昨天上午，統(tǒng)計(jì)局公布了1月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況——70個(gè)重點(diǎn)城市里，只有15個(gè)城市新房環(huán)比下降，其他都是上漲。統(tǒng)計(jì)局的官員在解讀1月數(shù)據(jù)時(shí)，順便敲打了一下房地產(chǎn)，說(shuō)：各地堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，全面落實(shí)城市主體責(zé)任，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持總體平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。如果說(shuō)這只是泛泛的、例行公事的敲打，那么央行2月17日晚上的辟謠，下手就有點(diǎn)重了。前兩天，市場(chǎng)里有一個(gè)傳言：中國(guó)央行擬調(diào)整MPA（宏觀審慎評(píng)估體系）中的房地產(chǎn)信貸相關(guān)考核指標(biāo)，僅考核房地產(chǎn)廣義信貸，而不再細(xì)化考核按揭和開發(fā)貸等具體比例。傳言的來(lái)源，是全球著名的財(cái)經(jīng)資訊供應(yīng)商——彭博資訊社。彭博很權(quán)威，所以地產(chǎn)股很興奮。再加上國(guó)內(nèi)幾家大地產(chǎn)商都在促銷，力度看起來(lái)比較大，所以地產(chǎn)股漲了一波。昨天晚上，央行辟謠了：該消息不屬實(shí)！央行將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原則，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，統(tǒng)籌做好房地產(chǎn)金融調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。七大方面（各100分） | 具體指標(biāo) | 資本和杠桿情況 | 資本充足率（80分）、杠桿率（20分） | 資產(chǎn)負(fù)債情況 | 廣義信貸（60分）、委托貸款（15分）、同業(yè)負(fù)債（25分） | 流動(dòng)性 | 流動(dòng)覆蓋率（40分）、凈穩(wěn)定資金比例（40分）、遵守準(zhǔn)備金制度情況（20分） | 定價(jià)行為 | 利率定價(jià)（100分） | 資產(chǎn)質(zhì)量 | 不良貸款率（50分）、撥備覆蓋率（50分） | 外債風(fēng)險(xiǎn) | 外債風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)余額（100分） | 信貸政策執(zhí)行 | 信貸執(zhí)行情況（70分）、央行資金運(yùn)用情況（30分） |
近期，朋友們肯定注意到，很多城市，都出臺(tái)了穩(wěn)樓市的政策。根據(jù)不完全的統(tǒng)計(jì)，至少目前有20來(lái)個(gè)城市，發(fā)布了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。具體城市，既有上海、天津、蘇州、合肥、西安等這樣體量很大城市，也有嘉興、承德，甚至一些區(qū)縣級(jí)政府。這些穩(wěn)樓市政策，意味著什么？對(duì)當(dāng)下房?jī)r(jià)會(huì)有什么直接影響？1、政策要分類看，注意區(qū)分對(duì)象。詳細(xì)政策我就不一一舉例，但我做了一個(gè)歸納。簡(jiǎn)單說(shuō)穩(wěn)樓市政策分兩類：第一是2B的，也就是針對(duì)房企的。比如很多城市調(diào)整土地出讓金繳款時(shí)限、方式，放寬預(yù)售限制，降稅費(fèi)，以及鼓勵(lì)線上銷售等。這一類的政策目的，其實(shí)是為企業(yè)減負(fù)，或暫時(shí)性降低房企壓力。效果一定是有的，企業(yè)成本降低，或者壓力后延，可以緩解現(xiàn)金流和債務(wù)壓力。第二是2C的，也就是針對(duì)購(gòu)房者。比如放寬公積金政策，還如醫(yī)務(wù)人員不受現(xiàn)有房票規(guī)則限制等。2、迄今為止，穩(wěn)樓市政策沒有太猛的。上面杠桿游戲的分類歸納，我們可以發(fā)現(xiàn)，力度實(shí)際都不算大。力度決定銷售的增長(zhǎng)幅度，這是過(guò)去的邏輯。當(dāng)下的實(shí)際是，無(wú)論力度多大，暫時(shí)都是冰封的。雖然部分房企自己也開始了網(wǎng)上銷售、打折等，但總量和正常月份比，簡(jiǎn)直太少了。所以，暫時(shí)的穩(wěn)樓市政策，更多是給房企心理安慰，對(duì)購(gòu)房者不會(huì)有太多作用。第一，因?yàn)榇饲按汗?jié)，本來(lái)也是成交淡季；第二，大部分地方，這近一個(gè)月都不能隨意外出，別說(shuō)去看房了。政策搞來(lái)也沒用，那不如不搞那么猛。