買房是門大學問，對于初次置業(yè)的朋友更為甚。

　　從最開始圈定片區(qū)、選擇樓盤，到后來達成交易、交房入住，整一個程序下來，若是沒有一定的研究，很容易就多交了智商稅。

　　尤其是交易過程中涉及到的稅費問題更是五花八門，即使是常年混跡于樓市的老司機，也有茫然發(fā)懵的時候。

　　因為在不同情況下買賣房產(chǎn)，其稅費計算也不同的。所以，在進行房產(chǎn)交易前，最好要弄清楚買賣房產(chǎn)的稅費問題，找出最好的繳納方式。

　　今天，PLUS盤點了宅問關于稅費的一些提問案例，看看“各路專家”對實際交易中，如何聰明交稅。

　　以下內(nèi)容均來自宅問平臺，有更多買房問題可在宅問房產(chǎn)資訊平臺咨詢~

　　.01公司名義買房稅費的計算

　　關鍵詞二手房，交易的稅費

　　Q：以公司名義買二手房，如何計算稅費？未來賣出稅費又是多少？

　　A：公司名義買房，作為買家，契稅是3%（不管首套二套）其他購買的時候需要交的個稅、增值稅是看業(yè)主的情況而定的，與買家是否公司無關。

　　賣出的稅費就很難說了，有可能是零，有可能很高，需要看情況而定。主要是增值稅差額5.6%，土地增值稅差額的30%-60%，其他還有印花稅。至于契稅，則反過來了，看買家的情況，與業(yè)主是否公司無關的。

　　關鍵詞公寓，涉及的稅費

　　Q：以公司的名義購買公寓，那么購買之后，聽說是要注冊一個有限公司，后期要涉及多少稅費還有其它什么的？是不是還要交房產(chǎn)稅？是不是注冊公司的法定代表人要給自己買社保才可以？如果這個公司只是個空殼的話，空殼的公司會涉及多少問題？

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　　A：企業(yè)購買公寓，需要繳納契稅3%。后續(xù)該企業(yè)需要轉賣公寓時，稅費較多，主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅及附加稅、印花稅。

　　企業(yè)所得稅：企業(yè)將公寓賣出，在房管局過戶的時候，企業(yè)需要開一張發(fā)票，證明收到了賣公寓的資金，這個收入需要交企業(yè)所得稅。稅費需要看企業(yè)的盈利情況而定。

　　土地增值稅是根據(jù)買入發(fā)票價和賣出價的差額進行征收，按照差額的大小，收取30%-60%不等。

　　增值額≤買入發(fā)票價的50%，按30%征收；

　　買入發(fā)票價的100%≥增值額＞買入發(fā)票價的50%，按照40%征收；

　　買入發(fā)票價的200%≥增值額＞買入發(fā)票價的100%，按50%征收；

　　增值額＞買入發(fā)票價的200%，按60%征收。

　　如買入發(fā)票價為50萬，賣出價為120萬，差額為70萬，則增值超過100%、小于200%，按50%征收，所以土地增值稅=70*50%=35萬。增值稅及附加稅：5.6%；印花稅：萬分之五。

　　公寓不能個人購買，只能以公司名義購買，所以不涉及給個人購買社保的問題。注冊空殼公司購買公寓這一服務，現(xiàn)在有很多中介公司可以代為處理，具體費用各家不同，大體費用在3000元左右，此外，每年還需要繳納幾百塊的服務費用（此價格僅供參考）。不建議注冊空殼公司購買公寓。

　　.02如何避開重稅？

　　關鍵詞證未滿兩年

　　Q：賣掉舊房子換一套房，但是要買的那套房證未過2年，要收重稅，請問怎樣操作最省錢？

　　A：節(jié)省稅費需要按照具體情況采取相應措施：買入和賣出可以同時簽約，先走賣出手續(xù)，再走買入手續(xù)。

　　這樣子申請貸款，買房交稅算是首套，貸款額度高，利率低，契稅少。

　　然后看看擬買房子之前，買入發(fā)票價格和現(xiàn)在賣出價格分別多少？如果比較接近，本次買入價格按照上次買入價格報價，稅費可以節(jié)省一些?？纯雌醵愅甓愖C等是否可以早點滿二年。

　　關鍵詞受贈的房子

　　Q：我父親有一套別人贈與的房子，怎么樣操作賣出才能避開20%的重稅呢，直系親屬交易可以嗎？

　　A：贈與得到的房子，稅費很重，這是大家的共識。但是現(xiàn)實中也未必如此。

　　你說的20%的重稅，其實指的是個人所得稅，贈與得到的房子出售，如果要交個稅，則必須差額20%，如果滿5年唯一，則不需要交個稅了。

　　所以如果這套房子贈與前至今已經(jīng)滿五年，同時你父母名下只有這套房子，那么就不存在交稅了。

　　而如果你父母名下有其他房子，或者這套房子不滿5年，那么要想避開重稅，可以通過兩種方式：

　　1、析產(chǎn)給你，那么房子的來源就是析產(chǎn)，不再是贈與了。

　　2、直接按照當年買入的價格賣給直系親屬：子女、父母、兄弟姐妹，這樣子差額是0，也就等于不需要交個稅了。

　　.03關于夫妻房產(chǎn)的稅費計算

　　關鍵詞雙方有房，未領證

　　Q：我和女朋友各在黃埔、增城有一套房，女朋友增城的房子已經(jīng)交樓，最近辦理契稅。如果我們領了結婚證，是不是到時我在黃埔的房子就得按照3%的契稅交？

　　如果我們不領結婚證，我名下只有黃埔這套房（86平），就按照1%的契稅交是吧？

　　A：不是的。據(jù)了解，黃埔區(qū)地稅局的要求是，提交你們結婚證明以及購房合同，證明購買房屋時，你的這套房為首套房，就可以按照首套房契稅優(yōu)惠政策繳納契稅。

　　關鍵詞已婚買房，申請稅費優(yōu)惠

　　Q：準備在番禺買一套二手房，剛剛看到這個政策，想咨詢一下1、請問可以詳細說明一下番禺區(qū)這個政策嗎？2、內(nèi)容意思是已婚人士買房可以申免稅費優(yōu)惠？如果可以申免，可以申免多少稅費（我們是首套）3、如果可以申免我應該怎么做，才能減低稅費呢？

　　A：1、關于這個政策，是指以前買房，戶口本與實際婚姻狀況不一致，也可以辦理過戶等手續(xù)，而現(xiàn)在就不可以了，一定要戶口本與實際婚姻狀況一致才能予以辦理。舉個栗子，政策前：您結婚了，戶口本未改成已婚，但只需出示結婚證，就可以辦理相關業(yè)務；政策后：您結婚了，戶口本必需要改成已婚，并出示結婚證，才能辦理相關業(yè)務。

　　2、稅費減免政策一直都是存在的，只不過是針對“滿五唯一”或“滿二唯一”或“首套房”等前提條件下的稅費減免。舉個栗子：首套房且是普通住宅，契稅可以從應征的3%減免至1%；“滿五唯一”即可免征個人所得稅等等。

　　3、若您需購買二手房，您可以先確保戶口本與實際婚姻狀況的一致性；其次，若想減低稅費，可以找“滿五唯一”的二手房源，這樣可以免征個人所得稅、增值稅，若是普通住宅（≤90平米），契稅只需交1%。

　　關于房產(chǎn)交易的稅費問題，遠不止以上，大家可以上宅問翻看，參考一二。如果有其他更多問題，也可以在宅問提問，相關專家將一對一回答：

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