疫情因素影響，開發(fā)商能否延期交房或購(gòu)房者能否要求支付違約金｜審判研究

keelaws 2020-02-07

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林靜宜　江蘇省蘇州市相城區(qū)人民法院　

新冠病毒疫情發(fā)生后，國(guó)務(wù)院辦公廳2020年1月27日發(fā)布通知，延長(zhǎng)2020年春節(jié)假期至2月2日。截止至2020年2月1日，全國(guó)已有21個(gè)省級(jí)行政區(qū)通知要求各類企業(yè)不得早于2020年2月9日24時(shí)復(fù)工(其中湖北省為不得早于2020年2月13日24日)，涉及保障公共事業(yè)運(yùn)行必需、疫情防控必需、群眾生活必需及其他涉及重要國(guó)計(jì)民生的相關(guān)企業(yè)除外。

毫無(wú)疑問(wèn)，保障人民群眾的生命安全和身體健康，應(yīng)放在一切工作的第一位。

同時(shí)，在這一特殊時(shí)期，疫情和因此采取的相關(guān)管控措施，也將對(duì)大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工單位的正常運(yùn)轉(zhuǎn)帶來(lái)嚴(yán)重影響，可能會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商不能按期交房，購(gòu)房者以此為由要求支付違約金甚至解除商品房買賣合同的爭(zhēng)議案件。

2003年發(fā)生“非典”疫情后，也出現(xiàn)不少開發(fā)商因“非典”疫情不能按期交房，購(gòu)房者以此為由要求支付違約金甚至解除商品房買賣合同的情況。本文將對(duì)上述主題相關(guān)的法律條文進(jìn)行簡(jiǎn)要羅列和分析。同時(shí)，匯總例舉部分“非典”時(shí)期的相關(guān)案例，并提出相關(guān)對(duì)策建議，以供法律同仁借鑒、參考。

一、不可抗力、公平原則相關(guān)法律規(guī)定

對(duì)于開發(fā)商因?yàn)橐咔橛绊懚悠诮环?，?gòu)房者要求支付違約金或要求解除商品房買賣合同的案件，主要涉及“不可抗力”及“公平原則”的法律規(guī)定。

《民法總則》第180條規(guī)定，“不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況”，“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！薄逗贤ā返?17條規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外”，第94條規(guī)定，“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同?！?/span>

《民法總則》第6條規(guī)定：“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)?！薄逗贤ā返?條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)?！?/span>

此外，具有參考價(jià)值的是，最高人民法院曾于2003年6月11日出臺(tái)《最高人民法院關(guān)于在防止傳染性非典型肺炎期間做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》(現(xiàn)已失效)對(duì)該情況也有規(guī)定：“由于‘非典’疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理”，［1］“對(duì)于‘非典’疫情原因，按原合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理”。

綜上，是否適用不可抗力審理相關(guān)商品房買賣合同糾紛案件的要點(diǎn)在于：如確定疫情屬于“不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況”，則該不可抗力情況須導(dǎo)致合同不能按原約定繼續(xù)履行，才能部分或全部免除責(zé)任；只有當(dāng)不可抗力導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，才可以解除合同。

需要注意的是，如果當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同時(shí)，疫情已經(jīng)發(fā)生，則該情況是否屬于“不能預(yù)見”，則需要法官重點(diǎn)審查。同時(shí)，公平原則的適用前提為雙方當(dāng)事人均無(wú)過(guò)錯(cuò)，也不存在法定無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任的情形，各方損失應(yīng)結(jié)合當(dāng)事人的損害程度、負(fù)擔(dān)能力、受益狀況等因素綜合考慮。

二、 “非典”時(shí)期商品房買賣合同糾紛判例分析

（一）法院適用“不可抗力”，認(rèn)可開發(fā)商可免除延期交房的部分責(zé)任

案例一

殷某某與三亞長(zhǎng)源物業(yè)發(fā)展有限公司商品房預(yù)售合同糾紛二審判決［2］

2002年11月10日，殷某某與長(zhǎng)源公司簽訂了《三亞長(zhǎng)源商貿(mào)廣場(chǎng)精品店購(gòu)銷合同書》，約定出賣人應(yīng)在2003年6月30日前交房，但遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起15日內(nèi)告知買受人的，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期。2003年4月，“非典”在我國(guó)全面爆發(fā)，隨后海南省采取了禁止錄用島外民工的防范措施。同年7月17日，全國(guó)防治非典型性肺炎指揮部在北京召開階段性總結(jié)會(huì)議，宣布我國(guó)取得抗擊非典的階段性重大勝利。

