相比市值接近的時(shí)代中國(guó)控股和中國(guó)奧園，美的置業(yè)的交易量不算高，在投資圈里的人氣也不是太旺，連很多專做地產(chǎn)的投資人都不是很熟悉。

然而，這卻是我關(guān)注美的置業(yè)的重要理由之一。

作者：朱酒

來(lái)源：雪球App

一、低調(diào)的大品牌

地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，有時(shí)候會(huì)讓人有一種浮躁的感覺(jué)，畢竟錢(qián)來(lái)得太快，不管是對(duì)公司還是對(duì)個(gè)人。這個(gè)行業(yè)容易出明星，不管是明星企業(yè)還是明星老板。

說(shuō)起來(lái)，美的置業(yè)有足夠的理由站在聚光燈下，畢竟“美的”兩個(gè)字在世界范圍內(nèi)都是有廣泛聲譽(yù)的，英國(guó)權(quán)威品牌價(jià)值咨詢公司BrandFinance發(fā)布了《2019年全球最具價(jià)值品牌年度報(bào)告》，美的列138名，位在索尼、松下、京東、高盛之上。

有這樣的光環(huán)籠罩，美的置業(yè)今年很可能會(huì)完成1000億的銷售額，房企排名已經(jīng)從去年底的39位快速提升到了28位，2015-2018年合約銷售的年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)92%，它普通交易日的成交額仍然只有幾百萬(wàn)。

這很有趣，尤其是在它的股息率竟然有5.91%的背景下。這足以說(shuō)明，美的置業(yè)的價(jià)值尚未被充分發(fā)掘。

美的置業(yè)合約銷售增長(zhǎng)圖

二、光彩照人的數(shù)據(jù)

在《地產(chǎn)股投資軍規(guī)20條》的第19條中，我們?cè)?jīng)說(shuō)過(guò)，判斷一支地產(chǎn)股的價(jià)值，要“三生有幸”才行，一只好的地產(chǎn)股，過(guò)往業(yè)績(jī)、當(dāng)前增速和未來(lái)土儲(chǔ)需要齊頭并進(jìn)，缺一不可。之前92%的合約銷售增速和今年提升到28位的排名之外，還要重點(diǎn)關(guān)注美的置業(yè)的土儲(chǔ)情況。相比很多當(dāng)下的熱門(mén)房企，美的置業(yè)這方面的優(yōu)勢(shì)也是比較明顯的， 2019年上半年土地儲(chǔ)備5251萬(wàn)平方米，這是個(gè)讓人艷羨的數(shù)字，至少可以確保未來(lái)3年的高增速能夠持續(xù)下去。

美的置業(yè)2019年上半年的銷售均價(jià)是10429元/平，土地成本僅有2677元/平，在全國(guó)性限價(jià)政策的壓力下，這種起跑線上的優(yōu)勢(shì)一目了然。過(guò)往幾年，毛利率的上升速度可觀，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)也將保持高位。

數(shù)據(jù)來(lái)源：美的置業(yè)2019年半年報(bào)

64%的土儲(chǔ)分布在一二線城市，還是有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的，且美的置業(yè)正在進(jìn)行城市升級(jí)，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)進(jìn)一步加大一二線城市的土儲(chǔ)比例。

融資成本方面，美的置業(yè)在民營(yíng)房企中具有明顯優(yōu)勢(shì)，且債務(wù)結(jié)構(gòu)正在迅速優(yōu)化中。目前，國(guó)內(nèi)大型地產(chǎn)公司的融資利率在6%-7%，中小地產(chǎn)公司融資成本在8%-10%，有的甚至更高，而美的置業(yè)融資成本僅有5.95%。上半年，美的置業(yè)的各類負(fù)債中，信托融資占比從24%降到了8%；銀行借款占67%，公司債券占14%，低成本負(fù)債合計(jì)占到了81%，其余分別為8%的保險(xiǎn)融資和3%資產(chǎn)抵押證券。

數(shù)據(jù)來(lái)源：美的置業(yè)2019年半年報(bào)

三、美的置業(yè)的“大智慧”

關(guān)注美的置業(yè)，除了股東背景和各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)比較突出外，其“智慧地產(chǎn)制造商”的品牌定位也是一個(gè)亮點(diǎn)。美的置業(yè)的官網(wǎng)上明確寫(xiě)著：“美的置業(yè)堅(jiān)持地產(chǎn)核心主業(yè)，形成了“一主兩翼”戰(zhàn)略布局：主業(yè)涉及精品住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)開(kāi)發(fā)及營(yíng)運(yùn)、文旅地產(chǎn)、產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)與物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域；兩翼布局智能產(chǎn)業(yè)化與建筑工業(yè)化，已搭建從研發(fā)設(shè)計(jì)、生產(chǎn)施工，到管理運(yùn)維的全價(jià)值鏈閉環(huán)，確立了一體化產(chǎn)品和服務(wù)優(yōu)勢(shì)，并成為首個(gè)“國(guó)家智慧住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)制基地”，不斷向第三方提供智慧和綠色裝配式整體解決方案。”

