jì)量，童叟無(wú)欺。

這兩種方式銀行計(jì)算利息都是按照：貸款余額*利率計(jì)算，無(wú)論你在那一年提前還款，后面沒(méi)有使用的時(shí)間，都不會(huì)收取利息?！驹诓挥?jì)算銀行收取違約金的條件下】

因此，“提前還款最佳時(shí)間點(diǎn)”是個(gè)偽命題！

至于是否提前還貸，則是一個(gè)可以斟酌的問(wèn)題，提醒一下：提前還貸的這筆錢(qián)如果拿來(lái)做理財(cái)，利率高于目前的房貸利率，那你就可以提前還貸。

那么到底是等額本息好還是等額本金好呢？

100萬(wàn)，30年的按揭貸款，等額本息與等額本金還款方式竟相差近17.35萬(wàn)余元。

如果資金比較寬裕，不考慮額外投資，單純對(duì)比利息多少的話，那就是等額本金。

如果手頭的資金比較緊張，有其他投資，那不妨將更多的流動(dòng)資金放在自己的手中。因?yàn)榈阮~本金前10年的每月還款壓力都比較大，有可能會(huì)影響到生活質(zhì)量。

并沒(méi)有最劃算的還款方式，只有最適合自己還款方式。你選擇哪種還款方式，可以根據(jù)你對(duì)未來(lái)收入變化的預(yù)計(jì)，對(duì)手上現(xiàn)有資金的規(guī)劃和收益率判斷，對(duì)還款金額與生活質(zhì)量的權(quán)衡等因素綜合考慮決定。

 那么首付和貸款年限怎么選？

再說(shuō)開(kāi)來(lái)，如果滿足了前提條件，有人問(wèn)房貸應(yīng)該貸20年還是30年，我就該告訴他30年；首付應(yīng)該付5成還是3成，我就告訴他付3成，越少越好。

因?yàn)榉抠J是我們接觸到商業(yè)貸款利息最低，同時(shí)時(shí)間也最長(zhǎng)的貸款了。通貨膨脹的速度可能都要高于利率。

 關(guān)于房貸最后說(shuō)一下 

1、 一般情況下，普通人其實(shí)很難能從銀行申請(qǐng)到低利率、長(zhǎng)周期，且大金額的貸款，盡可能的多貸。

2、從通貨膨脹的角度來(lái)看，30年前的1萬(wàn)塊和現(xiàn)在的1萬(wàn)塊，購(gòu)買(mǎi)力相差巨大，也就是說(shuō)你現(xiàn)在借的錢(qián)，隨著貨幣的貶值，未來(lái)需要還的金額其實(shí)是變少的。 

所以，如果你要貸款買(mǎi)房，我的建議是最好選擇最長(zhǎng)的，也就是30年的還款時(shí)間。

總的算下來(lái)，等額本息要還的利息是比等額本金多的，但我仍然推薦你使用等額本息的還款方案。這里會(huì)涉及到金錢(qián)的“時(shí)間價(jià)值”，說(shuō)白了就是，錢(qián)在你手里，它可以有創(chuàng)造更多收益的可能。