一審法院認(rèn)為，“海南省采取了禁止錄用島外民工的防范措施，鑒于海南省建筑行業(yè)的民工大部分來(lái)自省外，‘非典’疫情的流行對(duì)海南省的建筑行業(yè)還是有一定的影響，長(zhǎng)源公司以因‘非典’禁止省外技術(shù)工人流動(dòng)作為遲延交房的抗辯理由有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，應(yīng)予采信，但日期的計(jì)算應(yīng)從三亞市建設(shè)局2003年5月8日禁止錄用島外民工時(shí)開始，至合同約定的交房時(shí)間即2003年6月30日止，共計(jì)52天?！?/span>

二審法院認(rèn)為，“‘非典’疫情的發(fā)生是不可預(yù)見、不可避免，并且在當(dāng)時(shí)衛(wèi)生醫(yī)療技術(shù)條件下為不可克服的，由此導(dǎo)致政府采取必要的行政措施禁止錄用島外民工。而在政府部門發(fā)文禁止錄用島外民工的期日之前，長(zhǎng)源公司已與多家建筑企業(yè)簽訂施工合同，但由于2003年4月‘非典’疫情在全國(guó)范圍內(nèi)的大規(guī)模暴發(fā)，各地均采取措施嚴(yán)格控制大量人員的隨意流動(dòng)，并且客觀上本案涉及的標(biāo)的物施工人員（民工）主要來(lái)自島外，對(duì)民工流動(dòng)的控制客觀上導(dǎo)致了各建筑企業(yè)進(jìn)場(chǎng)施工的遲延，應(yīng)認(rèn)定‘非典’疫情對(duì)‘天涯一方城’項(xiàng)目各項(xiàng)施工的完成構(gòu)成不可抗力因素。因此長(zhǎng)源公司可據(jù)此對(duì)‘非典’期間導(dǎo)致工期延誤發(fā)生的遲延交房主張免責(zé)。因而計(jì)算‘非典’疫情造成的交房遲延的免責(zé)時(shí)間應(yīng)為疫情發(fā)生期間的全部（即2003年5月8日至2003年7月17日，共計(jì)71天）并補(bǔ)足被延誤的合理施工工期54天，合計(jì)為125天。因此，由于‘非典’疫情構(gòu)成阻礙按期交房的不可抗力因素，根據(jù)雙方合同約定應(yīng)順延交房時(shí)間至2003年7月17日后的第54天，即2003年9月9日止?！?/span>

（二）法院未適用“不可抗力”及“公平原則”，不予免除開發(fā)商延期交房的責(zé)任

案例二

張某某與沈陽(yáng)新中城房產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛二審判決［3］

張某某與沈陽(yáng)新中城房產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱新中城公司）于2003年5月26日簽訂《協(xié)議書》，約定由張某某購(gòu)買新中城公司開發(fā)的座落于沈陽(yáng)市鐵西區(qū)南十中路53號(hào)明擇園第5幢樓7號(hào)車庫(kù)一套，交房日期為2003年9月30日前。如遭遇不可抗力，且新中城公司在該情況發(fā)生后告知張某某的，新中城公司可據(jù)實(shí)予以延期。2003年春夏之間，全國(guó)首次爆發(fā)“非典”疫情。最高人民法院《關(guān)于在防治非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》規(guī)定，由“非典”疫情原因，按原合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。

一審法院認(rèn)為，“實(shí)施防治‘非典’措施的期間正是工程的主施工期；雖然新中城公司未向張某某說(shuō)明因‘非典’可能要造成延期交房，但這一事件不僅為新中城公司一方所知，張某某對(duì)此是知情的，而且張某某的知情不需要通過(guò)新中城公司的告知行為來(lái)實(shí)現(xiàn)；本市嚴(yán)格執(zhí)行防治“非典”的措施近兩個(gè)月，新中城公司延期交房35天仍屬合理時(shí)限內(nèi)。因此，張某某要求新中城公司給付延期交房的全部違約金，理由不當(dāng)，不予支持，而應(yīng)根據(jù)最高人民法院“通知”精神，按公平原則由雙方各自負(fù)擔(dān)50%的損失”。

二審法院認(rèn)為，“雖然2003年春夏之間我國(guó)爆發(fā)“非典”疫情，但新中城公司在與張某某簽訂《協(xié)議書》時(shí)（2003年5月26日）應(yīng)當(dāng)預(yù)見“非典”疫情可能對(duì)其正常施工造成影響，但其仍然在《協(xié)議書》中約定在2003年9月底將商品房交付張某某，且新中城公司自認(rèn)“2003年9月初，工程基本完工，只差驗(yàn)收”，其在2003年9月26日與張某某簽訂的《商品房買賣合同》亦約定“交房日期為2003年9月30日前”，表明“非典”疫情并未對(duì)其交付房屋造成影響，故在本案中不能免除新中城公司承擔(dān)全部逾期交房的違約責(zé)任。原審根據(jù)公平原則確定新中城公司與張某某對(duì)逾期交房各自承擔(dān)50%的損失不妥，應(yīng)予糾正。”

