【原】成功案例分享：做房產(chǎn)律師，必須精通執(zhí)行異議之訴

上海律師張春光 2020-02-28

展開(kāi)全文

鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲，違者必究！

未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載！

本文作者：張春光律師【錦天城律所】

業(yè)務(wù)領(lǐng)域：房產(chǎn)糾紛、執(zhí)行與執(zhí)行異議（之訴）

個(gè)人專著：《二手房買賣疑難問(wèn)題全解與典型案例裁判規(guī)則》、《執(zhí)行與執(zhí)行異議疑難問(wèn)題全解與典型案例裁判規(guī)則》

我有很多很有代表性的成功案例，應(yīng)朋友們的要求，我和大家分享一些。

今天分享一個(gè)案外人執(zhí)行異議之訴的案子，從這個(gè)案子可以看出做房產(chǎn)糾紛必須要精通執(zhí)行異議之訴，也可以看出執(zhí)行異議之訴的巨大價(jià)值。

2015年7月，南京的王先生賣掉了自己的兩套小房子，想要買一套大房子。前面進(jìn)展的很順利，兩套小房子順利賣掉了，買大房子的合同也簽了（面積140多平，房屋總價(jià)190萬(wàn)元）。

王先生按約支付了62萬(wàn)元房款，房屋賣售人將房屋交付給王先生。在王先生開(kāi)開(kāi)心心的打算繼續(xù)履行合同的時(shí)候，房子突然被查封了！

之后，王先生了解到房屋賣售人在外面借了很多錢，在法院有很多訴訟，首封債權(quán)人即是一個(gè)民間借貸的債權(quán)人。

王先生想找賣售人解決這查封的事，但是無(wú)果而終。

2015年12月下旬，王先生委托當(dāng)?shù)芈蓭熎鹪V了房屋賣售人，要求賣售人協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，2016年3月，法院以案涉房屋有另案查封為由駁回了王先生的訴訟請(qǐng)求。

王先生繼續(xù)上訴到南京中院，這期間因房屋賣售人失聯(lián)，導(dǎo)致南京中院到2016年9月才作出二審判決：駁回上訴，維持原判。

收到二審判決，王先生發(fā)現(xiàn)不對(duì)勁，好像這個(gè)官司打得方向不對(duì)，但是又不清楚哪里出了問(wèn)題。

這個(gè)時(shí)候，南京的房?jī)r(jià)已經(jīng)大幅上漲，且在持續(xù)上漲過(guò)程中，幾個(gè)月的焦慮卻換來(lái)了敗訴的判決，這使得王先生一家更加的焦慮。

如果這套房子不能按照原來(lái)的價(jià)格買下來(lái)，王先生連原來(lái)賣掉的任何一套小房子都買不起了。

后來(lái)王先生聯(lián)系上了我，電話里我告訴他，你打官司的方向不對(duì)，你必須打執(zhí)行異議（之訴）以解除另案查封：如果這個(gè)房屋賣售人不會(huì)再有其他的債務(wù)導(dǎo)致房子被更多的法院查封，你應(yīng)該先打執(zhí)行異議（之訴），勝訴解封后再打繼續(xù)履行合同（過(guò)戶）的官司；如果這個(gè)房屋賣售人還可能有其他的債權(quán)人起訴他導(dǎo)致這個(gè)房子可能會(huì)有更多的查封進(jìn)來(lái)，你要起訴房屋賣售人并查封這個(gè)房子，同時(shí)通過(guò)執(zhí)行異議解封。

王先生很興奮地說(shuō)：“我終于找對(duì)人了！”，掛掉電話就買高鐵票來(lái)上海找我了。

我和王先生經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)時(shí)間的溝通，考慮了很多因素，最后確定了訴訟方案：先打執(zhí)行異議，勝訴并解封之后再打房屋買賣合同糾紛的官司（訴請(qǐng)過(guò)戶。這不違反一事不再理的法理）。

執(zhí)行異議因?yàn)橥跸壬粍e人誤導(dǎo)沒(méi)有把購(gòu)房尾款交付法院而被駁回。

執(zhí)行異議之訴一審中，我們除了積極舉證證明王先生完全符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條的規(guī)定外，還把購(gòu)房尾款交付了法院。2017年8月，法院判決支持了我們的訴訟請(qǐng)求。被告沒(méi)有上訴，判決生效。

之后，王先生經(jīng)過(guò)必要的訴訟和執(zhí)行程序取得了房屋的所有權(quán)?，F(xiàn)在這套房子的價(jià)值大概是四五百萬(wàn)。