談到勾地，大多勾的是無法直接進行出讓的土地，由于土規(guī)不符，兩規(guī)（總規(guī)、控規(guī)）不符等各種各樣的問題導致從投資協(xié)議簽署到摘得土地一般都要經(jīng)過一年到數(shù)年時間。

今天就跟大家聊聊，勾地中土地掛牌條件設置和項目確權準備工作。

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關于土地掛牌條件主要分為兩類，一類為通用性條款，即每宗土地都會涉及的條款，第二類即為排他性條款，用以排除其他競爭者以達到土地底價成交的目的。

通用性條款無須多言，遵守即可，基本不會因企業(yè)的特殊性而改變。作為勾地項目，排他性條款需要投拓人員進行深入且持續(xù)的研究。

現(xiàn)目前各地對于排他性條款的設置多有不同，寬松一點的地區(qū)可以設置世界500強、企業(yè)注冊資本、具有高鐵新城開發(fā)經(jīng)驗等指向特別明確的排他性條款。

而保守一點的地區(qū)可以設置的僅為自持、特定用途等寬泛而易于突破的排他性條款，這種時候需要企業(yè)根據(jù)自身特性，采取多種條款組合設置，方能減少野蠻人的競爭。

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接下來主要以重慶主城九區(qū)2018年-2019年土地掛牌條件為例進行講解。隨著重慶城區(qū)的擴圍，璧山、江津、涪陵等區(qū)縣也逐漸成為房企勾地的重點區(qū)域，而這些區(qū)縣的土地掛牌條件天差地別。

一、江津區(qū)

如江津某D健康集團2019年7月勾地僅為配建綠地及學校、自持面積、帶方案三個條件，可想而知這三個條件的排他性較弱，前期如果未與相關企業(yè)進行充分溝通，出現(xiàn)野蠻人的幾率是極大的。

下圖即為競買須知中相關條款的表述：

二、涪陵區(qū)

而涪陵區(qū)LD集團高鐵新城的排他性條款設置指向性就比較明確，一是地塊捆綁，統(tǒng)一打造，捆綁后減少單獨地塊出現(xiàn)野蠻人的幾率，二是明確競買人特殊性資格，房地產(chǎn)為主業(yè)并連續(xù)5年入圍《財富》世界500強，5個城市開發(fā)高鐵新城且每個城市商辦物業(yè)不低于30萬㎡，通過以上兩個手段實現(xiàn)了土地底價成交的目的。

下圖即為競買須知中相關條款的表述：

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重慶主城區(qū)土地掛牌條件設置較為保守，總結如下：

一、通用性條款

1、整體開發(fā)承諾（僅針對單宗土地）

該宗地在項目開發(fā)完成前，未經(jīng)出讓人同意，競得人不得對宗地及地上建構筑物等進行整體或分割轉讓，競得人的出資比例、股權結構、實際控制人等均不得擅自改變，否則出讓人有權解除合同，收回該宗地國有建設用地使用權。

2、土地出讓方式及時間

示具體情況而定，競買人只有1家的，采用掛牌方式出讓。競買人2家以上（含2家），采用“拍賣”方式出讓；起拍價在公告起始價的基礎上上浮5‰-10‰，若競買人在拍賣環(huán)節(jié)均未舉牌，拍賣人將以起拍價作為成交價并按照競買保證金最先到賬的競買人確定為競得人。

3、交地及開竣工

交地時間：簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》后5個工作日內(nèi)

交地狀態(tài)：現(xiàn)狀交地

開竣工時間：交地后3個月內(nèi)開工，開工后2年內(nèi)竣工，競買人未按《競買須知》約定日期開竣工建設，每延期一日，應承擔相當于國有建設用地使用權出讓價款總額0.3‰的違約金。

