（本文寫于2017年，故部分數(shù)據(jù)和信息以當年為參考依據(jù)）

南部商務區(qū)當時規(guī)劃在鄞州公園以南，區(qū)塊北至日麗中路，南至鄞州大道，西至寧南南路，東至前河南路，占地1平方公里，總建筑面積約達360萬平方米，總投資將超200億元。這是全寧波發(fā)展史上前所未見的一個超級商務區(qū)，也是全浙江建筑密度最高的商務區(qū)，宛如一個小型的曼哈頓。

而更值得關注的不僅僅是體量巨大，同時當時的寧波全市都在積極發(fā)展'樓宇經(jīng)濟'，所謂樓宇經(jīng)濟就是以商務樓、功能性板塊和區(qū)域性設施為主要載體，以開發(fā)、出租樓宇引進各種企業(yè)，從而引進稅源，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展為目的，以體現(xiàn)集約型、高密度為特點的一種經(jīng)濟形態(tài)。當時的寧波，東邊有高新區(qū)（當時叫科技園區(qū)和規(guī)劃中的東部新城），江北在規(guī)劃灣頭水上RBD和姚江新城、海曙在開發(fā)新星商務區(qū)，同時海曙江北江東這傳統(tǒng)上的'老三區(qū)'本身就有雄厚的樓宇經(jīng)濟基礎和成熟的城市化基礎，是吸引企業(yè)入住的主要區(qū)域。

商務區(qū)是需要集聚效應的，孤零零的一棟商務樓缺乏足夠的吸引力，也需要其他業(yè)態(tài)和基礎設施做支持，這些優(yōu)勢老城區(qū)都有，鄞州區(qū)靠什么？

而且300多萬方的體量，哪來這么多寫字樓需求，甚至有媒體爆出，當時的寧波寫字樓已經(jīng)過量，市區(qū)多個寫字樓租金下降。再建大型商務區(qū)將供不應求。

單純從數(shù)據(jù)看，困難確實很多，但是區(qū)政府卻依然有強大的信心。一則，以幾百萬體量開發(fā)本身就是創(chuàng)造集聚效應，二則鄞州區(qū)的基礎條件已經(jīng)非常成熟；三則大學城已培養(yǎng)了大批人才，需要有一個地方能接近就業(yè)，留住這些人才，四則新城需要升級，企業(yè)需要升級，鄞州區(qū)不僅需要漂亮的住宅和熱鬧的商場，鄞州區(qū)不能僅僅是一座'臥城'，一個新城真的要成為國際級城區(qū)，必須擁有一個大型商務區(qū)，一個真正意義的總部基地，而南部商務區(qū)的全部建成將吸引數(shù)萬白領入駐辦公，并創(chuàng)造極其可觀的稅收價值。更能帶動周邊業(yè)態(tài)和人群的進駐。

至于招商上的挑戰(zhàn)，其實也可以化解。一則鄞州區(qū)本就有許多企業(yè)亟待升級，南部商務區(qū)可以解決他們的需求；二則南部商務區(qū)的定位并非局限于寧波，而是面向長三角和東海沿海，可以走出寧波進行招商；三則一個大公司的總部本身就會帶動一個產(chǎn)業(yè)鏈的形成和進駐，它們的關聯(lián)企業(yè)也會跟進；四則高教園區(qū)的大學生也需要一個就業(yè)基地和創(chuàng)業(yè)基地，這么多的年輕人才肯定也能吸引大量企業(yè)進駐。有這些底氣在，不怕招商完不成。

這確實是一次巨大的挑戰(zhàn)，但也是一次前所未有的機遇。 一旦建成，將福及百代，也將為鄞州區(qū)的下一步發(fā)展打下雄厚的資本。

最終，有關領導力排眾議，決心全力一試。2006年12月28日，也就是幾乎在萬達開業(yè)的同時，南部商務區(qū)正式開建。

南部商務區(qū)的開發(fā)模式是按照'政府推動、規(guī)劃統(tǒng)籌、公建共享、市場化運作'的總體思路，采用統(tǒng)一規(guī)劃、單體自建、公基統(tǒng)建的開發(fā)建設模式，由政府確定區(qū)塊規(guī)劃設計的總體方案，業(yè)主單位在同一時間內完成單體建筑方案設計，公共設施由區(qū)城投公司統(tǒng)一建設，實行共用共享，并專門成立寧波南部新城置業(yè)有限公司。招商方面，按照區(qū)外企業(yè)優(yōu)先、設企業(yè)總部辦公優(yōu)先、有開發(fā)能力企業(yè)優(yōu)先的'三優(yōu)先'原則，著力引進品牌響、規(guī)模大、實力強的優(yōu)勢企業(yè)參與開發(fā)建設。