過(guò)往，我曾研究過(guò)美的集團(tuán)的套系家電，當(dāng)時(shí)的理解就是，這肯定是以后家電產(chǎn)品的發(fā)展方向，但感覺(jué)還需要一定的時(shí)間來(lái)落地，但現(xiàn)在在美的置業(yè)的樣板間里，就已經(jīng)體驗(yàn)到了這種“智慧家居“的便利。

通過(guò)一個(gè)控制中樞，不僅能操控全家的家電、燈光、窗簾等，更能與小區(qū)的智能化系統(tǒng)連接，時(shí)刻掌控孩子在小區(qū)內(nèi)的動(dòng)態(tài)，并隨時(shí)可以得到物業(yè)的服務(wù)。傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)，賣的僅僅就是鋼筋混凝土的空間，后來(lái)發(fā)展到提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，現(xiàn)在借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、家電技術(shù)的全面發(fā)展，“智慧住區(qū)”的全面推行已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。 

此方面，美的置業(yè)具有充分的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，美的置業(yè)設(shè)立了專業(yè)的智慧生活研究院，從硬件到軟件為住宅提供全面的“智慧化”支持。

家，不僅僅是鋼筋混凝土，也不僅僅是要有良好的物業(yè)服務(wù)，未來(lái)的家需要時(shí)時(shí)刻刻享受到技術(shù)發(fā)展所帶來(lái)各種便利。市場(chǎng)上現(xiàn)在的各類智能家電為數(shù)不少，但在接入家內(nèi)的時(shí)候，布線、操控會(huì)是一個(gè)很大的問(wèn)題，尤其是在精裝修交房越來(lái)越多的情況下，不僅會(huì)破壞整體美觀，也會(huì)影響智能體系的實(shí)際效果。另外，房間內(nèi)的智能設(shè)施如果不能與小區(qū)內(nèi)外連通，其效能也會(huì)大受影響。

更重要的是，在迭代速度越來(lái)越快的客觀要求下，“智慧化”絕不會(huì)一勞永逸，就像我們現(xiàn)在再用幾年前的手機(jī)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)又笨又慢，當(dāng)時(shí)的旗艦產(chǎn)品還不如現(xiàn)在的千元機(jī)。讓家從硬件到軟件始終保持領(lǐng)先性，對(duì)絕大部分房企來(lái)說(shuō)都是一件難事，即便在技術(shù)上能夠解決，在運(yùn)營(yíng)成本上也很難平衡。

而強(qiáng)大的自我升級(jí)能力就是美的置業(yè)的優(yōu)勢(shì)所在了，明年5G就會(huì)全面商用，也許這是“智慧住宅”全面爆發(fā)的一個(gè)契機(jī)吧。

四、需要解決的問(wèn)題

數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)和內(nèi)在優(yōu)勢(shì)都很明顯，但美的置業(yè)作為一支剛列入港股通的股票，也是需要客觀理解的，當(dāng)前的主要問(wèn)題點(diǎn)如下：

1、股權(quán)過(guò)于集中，大股東占83.99%的股份，二股東占了5.07%，真正的流通市值只有20多億，10月份的成交額竟然只有2.65億，大資金比較難進(jìn)入。數(shù)據(jù)雖好，但投資人一定要有足夠的耐心；

2、業(yè)務(wù)擴(kuò)張的速度太快，企業(yè)內(nèi)生的管理人員和技術(shù)人員，在數(shù)量上難以滿足發(fā)展需要，必然要從外部大量引進(jìn)。美的置業(yè)的管理體系中，制造業(yè)那種精細(xì)化管理比大多數(shù)房企要求的更加細(xì)致，很多習(xí)慣了粗線條經(jīng)營(yíng)的經(jīng)理人需要一個(gè)適應(yīng)過(guò)程；

3、盡管成立了15年，但美的置業(yè)全面走向全國(guó)市場(chǎng)還是近幾年的事，產(chǎn)品特色尚不鮮明。當(dāng)前主流房企都是高度標(biāo)準(zhǔn)化，這樣有助于最大程度加快周轉(zhuǎn)速度和降低成本費(fèi)用，在大量土儲(chǔ)的推動(dòng)下，美的置業(yè)需要盡快完善出全面的設(shè)計(jì)、施工、裝修、智能等標(biāo)準(zhǔn)體系；

美的置業(yè)在負(fù)債、拿地、管理等幾大方面，具備了進(jìn)一步發(fā)展的能力，但更上層樓后面對(duì)的都是老牌房企，在這些各有絕活的大房企陣列中每提高一個(gè)排名都是不容易的。過(guò)往幾年中，融創(chuàng)中國(guó)和新城控股很好地抓住了機(jī)會(huì)，美的置業(yè)會(huì)是下一個(gè)嗎？拭目以待吧。