二、排他性條款

1、自持要求

須自持全部/部分（50%或建筑面積）建筑，自持期限不少于5/10/15年。自持期間不得對外銷售/轉讓。

2、裝配式住宅技術

要求采用裝配式住宅技術，裝配率達到45%/50%。該條件針對萬科設置，萬科采用裝配式技術較為成熟。（該條款萬K在西永地塊使用）

3、嚴控開發(fā)用途

用于康養(yǎng)設施、生產(chǎn)性服務業(yè)、汽車銷售4s店。

4、其他要求

配建幼兒園、地質災害區(qū)要求、管線遷改、住宅商業(yè)同步開發(fā)等要求。

綜上可見：重慶市主城九區(qū)的排他性條款設置較為保守，難以達到完全防止野蠻人的出現(xiàn)。

作為房企的投資人員，怎樣去和市區(qū)兩級機構人員溝通供地方案的出讓條件，怎么樣在合法合規(guī)合理的條件性進行適當?shù)耐黄?，達成排他性要求，這就是需要提供依據(jù)同時多方斡旋的結果了。

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該部分為重慶主城九區(qū)部分土地掛牌條件的表述，僅作為工作參考：

分析重慶主城區(qū)出讓地塊情況：

1、難以排除野蠻人

野蠻人即使是純商用地，設置了一定的競買條件也不能保證排除野蠻人競爭的可能性，如19004地塊；

2、勸退或聯(lián)合摘牌

設置了競買排他性條款也需要盡量與競爭企業(yè)進行前期溝通，進行勸退或聯(lián)合摘牌工作，如19006、19007萬科與招商聯(lián)合摘牌，而統(tǒng)一區(qū)域的19021地塊卻出現(xiàn)了溢價；

3、捆綁用地，均衡配置產(chǎn)業(yè)

同一項目用地多個公告，盡量選擇捆綁，均衡配置產(chǎn)業(yè)，如19097、19098兩宗土地，明顯為同一勾地項目，但用地未捆綁，且產(chǎn)業(yè)分配比例嚴重失衡，野蠻人選擇其中住宅比例較高的用地與其競爭，溢價率達到了20.05%，平白多付出了500元/㎡的土地成本。

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最后說說勾地項目確權準備工作。前面說到，由于土規(guī)不符，兩規(guī)（總規(guī)、控規(guī)）不符等各種各樣的問題導致從投資協(xié)議簽署到摘得土地一般都要經(jīng)過一年到數(shù)年時間。

為什么會這么久，其實最大的難點就是征拆工作，作為出讓前準備工作，怎樣做好征拆工作，怎樣做好項目確權前的工作，是需要投資人員與政府相關部門進行協(xié)調(diào)的。

土地確權前工作大致可分為以下階段：

征地批復/批文——土地出讓勘界——土地征拆公告及征拆——建設用地規(guī)劃階段——土地評估階段——供地方案審批——掛牌出讓

其中前項工作為后項工作完成的必要條件，之所以說是完成是由于其中的部分工作開始時間是可以重疊的，通過合理的前置可以使總耗時減少。

具體工作及所需資料列表如下：

具體的耗時各地情況不一，需要具體與相關部門進行溝通。

其中涉及到的常務會、常委會、土地供應聯(lián)系會、局辦會等各地也會存在或多或少的差異，也正是由于這些差異，才需要投資人員根據(jù)長久的工作積累經(jīng)驗，去協(xié)助相關部門工作人員去推動工作盡快完成。

其中比如第1項出讓階段勘界，有些地區(qū)就要求不動產(chǎn)權調(diào)查表、勘界報告四至界指需相關村社、部門簽字蓋章。

又比如第2項征拆階段補償方案需要在征地公告10個工作日，召開征拆村落社員大會后草擬補償方案請示，最后由相關部門批復。而具體的征拆部門是土儲中心，具體實施由土儲中心委托街道辦實施。

第4項土地評估階段，又涉及到評估地價符合前期投資協(xié)議中已簽署好的地價，這需要相關部門配合，也需要前期投資人員與評估單位的溝通。

處處都是經(jīng)驗，都是門道！