一個CBD的建起事關全社會的力量和政府各部門的大力配合和支持，并且還要迎接來自其他商務區(qū)的招商挑戰(zhàn)，因此區(qū)政府從包括城建、交通、規(guī)劃、國土等各部門抽調精干力量，組成南部商務區(qū)建設。由壽永年書記親自帶頭，集全區(qū)之力打好這一大仗。

但好事多磨，當商務區(qū)建設到2008年，恰逢一場波及全球的金融危機，許多工程都停了下來，招商工作也步入困境。鄞州區(qū)各級領導緊急研究對策，為配合招商工作設定了一系列優(yōu)惠政策，包括稅收優(yōu)惠、便宜的地價、各種政策扶持和統(tǒng)一的規(guī)劃建設。并將意向投資者一家家約來，一家家訪談，一家家解決問題。

經(jīng)過這樣日夜不停的工作，終于換得招商上的巨大回報，包括杉杉、奧克斯、紅巨、國驊、中基、華茂、布利杰、榮安等中外大型企業(yè)紛紛將總部遷址于此。此后所有工作都能更順利的開展，到了二期，南部商務區(qū)輻射的范圍開始擴大到全浙東及寧波周邊其他地區(qū)，影響力進一步擴大。

南部商務區(qū)共規(guī)劃成四期，按照城市的天際線，對各期的限高和容積率做了統(tǒng)一規(guī)劃，并在一期的西側規(guī)劃了一條休閑娛樂商業(yè)街——水街，一期的東側設計了一座山丘集市，供數(shù)萬白領消費，和商務宴請。

其中有一項頗富創(chuàng)舉——一個極其罕見的連通整個南部商務區(qū)的巨大的地下停車場。

由于配套設施是整體推進，而不像大樓那樣自主建設，又進度不一，因此，地上與地下之間，管線與管線之間，整體施工與單體施工之間，有很多的矛盾。加上原來施工場地局促的'胎里疾'，許多工棚與現(xiàn)場辦公用房占道嚴重，同時，涉及土建單位的要提供圖紙，用電單位的要有方案，協(xié)調難度可想而知。

據(jù)曾任南部商務區(qū)管委會招商科的鐘立華后來向媒體解釋，早在2006年項目開始動工建設之前，區(qū)政府就在考慮下一盤很大的棋——打破城市建設中地下空間建設各自為政的局面，統(tǒng)一開發(fā)利用。所以最后的規(guī)劃步驟是這樣的：區(qū)政府委托設計單位進行規(guī)劃區(qū)域總體方案的設計，再由開發(fā)企業(yè)在同一時間完成各自單體建筑設計方案，地下空間等公共基礎配套設施，則由政府下屬城投公司統(tǒng)一建設，建成后共享。

每個單體建筑，企業(yè)需要提供的3個方案，要交管委會來確定。地上每一棟樓的樁基、樁位、承載力都確定好后，地下空間才能開始施工。地下地上方案必須要對接，一環(huán)扣一環(huán)。要完成體量如此龐大的項目體，管委會險乎做了很多溝通、協(xié)調的工作。

一期地下室共分2層，面積達30萬平方米。也就是說，打造這樣一個龐大的地下事先需要打通各幢樓宇的地下空間，建立起一個暢通無阻的一體化大型綜合體。

從2009年3月份起，指揮部召集相關業(yè)主單位連續(xù)開了幾個協(xié)調會，確立了配套工程建設的三大重點：設計招標一步到位，施工動態(tài)實時把握，保證建設進度快的樓宇率先實現(xiàn)設施配套。確保這個龐大的工程能有條不紊的安全進行。

為保障商務區(qū)的質量，和確保招進來的企業(yè)將真正的總部遷至商務區(qū)，在銷售權限上，管委會規(guī)定所有單體建筑的可銷售面積為可使用面積的一半，而且為了保證那一半銷售出去的面積也是用來做辦公室，而不是做成類住宅，規(guī)定最小銷售面積為260平方米。

當時有很多企業(yè)不理解，但回過頭來看這些限制措施確實是非常必要的。

當2010年南部商務區(qū)一期正式建成入住，其入住率馬上就突破了70%。不像有些寫字樓純粹變成投資品——要對付挖空心思追求立即利潤最大化的中國商人，鄞州區(qū)的官員不得不動足腦筋。