第三，各地在觀望，等上面的信號(hào)，等事情結(jié)束后，根據(jù)需要再出臺(tái)穩(wěn)樓市政策。既然如此，近期穩(wěn)樓市的城市雖然多，但對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)際不會(huì)產(chǎn)生太多正面影響。真的只是穩(wěn)而已。3、央行表態(tài)，比地方穩(wěn)樓市政策更具有指向性。2月17日，杠桿游戲的文章寫得比較早，后來(lái)發(fā)生了一件事非常值得關(guān)注。央行辟了一個(gè)謠。因?yàn)橛袀髅秸f(shuō)，我國(guó)央行擬調(diào)整MPA（宏觀審慎評(píng)估體系）中的房地產(chǎn)信貸相關(guān)考核指標(biāo)，以后只考核房地產(chǎn)廣義信貸，不再考核按揭和開發(fā)貸等具體比例。你懂的，這種消息出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷。央行堅(jiān)持說(shuō)：將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原則，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，統(tǒng)籌做好房地產(chǎn)金融調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。至于未來(lái)是不是，比如這回事情之后，杠桿游戲不確定。但有傳言，本身就是信號(hào)。4、房企融資狀態(tài)，很值得關(guān)注。企業(yè)扛得住與否，和資金的資金儲(chǔ)備、融資能力高度有關(guān)。房企每天都可能面臨還錢壓力，沒有銷售流水，新融資困難，那就要出事。從上述央行的表態(tài)，以及我們看到的情況看，杠桿游戲認(rèn)為，房企融資整體目前是困難的。也有好消息。根據(jù)標(biāo)普統(tǒng)計(jì)，2020年1月地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債融資165億美元，創(chuàng)下月度紀(jì)錄高位，并遠(yuǎn)超境內(nèi)債融資規(guī)模。另外，境內(nèi)發(fā)債融資窗口開啟，近期上百億境內(nèi)房企發(fā)債獲得進(jìn)展。比如21就報(bào)道，2月13日，上交所信息披露顯示，陽(yáng)光城80億元小公募公司債券狀態(tài)更新為“已反饋”。2月10-11日，上交所受理金地集團(tuán)擬發(fā)行金額為110億元、期限不超過(guò)20年的小公募公司債，募資擬用于償債。廣州富力地產(chǎn)80億元私募公司債、碧桂園85.38億元小公募、龍光控股10年期40億元小公募、上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）34億元小公募陸續(xù)受理或回復(fù)交易所意見。可是，這需要時(shí)間，也不確定窗口期持續(xù)多久。更可怕的是，不能總是借錢，而沒收入啊。5、早日可以正常賣房子，比什么都重要。不管海外發(fā)債也好，境內(nèi)融資也罷，這都是欠錢，都是救急。要讓企業(yè)恢復(fù)正常，最關(guān)鍵的第一步是可以恢復(fù)正常賣房子，而不僅僅是網(wǎng)上賣一賣。只有可以大量賣房子，大家也覺得一定有折扣，流水才能起來(lái)，資金才能回籠。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，目前不管房企多厲害的營(yíng)銷，不管地方穩(wěn)樓市政策出了多少，只要不是線下大規(guī)模賣起來(lái)，不是售樓部和渠道大門開起來(lái)，大家愿意買的還是少數(shù)。所以，企盼早日結(jié)束現(xiàn)狀，解決問題，讓樓市恢復(fù)正常的建設(shè)和銷售，這比什么都重要。6、穩(wěn)樓市政策，肯定還會(huì)更多，但價(jià)格短期要抬升有困難。我們可以算一筆時(shí)間賬，就算最早3月全國(guó)基本恢復(fù)經(jīng)濟(jì)生活秩序，大家經(jīng)此一役后，心理平復(fù)到可以去買百萬(wàn)元級(jí)、幾百萬(wàn)元的房子，怕是也需要一點(diǎn)時(shí)間準(zhǔn)備。那么，房子正常賣起來(lái)，最早都是4月之后了。幾個(gè)月下來(lái)，光出不進(jìn)，房企要還多少欠款和利息。怎么辦？第一個(gè)階段，只能是促銷。廢話沒用，打折降價(jià)才有用。地方穩(wěn)樓市政策下一步會(huì)怎樣？一定是擴(kuò)大需求端，包括給需求端一些稅費(fèi)優(yōu)惠等。2020年要做的是：讓樓市活躍，貢獻(xiàn)GDP，創(chuàng)造就業(yè)崗位，帶動(dòng)其他行業(yè)，盡量不要大漲。這種想法我支持，中國(guó)房?jī)r(jià)的確不能漲的太快，要適當(dāng)?shù)鹊壤习傩铡?/span>
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