綜合上述案例可看出，實(shí)務(wù)中對(duì)疫情的法律性質(zhì)還需綜合實(shí)際案情、具體合同關(guān)系中的合同目的、履行情況、因果關(guān)系等進(jìn)行嚴(yán)格的綜合認(rèn)定，在出現(xiàn)不可抗力事由后，可能發(fā)生違約情形的一方應(yīng)積極告知合同相對(duì)方，提出合理訴求和適當(dāng)解決方案，防止損失繼續(xù)擴(kuò)大。

值得關(guān)注的是，在“非典”疫情過(guò)后，許多地方的商品房買賣合同中添加了相關(guān)條款，即“因國(guó)家法律規(guī)定及政策變更、遭遇非典等重大傳染性疾病的影響、市政設(shè)施建設(shè)原因或由政府職能部門等原因而導(dǎo)致延誤的”，“出賣人交房時(shí)間可據(jù)實(shí)予以延期，出賣人不承擔(dān)逾期交房責(zé)任”，法官在面對(duì)類似條款，應(yīng)注重審查“疫情”的相關(guān)防控措施是否構(gòu)成不可抗力及其與延期交房的因果關(guān)系。

三、“新冠病毒”疫情下商品房買賣合同審查要點(diǎn)分析

1 . 如果開發(fā)商投資開發(fā)樓盤的工地人員出現(xiàn)“新冠病毒”確診病例或疑似病例，并導(dǎo)致工地現(xiàn)場(chǎng)封閉、工人隔離、停止施工，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定發(fā)生不可抗力事件。

此類情況下，“新冠病毒”疫情已足以導(dǎo)致開發(fā)商不能按照合同約定日期交房，其可在相應(yīng)的延誤期內(nèi)免除責(zé)任。值得注意的是，開發(fā)商應(yīng)依法履行告知購(gòu)房人將延遲交房的通知義務(wù)，以減輕給購(gòu)房人造成的損失，否則，因其未及時(shí)通知購(gòu)房人而導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大的部分，不能免責(zé)；而且，其應(yīng)在合理期間內(nèi)向購(gòu)房人提供由相關(guān)政府部門、衛(wèi)生部門出具的疫情報(bào)告作為證據(jù)。

2 . 因各地人員流動(dòng)控制、政府要求延期復(fù)工導(dǎo)致的施工人力短缺、工期延誤的，或者工程所需重要的設(shè)備、原材料由于交通管制、消毒措施限制等因素?zé)o法按時(shí)運(yùn)輸?shù)绞┕がF(xiàn)場(chǎng)的情形。

由于上述情況致使開發(fā)商樓盤處于停工或半停工狀態(tài)而導(dǎo)致延遲交房的，雖然違反了《商品房買賣合同》的規(guī)定，但基于“新冠病毒”疫情發(fā)生的不可預(yù)見、不可避免、不可克服性，也應(yīng)適用不可抗力免責(zé)的規(guī)定。此類情況下，只要在疫情過(guò)去后可以及時(shí)復(fù)工，則商品房買賣合同實(shí)際上可以繼續(xù)履行，故購(gòu)房人不能以開發(fā)商延期交房為由要求解除合同并退款，除非“新冠病毒”疫情導(dǎo)致開發(fā)商完全地永久地不能履行合同義務(wù)。

3 . 導(dǎo)致開發(fā)商延期交房是“新冠病毒”疫情和開發(fā)商的過(guò)錯(cuò)共同導(dǎo)致的情形。

首先應(yīng)查明“新冠病毒”疫情給施工所造成的損害程度和開發(fā)商在施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)“新冠病毒”疫情的防控情況，然后決定開發(fā)商應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任或承擔(dān)責(zé)任的比例。即，若開發(fā)商已經(jīng)履行應(yīng)盡義務(wù)仍不能避免延誤工期的，可以全部免除其責(zé)任；如果既有開發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理不善的因素，也有“新冠病毒”疫情的因素，則應(yīng)按各自所占比例酌情免除開發(fā)商的部分責(zé)任。

當(dāng)然，在“新冠病毒”疫情下，如果確實(shí)出現(xiàn)了不能認(rèn)定為“不可抗力”且雙方當(dāng)事人均無(wú)過(guò)錯(cuò)的情形，法院在審理案件時(shí)可考慮使用公平原則，對(duì)損失依法酌情裁判。

［1］《合同法》第一百一十七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！钡谝话僖皇藯l規(guī)定，“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明?！?/span>

［2］三亞市中級(jí)人民法院（2005）三亞民一終字第79號(hào)民事判決，裁判日期2005年8月16日。

［3］沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2005）沈民（2）房終字第802號(hào)民事判決，裁判日期2005年10月13日。

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來(lái)自： keelaws > 《合同法》

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