商務區(qū)的建成帶來的是龐大的人流、物流、現(xiàn)金流，以及無窮無盡的商機。這是一次城市功能的進一步完善，也是一次區(qū)域經(jīng)濟升級的巨大契機。至此，從居住到休閑，從高等教育再到商務，鄞州區(qū)具備了一座國際化城區(qū)的所有功能。媒體也開始承認，寧波終于從一核（三江口）正式變成多核。

同時還有一個始料未及的效果，由于南部商務區(qū)不僅規(guī)模巨大，而且一座座商務樓鱗次櫛比密集林立，有完美的天際線，也頗富現(xiàn)代感，不但成為許多攝影師的拍攝場地，也成為很多電影的外景地，南部商務區(qū)越來越多的出現(xiàn)在各種傳媒和文藝作品中。附近的居民飯后也喜歡到商務區(qū)的高樓大廈間散個步，感受一下鄞州區(qū)日新月異的發(fā)展。

如今的南部商務區(qū)已經(jīng)建設到第四期，第二期已經(jīng)交付使用，入住企業(yè)上千家，其中不乏國內一流企業(yè)和眾多跨國企業(yè)，日常在職的白領達三四萬人，創(chuàng)造的稅收更達30多億。

集聚效應帶來的不僅是上述這些成果，還有全區(qū)整體的產(chǎn)業(yè)升級。2006年，鄞州區(qū)的三產(chǎn)結構為4.4:63.4:32.2，而到了2016年，寧波的三產(chǎn)比例已經(jīng)達到1.9：36.1：62，鄞州區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)比重大幅超過了第二產(chǎn)業(yè)，并且這個比例還是在工業(yè)產(chǎn)值持續(xù)高速增長的背景下實現(xiàn)的，這說明在十年間，鄞州區(qū)的現(xiàn)代服務業(yè)有著突飛猛進的發(fā)展，也標志著鄞州區(qū)經(jīng)濟由工業(yè)主導向服務業(yè)主導轉變。南部商務區(qū)在這個極速的轉型過程中，可謂功不可沒。

在南部商務區(qū)建成后，區(qū)政府又開始馬不停蹄的建設BEST廣場、東南新城、姜山新城、梅墟新城，引進和建設印象城、寶龍廣場、銀泰城、萬象匯、宜家廣場、歡樂海岸、奧特萊斯、k11等商業(yè)廣場。包括萬科、中海、金地、華潤、美的、新世界、中交、景瑞、龍湖、新希望、融創(chuàng)、華僑城、旭輝、綠城等等，全國排名前50位的房企，幾乎一半已在鄞州拿地、開發(fā)，鄞州區(qū)的城市建設和招商工作取得驚人的成就。

鄞州區(qū)招商成功的秘訣——一切用數(shù)據(jù)說話

為什么選擇鄞州，而不是其他？鄞州區(qū)有它自己獨到的招商秘訣——一定要讓投資者有利可圖，以及用數(shù)據(jù)說話。

據(jù)前管委會副主任張瑞良介紹，他們和投資者談判時，首先是拿出一大疊數(shù)據(jù)和規(guī)劃。向投資者全方面說明，這個項目的周邊優(yōu)勢、當下的投資環(huán)境以及相應的優(yōu)惠政策等，比如在進行南部商務區(qū)的招商時，甚至連投資者的后續(xù)開發(fā)成本都會讓他們一清二楚。同時還會告知投資者目前取得房產(chǎn)預售許可證的項目已經(jīng)去化了多少，庫存是多少；土地已經(jīng)拍走了多少，多少已經(jīng)取得建筑規(guī)劃許可證，目前市場均價是多少，增長率是多少；再比如，已經(jīng)出讓的土地有多少獲得了施工許可證、那什么時候開始施工。

當投資者看到這一大堆翔實的數(shù)據(jù)，至少會有兩個反應，第一：當?shù)卣且粋€很講求科學管理的務實的政府；第二：當?shù)卣軐I(yè)，也很為投資者著想。

其實當這些投資者正式投身于鄞州區(qū)的建設之后，會發(fā)現(xiàn)'當?shù)卣?比他們想象中更專業(yè)，更為投資者著想。

之前有很長一段時間，每到一年的下半年，張瑞良就會將當?shù)刂饕拈_發(fā)商邀請過來開一次開發(fā)建設座談會。開會有兩個目的，一是聽聽他們的想法和意見，包括有什么困難需要政府解決的；另外一方面是將政府的最新規(guī)劃，正在開發(fā)建設的項目，政府接下來的一些比較大的動作，和即將開工建設的重要項目，向開發(fā)商一一推出介紹，在此之前，他們會準備好一系列相關資料和ppt，介紹內容涉及國土、規(guī)劃、城建、交通、人才引進等各領域。其中尤其是房地產(chǎn)這塊，會詳細的向開發(fā)商講述現(xiàn)在房地產(chǎn)市場情況到底怎樣，庫存量有多少，土地儲備有多少，下一步計劃推出哪里的土地，哪些是商業(yè)哪些是住宅。讓開發(fā)商對未來鄞州區(qū)的發(fā)展有全面清晰的了解。

而在日常，區(qū)相關部門早就建立了一套科學的數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)，每個月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)住建局等部門都會進行采集、制作。統(tǒng)計目前有多少施工許可證，又有多少土地推出。張瑞良有一個理念，一定要給投資者實在的數(shù)據(jù)，如果誤導投資者，最終受影響和吃虧的就是未來的房地產(chǎn)市場。

可以說，自2000年以來，鄞州區(qū)的房地產(chǎn)市場沒有經(jīng)歷過任何大起大落，始終都是有序開發(fā)土地。

無論房地產(chǎn)是興旺還是平淡，區(qū)有關部門都會依據(jù)房地產(chǎn)市場總量和發(fā)展趨勢，有序推出土地，宏觀上調節(jié)供給。把握好發(fā)展的大趨勢大方向。

此外，區(qū)有關部門甚至還會憑借經(jīng)驗，對開發(fā)商的產(chǎn)品定位、規(guī)劃設計提出一系列建議。他們不想辜負每一片好土地，希望每一次開發(fā)建設都能及得上土地原有的價值。而無數(shù)次經(jīng)歷也一再證明，大多數(shù)時候區(qū)里的判斷是正確的，投資者也確確實實在鄞州區(qū)獲得了長足的發(fā)展，以至多年以后，當他們去外地做新的開發(fā)了，也會對相關的官員和部門念念不忘，引為至交。

新鄞州正在起步，大好江河譜寫新曲

2016年，鄞州區(qū)與江東區(qū)合并，鄞州的發(fā)展遠及山野，近及三江口。從古老繁華的老城區(qū)，到新興的新城，再到山水江南，以及綿延的海岸，鄞州已經(jīng)不能稱為新城，而是一個融合傳統(tǒng)與現(xiàn)代，城市化與自然的綜合化現(xiàn)代都市區(qū)。它所展現(xiàn)的風貌也更加豐富，更加多姿多彩。

Best廣場即將完全建成，濕地公園西擴到奉化江邊，南部商務區(qū)發(fā)展進入最后階段，老江東城市面貌持續(xù)更新，姜山新城正在拉近寧波南部的距離，并和東南新城、東錢湖新城、梅墟新城一起將城市的框架進一步拉大。鄞州在保留傳統(tǒng)的同時，繼續(xù)積極創(chuàng)新，探索城市發(fā)展的新路徑新課題。

目前，新鄞州在老江東片和鄞州中心區(qū)片的基礎上，規(guī)劃出了甬江東岸、東錢湖新城等六大空間，并計劃五年內投入2500億進行新一輪大刀闊斧的建設，相信而在不遠的將來，我們也將迎來一個更加欣欣向榮的城區(qū)。

回顧鄞州區(qū)二十年的發(fā)展，很多當初的建設者看著城市一點點的長大，也一點點變得更美麗，都會有一種滿足感和成就感。無論現(xiàn)在他們正在做什么，走過這里的一條條街道，看著曾經(jīng)的樹苗變得遮天蔽日，看著麥田已經(jīng)變成高樓大廈，看著綠色的河岸成長為鳥語花香的城市公園，看著窄窄的小路如今已是車水馬龍，看著當初的少年今已成人，繼承他們當初的事業(yè)。他們漫步其間，也許腦海中正如電影般閃過一幅幅昨日的畫卷，過去和現(xiàn)在的景象同時在眼前。此時他們的心中是懷念，還是感慨，還是醞釀著新的藍圖？或許，應該兼而有之吧。

而有一點必然是肯定的，他們所做的貢獻必會被記錄進這座城市的千年發(fā)展史，每一條道路，每一棵樹木，都在訴說他們的功績。直至許多年以后，人們還會記得曾有這樣一群人，把自己的青春和最好的年華，奉獻給了這片土地，使它孕育出無數(shù)希望和財富，這些希望和財富會隨著歷史的發(fā)展歷久彌新，愈生愈旺，福及千百年。